作者：Dave Spooner
（大紀元記者任季編譯）當你有一套房要出租時，需要做很多準備。從選擇一個合理的租金標準到篩選新的租戶入住，少了一個環節都是事兒。
確定你的出租條款是出租房的重要步驟。如果你已經有出租的其它房產，你可以參照原來的條款。然而，不同房產有各自的特點和需求，你可能會發現需要相應地修改或調整你的方案。
你可能也在想： 對房東來說，什麼是「最好的」方案？哪些條款對房東和租戶都有好處，哪些會帶來災難？
如果你遇到了這些或其它相關問題，請往下看，了解如何確定和執行你的租賃合同。
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第一步：了解法律
在你確定任何條款之前，你需要知道哪些條款是合法的。房東和房客的關係受聯邦、州和地方法律的規制。為什麼要了解這些法律？因為違反法律的代價很高。如果你不了解你所在地區的法律，就很容易犯錯。
在準備任何租賃協議或合同之前，第一步應該是查閱這些法律。這些法律條文可能讀起來很乏味，但要明白那些拗口的術語都有特定的涵義，與你的租房條款密切相關，而你的條款又關係到租戶的居住和生活。關鍵是要知道在你所在的州什麼是違法的，如果有不明白之處，要諮詢有經驗的律師。
第二步：研究並確定你的條款
在你清楚法律將如何影響你的條款後，你可以開始確定你租房的「大政方針」。以下是一些常見的要素，許多房東的的租約中包括了這些條款涉及的內容。
逾期費用和寬限期
租房合同包含的條款中，有兩個重要條款是滯納金和寬限期。為了房客按時付款，大多數房東對逾期付款設立了滯納金。滯納金本身並不是你的經常收入，但它確實能鼓勵租戶按時繳房租，這都是成功的租賃業務必備的條款。
寬限期是另一項可以列入租約的條款。寬限期允許房客推遲數日支付租金，過期後再收取滯納金。寬限期不僅僅是一種善意，還可以避免租戶支付不必要的費用或因晚幾日拿到工資而遭到房東發送驅逐通知。
滯納金和寬限期都是由州法律規定的。您所在州的立法機構可能對滯納金數額有限制，或規定了最低寬限期。
寵物
寵物是另一個有爭議的契約內容。是否應當接受寵物？
寵物肯定會給你的房產帶來一些風險（想想被抓的家具、吠叫、混亂等等），但也應該考慮牠可以給你的價值。寵物會帶來舒適、快樂，以及最重要的金錢。寵物主人會願意多花幾百塊錢來讓房主容納他們毛茸茸的朋友，這是一個非常有利可圖的市場。
如果你允許在你的房產中飼養寵物，建議你在租房寵物條款中包括寵物費和/或寵物押金。這樣，在房屋出現任何損壞的情況下，你會得到一定的賠償。然後，你可以各種方式宣傳你的寵物友好物業： 在你的房屋介紹中包含寵物相關的信息，在社交媒體上發布，甚至可以建立一些寵物設施，如寵物樂園或洗狗站。
如果決定不允許養寵物，只需記住，無論你的寵物條款如何，不能剝奪房客飼養服務性動物或情感支持動物（ESA）的權利，剝奪這些權利是非法的。
轉租
如何處理轉租？如果你想要穩定的租金收入，但是租戶不能保證一定會長租，那麼可能需要允許租戶把房屋轉租出去。從長遠來看，這是不是好主意呢？
轉租並不適合每個人，如果在租賃契約中有明確和嚴格的轉租條款，則允許轉租會為房東帶來益處。例如，要求你的租戶在最終確定之前向你提交承租人的姓名和信息，以便你可以自己篩選這個人。這樣，你就會知道是誰住在你的房子裡，而且你可以確保他們是合適的人選。此外，保留對所有分租者的最終決定權，並在租約中列出所有的保障條款。
租戶的裝修
通常情況下，租戶有了新的家，總希望做點個性裝飾。這很自然，而且通常不是問題。但是，如果你的租戶想對房屋進行永久性的修改，如粉刷，添加貨架等，該怎麼辦？
處理這些要求的簡單方法是全面添加「不能改裝 」條款，這樣你就不必擔心允許一些租戶而拒絕其他租戶的問題。但偶爾，你的租戶可能有非常好的裝修方案。
如果你選擇允許，那你總是希望要按照這個方案把裝修工作做好。一般來說，可以提前制定一些基本規則。以刷漆為例，你應該明確什麼可以刷，什麼不可以刷，要求使用堅固的底漆，並規定工作標準（以及工作失誤的補救，如請專業油漆工重做）。此外，最好規定允許的油漆類型，而不是顏色，這在確保高質量材料的同時，也給了租戶一些自由。
租戶的保險
最後，要求租戶購買保險是明智之舉。如果發生事故，你的租戶保險通常會在你的保險之前啟動，所以這個條款可以節省你與自己的保險公司打交道的時間和麻煩。把租戶保險條款添加到租約中。
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第三步：違規條款
如果你不嚴格執行條款，那麼這些條款就不會起作用。如果這些條款都在你的租賃合同中明確說明（並符合當地法律），你在執行時應該不會有任何問題。
例如，只要你的遲繳租金條款不超過當地的限額，你就可以強制收取滯納金。對於其它違規行為，可以先溫和地提醒，然後嚴厲地警告，最後正式發出違約和驅逐通知。
對於嚴重的違反行為，不要猶豫，要立即行動。如果發生任何違法行為，大多數州允許你立即發出無條件清退的通知。如果你不對這些違規行為作出迅速和嚴厲的反應，租戶就不會尊重你，而且很快發現他們可以違反任何他們不想要的條款。
訂定出你的租房條款是一件繁瑣又令人興奮的事情。終於你的想法將付諸實現，努力可望取得成果。儘早關注這些細微的環節對日後的租賃確實有很大關係。一開始就制定堅實的條款，往後就能享有順利租賃的好處。
原文：How to Decide on and Enforce Your Rental Policies as a Landlord | Entrepreneur 刊登於Entrepreneur(企業家)網站，授權《大紀元時報》轉載。
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