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加拿大超低利率快到頭 按揭快到期怎麼辦?

鎖定低利率按揭,能為房主省下不少錢。(Shutterstock)
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【大紀元2021年08月26日】(大紀元記者李平多倫多報導)加拿大按揭成本,因中共病毒肺炎疫情跌至不可思議地步,低到比通脹率還低,導致當前實際利率處於負值,銀行相當於虧本放貸。

實際按揭利率為負值

上次實際按揭利率處於負值還是在40多年前的1970年代末。當時通脹危機嚴重,人人都忙著買房來對抗貨幣貶值,從而造成嚴重泡沫,很快泡沫就在1980年代初破裂了,無數家庭夢斷房市。和當年比,如今情況何其相似。

實際按揭利率是支付利率減去年通脹率。假設按揭利率2%,當年年通脹率為2%,兩兩相抵,實際按揭利率相當於零,相當於銀行白白借錢給消費者花。

歷史這種情況不多,但目前卻在實實在在上演,當前按揭利率比通脹率還低。6月掛牌5年固定按揭利率雖為4.79%,但這只是個掛牌利率,銀行主要用它來計算罰息的,沒人真買這個利率。

目前市場上能拿到的最低5年固定利率通常比掛牌利率低220至250個基本點,和優惠利率差不多。6月5年固定優惠按揭利率是2.45%,根據6月通脹率調整後,實際按揭利率為負0.6%,雖比5月的負1.2%利率強一點,但處於負值。負1.2%的實際按揭利率,是自1970年代末通脹危機以來最低。

按揭成本低致房價錯位嚴重

按揭成本如此之低,人就會瘋狂買房,導致房價嚴重錯位,一旦利率回升,導致房價嚴重錯位因素不再時,房價也會隨之調整向正常價位靠近,到時又有多少人痛悔莫及?

目前情況下,普通消費者該怎麼辦?如果是按揭續期,找按揭經紀諮詢分析比較一下,趁利率未上調前鎖定,可能和中彩票差不多。如果是買房,就很難說了,有點像賭博。

正常情況下,通脹會基本穩定,但當前情況下,央行不僅沒說通脹會穩定,而是警告通脹從未如此瘋狂。目前實際利率為負,明年有可能變正。利率即使上調,加拿大因多數按揭都經過按揭壓力測試,不會出現大規模按揭拖欠,但房價漲幅有可能放緩,從而進一步影響房市活力,進而影響金融行業。

總結起來,目前市場現狀是:實際利率為負值,市場需要負利率來刺激借貸,與此同時信貸增長創過去幾十年新高,房屋銷量也接近歷史峰值,房價也以前所未有的速度瘋漲。

利率回升 購買力縮水

隨著政府逐步解除疫情封鎖,經濟漸漸走上正軌,不再像過去需要太多外在刺激,意味著按揭利率會很快會上升。經濟越強勁,意味著復甦越迅速,利率越走高。經濟越疲弱,政府為刺激借貸會越下調利率。

信貸流動性,也會決定按揭利率走向。借貸資本過剩,銀行會下調利潤預期,從而下調借貸成本。反之,按揭借貸資本緊張,按揭利率會上調。

疫情爆發前,借貸流動性既不過剩又不緊張,基本保持平穩狀態。按目前趨勢看,按揭借貸成本有可能很快恢復至疫前水平。今年3季度前5年固定按揭利率中位數估計為2.55%,甚至有可能升至2.65%,年底估計升至2.73%,最低可能2.6%,最高可能2.85%。

上述估計數字看起來不大,但衝擊巨大。利率變動,往往比變動數字本身更關鍵。利率從2%回升至2.73%,相當於利息成本上升36.5%,不計按揭壓力測試因素,購買力會因此縮水7.84%。最近買家多數都通過按揭壓力測試,屆時利率上調一點,還貸能力多半不會受影響,但債務成本不同,會因此變得比過去更沉重。

明年經濟如復甦持續強勁,5年固定按揭利率到明年3季度底估計漲至3.10%,屆時人們購買力會因此縮水11.5%。即使只漲至2.7%,購買力也會在按揭壓力測試基本上再縮8.0%。如漲至3.30%,購買力會縮水14.3%。注意,屆時按揭壓力測試利率也可能因此調高。

鎖定低利率能省不少錢

此外還要考慮到期按揭續期成本。2.0%固定按揭利率50萬加元按揭,5年內利息成本近4萬6,080加元。明年利率如升至3.1%,5年期內利率成本將增至7萬2,183元,意味著利息成本整整增加2.6萬元。

許多按揭快到期的,需早作應對準備。發現經濟復甦跡像強勁時,趁利率還未回升前鎖定5年固定利率,能省不少錢,前提條件是銀行不收提前還貸罰款。專家建議是,在做任何按揭變動前,找按揭經紀計算各種情況下的利息成本、進行各種對比分析後,再做決定。

照目前情況看,經濟衰退不太可能,未來按揭利率肯定會上調,即使上調幅度不大,但利率肯定比目前高。按揭金額巨大、按揭期限短的,屆時續按揭時得多掏不少錢。◇

責任編輯:文芳

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