【大紀元2022年12月14日訊】時間好快，感覺剛剛進入2022年，現在卻已經準備迎接聖誕節了！也該是時候來談一談2023年的美國房地產趨勢，這次我會從六個方面來探討明年的市場。
第一、明年的房貸利率是否會走高或降低？第二、是房價會大跌嗎？第三、買家會回到市場嗎？第四、可售房供應會改善嗎？第五、美國就業市場會如何？第六、可能影響美國房市的國際局勢。
首先我們就來探討影響房市最大最直接的抵押貸款利率，根據每日抵押貸款新聞的12月8日數據，30年固定利率是6.29%，房地美當週的平均利率是6.33%，比之前一週或一個月都是呈現下降趨勢，但是一個月前，也就是11月初曾經達到7%以上的峰值。（見圖一）
近幾週利率一直在下降，造成下降的原因，大致可以說是通脹出現緩和，美聯儲可能放鬆升息的力道，而且十年期國債收益率，也在近一個月出現下滑趨勢所造成的。另外，進入年末淡季，交易更加冷清，也會放鬆利率的升高壓力。
那麼要預測明年的抵押貸款利率走勢，首先我們要了解哪些因素和貸款利率有關聯。今年以來影響最大的應該就是聯邦基準利率，隨著美聯儲接連升息，房貸利率也一直往天花板上去；再來一個因素是十年期國債收益率（10-Year U.S. Treasury Yield），這個和房貸利率經常呈現正相關，如果對比兩個利率的曲線，會發現國債收益率走高，房貸利率就會走高，反之亦然；其它影響房貸利率的因素還有失業率、通脹率、住房條件、房市情況、地緣政治問題和國家政策等等。所以說要預測房貸利率走勢非常困難。
乾淨世界視頻：2023美國地產預測 壞消息一堆！？｜固定利率有希望降低？｜房價會跌多少？｜買家與賣家的拉鋸戰｜美國失業率很低？｜【美國地產熱點】
不過，我還是給大家介紹幾位專家的說法，只能說當作參考，因為那些專家也說利率難以預測。有一派的說法是，利率到達7%的範圍，可能已經接近峰值，不會再更高了，2023年的下半年或第二季就會回落到5%的範圍。
這一派的說法是根據通脹率的下降，以及美聯儲可能後續會放緩升息的步伐來推測的。這是屬於比較大多數的專家的看法，例如Compass地產公司的美國地區總裁、ATTOM市場情報執行副總裁、Zillow高級經濟學家，還有抵押貸款銀行家協會和房地美等等，都持這種看法。
預測利率將走高的說法當然也有，例如realtor.com預測2023年抵押貸款利率平均為7.4%，到2023年年底將降到7.1%。這樣的預測，代表著在明年的某些時候，利率有可能會突破8%。realtor.com認為，美聯儲還在抵抗頑強的通脹，繼續會將基準利率保持高位，這會直接導致房貸利率難以下降。
比較持平發展的說法也有，例如HSH.com抵押貸款網站的副總裁認為，對抗通脹之下，美聯儲繼續升息，可能會使30年固定房貸利率保持在6.5%-7.5%之間波動。
可以說想要房貸利率出現下降，通脹率肯定要下來，那要讓通脹下降，經濟肯定會進入衰退，這是無可避免的，因為借貸成本的大幅上升，將使各種需求降低，所以我們現在會陸續看到很多公司在裁員就是因為這樣。不過，為何11月的失業率看起來還算不錯，這當中還是有些蹊蹺，這個後面我再談。
總的看來，不要太期望利率很快會下降，因為我們還處在一個非常動盪、波動的時期。在這個高利率時期，房地產市場難以有熱絡的交易，所以2023年的市場，整體交易量、價格更大的機率是往下走，很難有加溫的情況出現。除非我們確定通脹危機真的解除。
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第二個我們探討的是「房價會不會大跌？」雖然影響房價也有多個因素，但是美國整體房價在明年，會繼續進入市場周期性的價格下降幾乎是沒有意外的，雖然2022年每個月的年度成長還是正成長，但漲幅已經大大地放緩。根據CoreLogic的數據，10月份仍有10.1%的同比漲幅，但環比是-0.1%。
CoreLogic預測，市場來到年底的淡季，會一直放緩到2023年的1、2月，到時年度成長很可能會首度變成負成長，不過當市場又進入明年第一季的旺季，房價還是可能會回溫。（見圖二）
有一個問題是，房價為何逐漸下跌，但同比還是出現正成長呢？原因是在今年利率還沒有上升之前，房價從疫情以來已經漲得太多，每個月都以雙位數的漲幅在猛漲，但是在今年三月份，利率開始走高之後，買氣也開始大幅銳減，賣家開始逐漸調整房屋掛牌價，不過由於可售房源始終很缺乏，供需情況沒有得到明顯的改善，導致價格正在每個月緩緩下降，但仍比去年同期價格更高。（見圖三）
2023年房價基本上還是會逐步往下調整，因為剛剛說到，利率還是在一個相對高的位置，賣家不太可能釋出手上的房屋，買家也在觀望市場到底還能下跌多少，阻止很多的買家重返市場。但根據CoreLogic12月份的預測，到2023年的10月份，全美房價估計仍有4.1%的年度漲幅。
