低利率與限貸令暫停 促更多年輕人想買房

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【大紀元2020年05月15日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)根據Trade Me網站最新出台的房地產價格指數,4月底到5月初,在這個網站上瀏覽房地產的人群中,年輕買家的瀏覽量,大大超過了平時的水平,顯示首次購房的年輕家庭,希望利用目前創紀錄的低利率和儲備銀行在一年內取消限貸令(LVR)限制的機會,想盡快走進房地產市場,踏上房地產的第一個階梯。

這是很多年以來,三十歲以下的年輕人第一次如此關注房地產市場。之前,因為超高的房價和最低20%抵押款的限貸令的限制,讓很多年輕家庭被拒於房地產市場之外。

Trade Me房地產部的負責人奈傑爾·傑弗里斯(Nigel Jeffries)表示,「在儲備銀行發佈公告的一週之內,Trade Me上18-29歲人群的房屋瀏覽數量,就比去年同期大增了38%。但其他年齡段的房屋瀏覽活動卻沒有變化。」

他說,「很顯然,現在利率非常低,限貸令又發生了變化,並且還有人預計房價會下跌」,「因此,這些買家進入市場的門檻也會更低。」

傑弗里斯表示,自新西蘭的瘟疫警報從最高的4級降到3級以來,房地產市場的供應和需求雙雙反彈。「與去年同期相比,我們已經看到,在過去兩週有更多的買家在看房。在3級警報的前7天中,我們列出的待售房產的觀看次數,就比2019年同期增加了10%。」

傑弗里斯說,由於對房地產需求的程度因地區而異,所以人們對某些地區房地產的興趣,增加得要更顯著一些。從統計數據上看,「人們正密切注視著南島南部地區的房地產市場,可能希望現在可以討價還價」。

「房地產交易量增長最快的三個地區分別是,皇后鎮湖區、南奧塔哥和瓦納卡(Wanaka)」,他說。

這幾個地區都曾經是房地產增幅大、房價高的地區,其中皇后鎮湖區的平均房價,根據估價局(QV)的最新數據,超過120萬元,為全國最高。

而在這次大瘟疫警報停擺中,這些以旅遊業為經濟支柱的地區,受到的衝擊最大,很多原來針對旅遊者的短租房(Airbnb),都被迫轉為長租房,或者需要賣掉,所以有不少人在盯著這裡的房價,希望可以有「撿漏」的機會。

傑弗里斯說,「僅進入3級警報後的第一週,這個地區的房屋瀏覽量就同比猛增了130%。」但惠靈頓和其它經濟相對多樣化的地區,變化就沒這麼大。

市場走向樂觀?

對於警報級別降至2級以下之後,全國房地產市場的走向,傑弗里斯認為,雖然現在預計還為時尚早,但應該是比較樂觀。

他預計,隨著瘟疫警報降至2級,經濟生活逐漸恢復,房地產市場的需求和供應都會開始反彈,「預計未來幾個月裡,全國房地產市場的活動將有所增加,而按照季節來看,通常這幾個月是一年中較為平靜的時期」。

「我們開始看到市場活動恢復的跡象,並且我們預計,這個冬季的房地產市場,會比往常更加強勁,」他說。

但CoreLogic公司的研究分析師凱爾文·戴維森(Kelvin Davidson)表示,「在接下來的幾個月中,我們實際上會看到一些不錯的市場活動和房價,但是到今年年底時,我們將會看到失業率上升,民眾的信心也會受到打擊。」

所以戴維森預計,今年最後一個季度的房地產銷售可能會減弱。所以他建議那些想要購買第一套房子的人,應該盡快買,不要再往後拖。

銀行的具體貸款政策  會起決定作用

對於上面的數據,也有很多人並不感到樂觀,認為在經濟不穩定的情況下,銀行是否急於向潛在買家放貸,還處於「等待和觀望」的階段。

住房倡導組織Shift Aotearoa擔心,廢除限貸令只會為首次購房者提供短暫的甜頭,但最終還是對房地產投資者更有利,會導致一個投資者的市場。

儘管貸款規則已經放寬,不過有專家警告,目前銀行仍在謹慎地制定貸款政策,因此不一定會讓貸款者因為限貸令去除就更容易獲得貸款。

抵押貸款經紀人格倫•麥克勞德(Glen Mcleod)表示,Kiwi銀行已放寬了其貸款對價值比率的限制,將允許對投資性房地產的貸款上限為80%,即需要20%抵押款;對於首次購房者的貸款上限則為90%,僅需10%抵押款。

他說,「實際上,銀行必須弄清楚,未來他們將如何對待每個人的收入狀況,未來客戶的貸款能力將受到怎樣的影響。

「我看不到銀行會打開放貸的閘門,因為銀行在本質上是謹慎的,他們在發放新貸款的方式上,將會非常有針對性。」

另一位經紀人布魯斯·帕滕(Bruce Patten)也同意,四大銀行的具體政策還需要更多的細節。他舉例說,「如果銀行將80/80貸款貸給擁有自住房並想購買投資房的人;或者銀行決定將提供95%的貸款,給自住房擁有者,那確實會產生很大不同。」不過目前各大銀行還都沒有採取任何具體行動。

BNZ:房價可能下跌12%

BNZ銀行的經濟學家們預測,新西蘭的房價將在三年內下跌12%,住房和商用物業的建造量都將下降。尤其是住房的建造,可能會受到人口增長放緩、失業率上升、Airbnb房產轉換為長期出租房、以及房價下降等因素的不利影響。

這份研究報告說,失業率的迅速上升對房地產市場的影響是「致命的」,因為它影響了人們的借貸能力。「失業率上升是住宅建設減少和房屋價格下行所面臨的最大的風險。」

這家銀行預測,到今年年底,全國將有20萬人失業,直到2022年下半年,就業人數才能恢復到大瘟疫之前的水平。

報告說,淨移民的減少和人口增長率的下降,也會對住房建設產生很大的影響。報告預測,在今後5年內,每年發放的建房許可的數量,將下降至2萬至2.5萬個,而在截至今年3月的12個月中,新建房屋獲批數為3萬7606個。

報告預測,隨著需求減弱,房價將在三年內每年下跌12%,這將進一步抑制對新房的需求。

責任編輯:筱康

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