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經濟學家:利率升高或最先影響房市

利率的變化可能會對主要城市的住房市場產生巨大阻力,因為很大的人群將難以支付高額的房價。(Fotolia)
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【大紀元2021年07月02日訊】(記者林霏編譯報導)據兩份新的報告顯示,住房市場的活動正在進一步脫離現實,加深了房產專家們對加拿大房市已進入泡沫的擔憂。

總部設在紐約的全球新聞和數據公司彭博社上週將加拿大列為全球上泡沫最大的房市之一,另據一位前加拿大銀行經濟學家發表的研究報告,基於歷史指標,多倫多和渥太華的房價被高估,而蒙特利爾的發展趨勢也是如此。

根據亞省中部首席經濟學家Charles St-Arnaud(查爾斯-聖阿諾)的分析,這些東部城市的熱度,加上溫哥華長期居高不下的房價,使全國的房價變得多泡沫,而卡爾加里、埃德蒙頓和溫尼伯的情況看起來很合理。但是,由於加拿大有一半人口居住在這些城市,加拿大銀行將被迫、並極其謹慎的提高利率,因為低借貸成本是住房能夠負擔得起的唯一原因。

據《財經郵報》,St-Arnaud表示,「住房市場可能會成為利率上升的首個犧牲品。」這位經濟學家曾在加拿大銀行(Bank of Canada)以及倫敦的摩根斯坦利(Morgan Stanley)和野村控股公司(Nomura Holdings Inc.)工作過,他說:「當利率上升時,這種可負擔性將非常、非常迅速的消失。」

彭博社的 「泡沫排名」是通過檢測買房與租房成本、價格收入比、通貨膨脹調整後的價格增長、名義價格增長和家庭信貸年增長率來打分。新西蘭位居榜首,在五個類別中有四個得分最高。加拿大排名第二,其次是瑞典、挪威和英國。

St-Arnaud表示,這種國家排名用處有限,因為住房通常是由當地因素驅動。因此,他決定把重點放在加拿大七個最大的城市:溫哥華、卡爾加里、埃德蒙頓、溫尼伯、多倫多、渥太華和蒙特利爾,來確定這些房市的可負擔性。

分析顯示,利率的變化可能會對主要城市的住房市場產生巨大阻力,因為很大的人群將難以支付高額的房價。因此,當加拿大銀行行長麥克林(Tiff Macklem)想要提高利率時,正如他自己所說的,最快可能是在明年的下半年。他將不得不考慮到政策的變化可能給房主們帶來的影響。

根據加拿大統計局的數據,5月份,全國的房價比去年同月攀昇了11.3%,這在很大程度上,是由於加拿大銀行為應對中共病毒(COVID-19)危機而設定的創紀錄低利率

St-Arnaud確信,在多倫多、溫哥華、蒙特利爾和渥太華,加拿大銀行的基準借款利率若增加2.5個百分點,就會把這些房市變成 「被高估的地區」,因而會有更大的泡沫危機。

可以肯定的是,很少有人認為近期會有這麼大的利率增長。然而,St-Arnaud發現,較高的房價加上較小的利率調整,將對可負擔性產生類似的影響。例如,根據他的研究結果,若這四個城市的房價躍升10%,再加上借貸成本上升1.5個百分點,將使這些市場變為被高估的房市;而在卡爾加里、埃德蒙頓和溫尼伯三個城市,如果利率上升5個百分點,仍是相當保值。

St-Arnaud表示,與過去相比,對借貸成本水平的敏感性更高,這將迫使加拿大銀行在決定將貨幣政策正常化時採取漸進式。

責任編輯:齊守善

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