不過在不同的區域市場，當然還是有不同的走勢。例如南部市場的房價相對較低，而且因為天氣更加溫暖，在這個波動時期，依然很受到歡迎，根據Redfin的調查，購房者選擇搬遷的地點有一半都是在佛羅里達州；相反，有更多的購房者都希望離開東西兩岸的大城市，比如舊金山、洛杉磯、紐約、華盛頓特區和波士頓。
所以，我們依然看到佛州邁阿密的房價漲幅，可以達到20%以上，休士頓房價也有約7%的漲幅，但是洛杉磯、紐約的房價基本上已經持平發展，可是在舊金山，受到科技業的衰退影響，房價已經呈現負成長。
繼續我們來探討第三個問題「買家會回到市場嗎？」這個問題的答案我想也比較明確，應該是不容易了！因為除了高利率和高房價的直接衝擊，外部還有高通脹、貨幣緊縮、股市不振、局部裁員潮、供應鏈中斷，然後在國際間還有俄烏戰爭、中國清零帶來的種種威脅和不確定性。
經濟衰退的風險似乎在不斷升高，因此，2023年的房市買氣恐怕會比今年還要糟糕。有「末日博士」之稱的魯比尼已經警告：近十幾年來，小到家庭單位，大到養老金計劃、政府、各大企業，都已經背負大量債務，過度的槓桿率碰上聯邦基準利率上升到3.75%〜4%的區間，而且還要繼續升息，造成不同的經濟體面臨急劇上升的借貸成本、收入和收益的下降，以及資產價值貶值的三面危機。因此，2023年要提升買氣，恐怕是一件不可能的任務。（見圖四）
看到第四個問題「可售房供應會改善嗎？」答案是會改善，但難以樂觀。其實，今年自從利率上升之後，房屋庫存就開始增加，一方面是屋主看到賣房的最好時間即將過去，所以趕快上市房產；另外一方面是買家的負擔能力到達極限，開始四處觀望，造成市場上房源滯留。
但是隨著利率不斷往上，屋主賣房的慾望也越來越低，他們並不想丟掉手中的低利率，然後去擁抱高利率，而且房價已經無法和今年初相比，至於2023年，掛牌房價還會繼續往下調。綜合這些情況，新的上市房也難以出現顯著的增加，只是房子停留在市場上的時間更久了。但是這也表示，在明年的市場會更接近買家市場。（見圖五）
第五個問題「就業市場會如何？」這個問題關係到人們買房和支付房貸的情況，今年以來雖然失業率一直表現不錯，維持在4%以下，11月的失業率是3.7%，新增26.3萬個非農就業崗位，讓人感覺就業市場很好。
不過，奇怪的是，我們也看到陸續很多科技空司、房地產公司在裁員，但為何帳面上看不出危機呢？一方面是這些裁員的就業人口，占整體的很小比例，科技就業人數約只占全美就業人數的4.1%；另一方面，其它企業招聘仍在增加，所以目前我們看到的就業情況還算不錯，但也沒有更好的表現。
不過，美國勞工局發布的就業數據其實很龐雜。一般大眾只關注一般失業率和新增就業崗位，但是仔細研究之後，還是會發現有些貓膩，不容易被人發現。首先10月到11月，銳減最多的就業崗位是貿易、運輸和公用事業，減少了4.9萬個；零售業減少了近3萬個：運輸及倉儲業減少1.5萬個；非存款信貸中介減少1.1萬個；行政和支持服務減少2.65萬個；就業服務業減少2.5萬個；業務支持服務減少超過1萬個。
當然細節還有不少，我只是就幾個比較大的數字作介紹，可以看到減少比較多的是運輸業、貿易業、零售業、一些支持性服務的行業。我們可以解讀為各種需求的減少正在衝擊就業市場，還有一些基礎性的行政支持人員，在這個時候也比較容易遭到裁員。
那麼，科技業呢？可以看到幾個專業技術服務的行業，從10月到11月都是增加崗位，有近2.8萬人的增加。其中計算機系統設計，增加了8,100人；管理及技術諮詢服務也增加超過1萬人。不過對比9月到10月，曾增加3.88萬人，還是可以看出專業技術行業的招聘正在放緩。而後續的持續裁員、放緩招聘的可能性還是很大，因為整體需求正在降低，企業也感受到成本的增加，因此剔除多餘的、非必要性的人員是必需的。所以失業這部分的壓力，對房地產來說，恐怕也會漸漸形成更大的阻力。
最後一個問題「國際局勢」，雖然這是一個牽扯比較遠的問題，可能不會立即影響美國國內的房地產市場，但是我們也不能忽略，尤其像是俄烏戰火，牽涉到種種供應鏈、航運的問題，造成許多材料成本上升的壓力。
再來，中共的清零政策，也導致許多國家的製造業受到嚴重拖累，並且中共在清零政策下不斷舉債支撐經濟。根據國際結算銀行12月的統計，中國非金融部門的總信貸量，達到51.87萬億美元，占國內生產總值的近3倍水平。如此高的負債率，加上進出口貿易額同時也大幅萎縮、還有中國房市衰退，讓人不禁擔憂中國經濟如果崩盤對全球經濟衝擊的嚴重性。因此，中國時局這部分需要我們更加留心關注。◇#
責任編輯：李曜宇
