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更易獲貸款 房市空檔或為首次購房者開道

圖為奧克蘭一套已售房產。(Fiona Goodall/Getty Images)

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【大紀元2017年12月01日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)本週,政府出台了包括鬆綁限貸令等多項房屋政策,在打擊國內國外投資者的同時,給予首套房屋購買者更寬鬆貸款政策,希望年輕家庭抓緊目前房市趨冷的機會,儘早進入房屋市場,擁有自己的住房。

另外,由於對國內投資者的貸款嚴格限制,讓很多投資者望而卻步;對外國買家的嚴格限制,也確實阻止了很多外國投資/投機者霸占新西蘭房地產市場。

多位專家分析,各種信號都暗示,目前的房屋市場,雖然因房屋上市量大減而有較少的選擇,但也因為有較少的投資者競爭,因此對於首次購房者來說,可能恰恰是進入房市的不錯機會。

銀行將給更多低首付款者貸款

本週三,儲備銀行代理行長格蘭特•斯賓塞(Grant Spencer)宣布,從明年1月起,各銀行將給予首付低於20%的自住房購買者的貸款,佔銀行總房屋貸款的份額,將從目前的10%增加到15%,即允許更多的首付款達不到貸款門檻的自住房購買者申請貸款;但首付款20%的自住房貸款門檻,仍然保持不變。

這對於那些為了攢足20%首付款的首次購房者來說,雖然會有高比例貸款的風險,但至少有機會可以更早地開始打算,以便抓緊時機,在強有力的投資者們仍在觀望的時候,「撿漏」買到自己的房產。

儲備銀行限貸令鬆綁,是認為目前房屋市場已經轉涼。斯賓塞說,「在過去的6個月裡,因為限貸令從去年10月開始收緊,以及今年早些時候更嚴格的銀行貸款標准出台和貸款利率增加等原因,房屋市場的壓力已經在放緩。」

同時,對外國買家的新政策,也減少了外國買家對新西蘭房地產的需求,「這也緩解了市場需求」。繼禁止外國買家購買新西蘭現成房產後,政府本週對於外國買家購買新西蘭鄉村土地,又推出了更加嚴格的規定限制。

限貸令(貸款與房價的比率,LVRs)從2013年開始實行,對於民眾自住房的房屋貸款,要求貸款者最少要支付房屋價值20%的首期款;為了限制投資者買房,自去年10月以來,投資者的首付款門檻,則提高到了40%。

經濟學家:房市或不會強烈反彈

儲備銀行在放寬對自住房貸款限制的同時,也對投資者的貸款限制有所放寬。把各銀行新貸款只佔5%份額的少於40%首付款門檻,降到了35%。自去年十月以來,限貸令對投資者收緊,把購買投資物業需要的首付款門檻,提高到了40%。

儘管媒體和各方似乎都同意,目前新西蘭房屋市場已經從原來的瘋漲,逐漸趨於平緩,但對於儲備銀行在大選剛剛過後就開始給限貸令鬆綁,Westpac銀行的高級經濟學家邁克爾•高登(Michael Gordon)擔心,儲備銀行的快速鬆綁行動,或許會給房市注入新的生命活力。

高登說,「在過去的幾個月裡,房價的走勢又開始向上衝,我們看到了增長周期末尾的反彈危險,因為買家們都要搶先機——在外國買家限制政策以及資產所得稅從2年延長到5年的政策生效之前。」

此前,Westpac銀行曾預計,明年的房價將降低2%,雖然只是微小的降低;但在儲備銀行給限貸令鬆綁後,該銀行表示將重新審視這個預期。

ASB銀行的首席經濟學家尼克•塔夫利(Nick Tuffley)也覺得,儲備銀行的鬆綁政策來得比預期要快,因為「考慮到大選對市場活動短期影響、以及政府稅收和住房政策何時生效等的不確定性」,普遍預計儲備銀行會再等一段時間。

