【大紀元2021年04月05日訊】（記者李捫心綜合報導）西太平洋銀行（Westpac）的經濟學家說，政府的新住房稅收政策，將由原來的有利於投資者，轉而更傾向於自住房購買者。所以會有一些投資者在計算自己的財務狀況後，決定出售全部或一部分所持有的房屋。這在一方面會增加市場上住房的供應量，另外投資者減少或停止購買更多房屋，也會使市場需求減少，這些因素都會導致房價下跌。
政府在上週宣布了新的針對住房市場進行調整的政策，其中針對投資者的兩項稅收變化——取消房貸利率抵免收入稅、以及把把倒賣房屋可以免稅的年限從5年延長到10年的政策，都會對投資者造成很大衝擊。
在本週發表的《每週經濟評論》中，西太平洋銀行的高級經濟學家薩蒂什‧蘭喬德（Satish Ranchhod）說：「在房地產市場重新進行自我調整的情況下，房價跌幅可能會大得多」。
他認為，政府的新政策很可能會在未來幾年裡「重塑」住宅房地產市場。
蘭喬德說：「我們經常強調，與住房供應等實際因素相比，財務考量因素，比如租金收益率、房貸利率和稅收等，在確定潛在買房者願意支付多少方面，起著更大的作用。」
到目前為止，房貸利息成本的稅收抵免，一直讓房地產投資者相對於自住業主而言，更具有「某種優勢」。
蘭喬德認為，這就意味著投資者的需求已成為當前房價高漲的主要驅動力，在當前的低利率環境下，投資者一直在尋求收益，包括租賃物業的潛在租金收益和倒賣房產的資本收益，這些都支撐了房價的快速上漲。
「對於主要靠貸款買房的槓桿投資者而言，取消房貸利息抵免的政策，將大大降低租賃物業的收益率，並將顯著降低投資者願意支付的房屋價格。而這將通過明線測試最低期限的延長而得到進一步加強。」
他說：「稅制的這些變化將極大地讓自住房購買者與投資者的財務狀況發生傾斜，會更有利於自住房購買者和那些已經套了現的投資者，從而使自住房購買者成為確定房屋市場價格的人群。
「粗略的計算表明，自住房購買者的平均價格支付意願，比目前的房價低約10％——所以這表明在長期內房價最終可能會下跌那麼多。儘管這將是一個很大的跌幅，但仍只能把價格帶回到四個月之前的狀態。
「但是，在住房市場調整自己的時候，跌幅可能會大得多。如果沒有房貸利息減免政策，房地產投資者將需要更高的租金回報率來證明其投資的合理性。這就可能意味著租金將漲的更高，儘管這將受到房客支付能力的限制。
「更可能的方式是，那些高槓桿的投資者將會以降低的價格，把持有的住房賣給自住者或者低槓桿的投資者。相似的結果已經出現在了英國，從2017年起，英國就已經開始逐步去除房貸利率抵免所得稅的政策。」
新住房政策或家安環經濟發展
蘭喬德認為，對於儲備銀行來說，這些政策變化將使其實現它的經濟增長目標更加困難。
「住房市場總體上在影響著新西蘭經濟狀況的過程中起著關鍵作用，因為房價上漲通常與家庭信心增強和支出增加有關。由於大瘟疫的爆發，經濟活動已經低於正常的發展趨勢；而現在，房地產市場出現的實質性疲軟，可能會使經濟的恢復變得更加緩慢。
「這加強了我們之前的預期——即在可預見的未來，[官方現金利率]提升仍將是不可能的。……這很重要，因為持續的低利率，將有助於限制房價的下跌，至少在短期內會是這種情況。」
蘭喬德認為，房價下跌也將對房屋建築活動產生負面影響。「不過，這種拖累可能不大。新建築仍不受延長的明線測試的限制（仍保持在5年上限限制），並且與購買現有房產相比，還可能會具有一些稅收上的優惠，比如，政府可能會考慮允許新建築的利息成本可以在有限的時間內抵免所得稅，但這一點尚沒得到確認。
「此外，房價前景疲弱也預示著土地價格的下行壓力，這是許多住房開發的關鍵障礙。我們仍然預計，未來幾年內房屋建設的水平將很高，大量項目已經在籌備中。而且許多地區仍在為可負擔房屋的短缺而苦苦掙扎。」
高槓桿投資者更會賣房變現
取消房貸利率抵免政策將使靠房貸買房投資的日子結束。因為一些投資者在現金流方面可能走到盡頭，這樣他們就需要從自己的儲蓄或其他收入來源中拿出錢，來支付持有房產所產生的賬單。
早前，房地產投資本來是可以提供安全可靠收入的來源，但在新政策下，這種模式已經走到了頭，並會被基於資本收益的投機所取代。
如果投資者準備為一個不僅不提供任何收入、而且還必須不斷用其他資金來源補貼的投資，其唯一原因，是他們希望在賣掉這套房產時可以獲得可觀的資本收益。
所以，當中低價房屋的價格像最近那樣每月上漲數萬元時，如果投資者的出租物業的支出每年只增加幾千元，似乎仍然是很不錯的買賣。
但是，當房屋貸款利息成本無法再抵消租金收入時，累積投入的大量現金，就可能會開始對某些投資者的財務造成壓力，導致一些投資者套現並退出市場。
但是，如果投資者確定在出售房屋時，即使在因為觸犯明線測試規則而需要繳稅之後，仍可能獲得可觀的資本收益，那麼他們仍可能選擇保留虧錢的投資房產。
另外，新的稅收規則可能不包括新建房屋，那麼一些投資者可能會出售其現有的住宅物業、並將其資金投入到新的住房開發項目中去，而這可能更有利於增加新房供應。
同時，對於首次購房者來說，新規則會產生一個比較公平的競爭環境，這一點是政府新政策的目標之一。◇
責任編輯：筱康
