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專家:溫哥華社區計劃推高房價和租金

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【大紀元2019年03月01日訊】在過去十年中,溫哥華接受社區計劃的社區的房地產價值出現了最高峰 – 尤其是在脆弱的低收入社區。住房專家說,如果負擔能力是目標,那麼計劃就是失敗了。

壹品美房網消息,對評估數據的新分析顯示,社區規劃社區與房地產價值飆升之間的關係遠遠高於全市平均水平的4%。較高的價值通常意味著住宅和商業物業的租金和租戶流離失所。新的市場住房單價上漲,使當地的工薪階層買不起住房。

西蒙弗雷澤大學(Simon Fraser University)城市項目主任安迪·嚴(Andy Yan)表示,「有趣的是,那些擁有房產增長的社區是那些在過去10年內獲得社區計劃的社區。」 「這告訴你城市規劃在房地產價值方面的作用。這些計劃不是中立的。實際上,對於業主是意外收穫,而對於住宅和商業的租戶則是颶風。你可以說,這種類型的計劃增加了租房者的負擔。」

社區計劃是一份政策文件,用於確定社區、商業區、交通樞紐、社區中心、公共藝術和公園等未來的土地使用指南。溫哥華有22個社區,近年來有幾個社區已經制定了社區計劃,其中包括重新劃分住房密度。

溫哥華市將社區計劃描述為具有長期和短期目標,這將導致社區的積極變化和利益,尤其是經濟適用房。但近年來主要關注城市東部和南部地區的一系列社區計劃似乎已經取得了相反的效果。

安迪·嚴分析了2017年7月至2018年7月期間該市所有房產類型的評估,包括公寓。他使用專業軟件將數據編碼到溫哥華市規劃區域。

「這並不是說這些街區的所有房產都漲了,」他說:「但是有一種說法是,如果我們通過這些計劃,我們會增加確定性並增加密度,但那不一定是真的。在看到住房單位增加之前,首先發生的事情似乎是房產價值的增加。」

企業受影響最大。在這些社區規劃的街區,公寓等多戶住宅平均增加了10%,工業評估值飆升42%,輕工業飆升27%,商業價值增長了15%,包括小型零售商在內的企業因此會看到租金和稅收增加。

高評估表明土地投機者在甚至土地未開發之前就已經推動了價值,尋找住房的租房者和買家最終付出高昂的投機價格。

「如果你想提高負擔能力,你可以做的最糟糕的事情就是參與一個特定社區的規劃項目,」大學教授、學校城市設計項目的創始主席派翠克·康登(Patrick Condon)撰寫了有關Tyee住房問題的文章,他說:「因為這個計劃似乎導致了土地價值的明顯增長,這使得創造負擔能力變得更加困難。隨著土地價值的上漲,住房成本也在增加,通常以每平方英尺為基礎。」

康登教授長期以來一直認為,投機行為正在降低承受能力,以及政府依賴發展資金來為UBC等SkyTrain等基礎設施提供資金。投機者通常在第一時間收到土地重新分區信息後優先搶購該地塊並進行重組,從而推高該土地的價格。

「當一個開發商提出一項提案時……投機者已經將膨脹的價值帶到了土地上,通常是在開發商出現並試圖開發之前的幾年。」

在上次選舉中曾競選市長、但由於健康原因退出精選的康登教授表示,安迪·嚴的數據並沒有讓他感到驚訝。

「我一直在關注市議會多年來在地區規劃和現場分區方面的重新劃分活動的後果,並且已經認識到,只要有一些機會改變特定地塊的允許密度,主要受益者就是土地所有者和投機者。」

而且由於該城市的計劃往往是針對工薪階層社區,因此土地價值和房價的上漲引發了高檔化的過程,隨著富裕人群的遷入,將現有的租戶趕出家園。

康登教授說:「看起來顯而易見的是,無論出於何種原因,該市都會向低收入地區尋求當地計劃,也許是出於最好的意圖,感覺他們的努力將會增加負擔能力。」 「不幸的是,安迪的工作提供了明確的證據,證明他們的意圖可能與實際結果相悖。」

Strathcona社區是2014年3月完成的Downtown Eastside社區計劃的一部分,其總評估價值的百分比變化最大,增幅為16%。下一個最大的增長是在Marpole,在2014年接受了社區計劃。該社區的價值增長了14%。 2010年11月社區計劃完成後,Mount Pleasant增加了13%。在2014年12月社區計劃之後,West End增加了12%。在2016年7月社區計劃之後,Grandview-Woodland的價值增加了​​10%。繼坎比走廊三期計劃之後,南坎比社區的價值上漲了9%。 Fairview附近屬於False Creek South計劃,增幅為7%。該計劃始於2017年。

康登教授和安迪·嚴都認為,這個城市需要立即採取策略來消除投機行為,特別是當它開始實施全市計劃時,可能會對該城市進行大規模的重新劃分。◇

責任編輯:翠西

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