不過塔夫利認為,儲備銀行對限貸令的鬆綁很溫和,「這可能有助於明年奧克蘭和基督城房價的平緩回落,儘管我們仍然預期其它地區房價的增長能夠趨於平和」。他說,「預計貸款限制放鬆不會引發房價的強勁反彈。「

經濟學家:貸款門檻仍然太高

對於儲備銀行給限貸令鬆綁的政策,新西蘭房地產學會(REINZ)則認為,這種程度鬆綁遠遠不夠,限貸令仍然太緊。這個學會的首席執行官濱迪•諾維爾(Bindi Norwell)認為,目前限貸令中對於大多數購房者設定的20%首付款的門檻,仍然太高,這給很多想爬上房地產梯子的民眾來說,都造成了相當大的困難。

諾維爾說,「我們經常收到全國各地成員的反饋,說對於很多年輕夫婦來說,20%的首期款實在是太高,尤其是他們一直都在付租金。」這幾年隨著房價瘋漲,房屋租金也水漲船高,讓租房者越來越難以負擔。

諾維爾說,「按照目前全國房屋中間價的53萬元計算,20%的首付款就要10萬6千元;如果在奧克蘭,按照房屋中間價85萬元計算,首期款可高達17萬元。」

不過儲備銀行將會謹慎衡量可能引發的後果。斯賓塞說,限貸令的初步鬆綁將決定將來是否會進一步放鬆貸款限制。「這個謹慎的開始會減少房市反彈、以及銀行借貸標準惡化的危險。」

房租瘋漲 要盡快買房?

最新的CoreLogic買家分類數據顯示,截至10月份,首次購房者佔住房銷售比例的22%,為過去10年來最高比例;換房者佔27%,比2007年的30%下降了3個百分點;投資者所佔比例也有所下降,從最高峰時期的41%,下降到了39%。顯示投資者和換房者減少,而首次購房者比例大幅提高。

新西蘭物業學會(NZ Property Institute)的一份調查顯示,去年,基督城的房屋租金大漲了26.8%,全國各地的租金也都漲幅很大。

這個學會的首席執行官艾斯力•車池(Ashley Church)說,新政府的租房市場計劃、貸款限制和高紀錄的移民數量,會共同造成一個租房市場的「完美風暴」,「在未來的兩年裡,將進一步推高房屋租價。」

這份報告顯示:
– 基督城的5+ 居室房屋的租金,從去年的每週725元,大漲到今年第三季的每週917元,租金年平均上漲26.8%。
– 達尼丁3~4居室住房的房租,從去年的每週395元,上漲到今年的每週447元,平均上漲了13.2%。
– 漢密爾頓1~2居室住房的平均租金,從每週316元上漲到每週354元,上漲了9.2%。

車池認為,房源持續短缺,是造成租金瘋漲的主要因素。對於出租房屋的需求,使得出租房源減少。自去年10月以來,奧克蘭的出租房源大降了35%,租房市場供不應求的狀況已經越來越突出。

奧克蘭的出租物業管理公司Crockers,本週也發布了調查報告,顯示屋主對市場信心降低、以及更多的不確定性,都導致投資者們在「觀望」。

上個月,房地產經紀公司Barfoot & Thompson曾表示,屋主花費增加使得租金持續增長。這家公司負責管理奧克蘭14,500套出租房產,其物業管理部總管科瑞•巴福特(Kiri Barfoot)說,僅在剛剛過去的第三季度,奧克蘭租金就上漲了金5%,在中心街區,租金更大漲了6.2%。

有分析說,如果租金按照這樣的速度瘋漲,首次購房者要想攢夠20%的首期款,似乎10年8年也夠嗆。如果年輕家庭現在已經有了一些存款,不妨提前打算。在明年1月限貸令鬆綁時,提前貸款買房。這同時也可能是投資者大舉重返市場前的不錯的空檔。

責任編輯:易凡

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