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专家:温哥华社区计划推高房价和租金

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【大纪元2019年03月01日讯】在过去十年中,温哥华接受社区计划的社区的房地产价值出现了最高峰 – 尤其是在脆弱的低收入社区。住房专家说,如果负担能力是目标,那么计划就是失败了。

壹品美房网消息,对评估数据的新分析显示,社区规划社区与房地产价值飙升之间的关系远远高于全市平均水平的4%。较高的价值通常意味着住宅和商业物业的租金和租户流离失所。新的市场住房单价上涨,使当地的工薪阶层买不起住房。

西蒙弗雷泽大学(Simon Fraser University)城市项目主任安迪·严(Andy Yan)表示,“有趣的是,那些拥有房产增长的社区是那些在过去10年内获得社区计划的社区。” “这告诉你城市规划在房地产价值方面的作用。这些计划不是中立的。实际上,对于业主是意外收获,而对于住宅和商业的租户则是飓风。你可以说,这种类型的计划增加了租房者的负担。”

社区计划是一份政策文件,用于确定社区、商业区、交通枢纽、社区中心、公共艺术和公园等未来的土地使用指南。温哥华有22个社区,近年来有几个社区已经制定了社区计划,其中包括重新划分住房密度。

温哥华市将社区计划描述为具有长期和短期目标,这将导致社区的积极变化和利益,尤其是经济适用房。但近年来主要关注城市东部和南部地区的一系列社区计划似乎已经取得了相反的效果。

安迪·严分析了2017年7月至2018年7月期间该市所有房产类型的评估,包括公寓。他使用专业软件将数据编码到温哥华市规划区域。

“这并不是说这些街区的所有房产都涨了,”他说:“但是有一种说法是,如果我们通过这些计划,我们会增加确定性并增加密度,但那不一定是真的。在看到住房单位增加之前,首先发生的事情似乎是房产价值的增加。”

企业受影响最大。在这些社区规划的街区,公寓等多户住宅平均增加了10%,工业评估值飙升42%,轻工业飙升27%,商业价值增长了15%,包括小型零售商在内的企业因此会看到租金和税收增加。

高评估表明土地投机者在甚至土地未开发之前就已经推动了价值,寻找住房的租房者和买家最终付出高昂的投机价格。

“如果你想提高负担能力,你可以做的最糟糕的事情就是参与一个特定社区的规划项目,”大学教授、学校城市设计项目的创始主席派翠克·康登(Patrick Condon)撰写了有关Tyee住房问题的文章,他说:“因为这个计划似乎导致了土地价值的明显增长,这使得创造负担能力变得更加困难。随着土地价值的上涨,住房成本也在增加,通常以每平方英尺为基础。”

康登教授长期以来一直认为,投机行为正在降低承受能力,以及政府依赖发展资金来为UBC等SkyTrain等基础设施提供资金。投机者通常在第一时间收到土地重新分区信息后优先抢购该地块并进行重组,从而推高该土地的价格。

“当一个开发商提出一项提案时……投机者已经将膨胀的价值带到了土地上,通常是在开发商出现并试图开发之前的几年。”

在上次选举中曾竞选市长、但由于健康原因退出精选的康登教授表示,安迪·严的数据并没有让他感到惊讶。

“我一直在关注市议会多年来在地区规划和现场分区方面的重新划分活动的后果,并且已经认识到,只要有一些机会改变特定地块的允许密度,主要受益者就是土地所有者和投机者。”

而且由于该城市的计划往往是针对工薪阶层社区,因此土地价值和房价的上涨引发了高档化的过程,随着富裕人群的迁入,将现有的租户赶出家园。

康登教授说:“看起来显而易见的是,无论出于何种原因,该市都会向低收入地区寻求当地计划,也许是出于最好的意图,感觉他们的努力将会增加负担能力。” “不幸的是,安迪的工作提供了明确的证据,证明他们的意图可能与实际结果相悖。”

Strathcona社区是2014年3月完成的Downtown Eastside社区计划的一部分,其总评估价值的百分比变化最大,增幅为16%。下一个最大的增长是在Marpole,在2014年接受了社区计划。该社区的价值增长了14%。 2010年11月社区计划完成后,Mount Pleasant增加了13%。在2014年12月社区计划之后,West End增加了12%。在2016年7月社区计划之后,Grandview-Woodland的价值增加了​​10%。继坎比走廊三期计划之后,南坎比社区的价值上涨了9%。 Fairview附近属于False Creek South计划,增幅为7%。该计划始于2017年。

康登教授和安迪·严都认为,这个城市需要立即采取策略来消除投机行为,特别是当它开始实施全市计划时,可能会对该城市进行大规模的重新划分。◇

责任编辑:翠西

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