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商業建築改為住宅漸成趨勢

悉尼下北岸Milsons Point的Lavender Bay的名為Blue的項目是對一座老舊20層1970年代辦公樓進行了全面重新設計和翻修,改建成了125套現代公寓房。圖為Lavender Bay。(簡沐/大紀元)
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【大紀元2023年07月16日訊】(大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導)我們都知道在家工作是一種主要的生活方式趨勢,但下一個趨勢是什麼呢?那就是在工作的地方生活。

據澳洲Domain房地產網消息,隨著辦公樓和其它商業房地產空間的需求下降,人們越來越追求將其用於住宅用途。而在住房短缺的時候,對於將舊辦公室、零售店和倉庫改建為新的公寓房的潛力進行評估是否非常合理呢?

來自房地產公司Ayre Real Estate的Adrian Wilson說:「現在這種情況可能會越來越多。確實有很多商業資產被低效利用,但它們位於一些最佳地段。」

「將辦公室改建為住宅可能並不比將其改造為一流資產更昂貴,但回報可能會更高。未來我們會經常看到這種情況的發生。」

許多這類老舊的商業建築物已經超過了使用期限,但占據著最佳位置,比如港口周圍、市中心或時尚的邊緣地區。其中一些建築物也比現今的建築規定允許的高度高很多,因為自建造以來引入了新的規劃限制來保護景觀視野走廊。

開發商Aqualand的項目總監Andrew Cooper說:「美妙之處在於它們通常位於絕佳的地點,符合房地產的三個法則:位置、位置、位置。」該公司剛剛將港口附近的兩座商業大樓改造成了高端豪華住宅,「我認為現在我們將看到更多這樣的情況。」

「在目前的房地產市場條件下,對於這些老建築物的再利用在經濟上更具可行性。這個過程可能非常昂貴和具有挑戰,但現在的數據支持這種邏輯,市場也在迎頭趕上。」

從商業用途改建為住宅並不是什麼新鮮事物。但是,隨著中共病毒(COVID)大流行後工作模式的巨大變化,這種改建在許多開發商中得到了重大推動,他們現在著眼於將舊開發項目轉變為具有高天花板、景觀和特色外觀的新住宅,使這些房產尤其受到資金雄厚的大房換小房人士的青睞。

Aqualand公司最近完成的兩個項目已成為復興的象徵。

悉尼下北岸Milsons Point的Lavender Bay的名為Blue的項目是對一座老舊20層1970年代辦公樓進行了全面重新設計和翻修,改建成了125套現代公寓房,每套售價從102萬澳元到1,000萬澳元不等,目前已售出超過90%。

同樣位於港口的是Aqualand公司的另一個重大適應性再利用項目,即Darling Island的The Revy。這座建於1912年的歷史建築原為供應海軍食品和物資的場所,但現在這棟八層樓建築改造成了44套住房,包括一套頂層公寓房,底層和房頂空間被重新規劃為私人共用空間。目前,該項目只剩下少量公寓房待售。

Aqualand公司的建築總監Tom Catalovski說:「如今要建造類似The Revy這樣的建築成本將非常高昂,而且它的歷史價值非常獨特。」

該項目的建築師Simon Parsons來自PTW建築公司,他表示,生活方式的變化、空巢人士人數增多、房價上漲,使得改建項目非常具有吸引力。「通過適應性再利用為城市的建築風貌做出貢獻是非常美妙的事情,而且與拆除重建相比,這在環境上更具可持續性。」

這些舊商業建築中公寓房的強勁需求使開發商對此類項目的可行性更有信心,購房者喜愛他們新家的個性和過往歷史。

比如,前IT專業人士Jo Neep去年7月購買了Blue項目中的一套公寓房,相比全新的樓房,他更喜歡住在經過翻新的舊建築裡。

57歲的Neep說:「總是聽說新樓房有很多問題,所以我認為這樣的選擇更加安全可靠。這座建築非常堅固,隔音效果非常好,你幾乎聽不到其他人的聲音。」

「他們的改造很好,改進了設施,地上鋪設了大理石,還新加了陽臺。我的公寓房位於14樓,面積為21平方米。布局非常私密,非常美。」

但這樣的改建項目可能會帶來巨大的挑戰,這取決於樓層平面的面積和深度,這可能導致內部難以獲得充足的光線、景觀和新鮮空氣,還有中央電梯的位置問題。Cooper表示,Blue項目涉及拆除舊的電梯並安裝新的電梯,這在結構上是一項非常困難的工作。

他說:「適應性再利用可能會更加昂貴,因為它涉及到對每個細節進行精心管理和個性化的設計,而不像新建築那樣可以重複使用某些元素。在The Revy項目中,我們還與一位歷史建築專家合作,以確保忠實於原來風格。」

城市行業協會Urban Taskforce會長Tom Forrest表示,住房短缺給這類項目帶來了新的緊迫性。他說:「我認為應該大力鼓勵這種做法,特別是在當前的住房危機背景下。當我們有空置的商業空間時,需要對公寓房設計準則引入更多的靈活性。」

住房行業協會(Housing Industry Association)會長Tim Reardon稱,目前居住用地相比商業用地可以獲得更好的回報。他說:「我發現此需求正在增加。」

「關於能源效率方面的額外要求將使這種轉換更加困難且成本更高,但仍然可以想像這種現象會越來越普遍。」

房地產服務公司Knight Frank也注意到了市場的變化。合夥人兼住宅部負責人Erin van Tuil說:「可以說在疫情的衝擊下,商業樓宇的回報不如以前。」

「因此,我們發現更多的商業樓宇被改建為混合用途開發項目,包括零售、酒店和住宅。我們接到了關於此類項目的諮詢,主要集中在中央商務區。」

從歷史上看,這類改建項目往往非常成功。其中一個最早的例子是位於悉尼海港大橋南側的1964年建成的20層IBM大樓,後來在2002年轉變為27層、198套公寓房的住宅樓。

之後出現了許多類似的項目,包括位於海德公園的1970年代新州警察總部,現在被改建為87套時尚公寓房的The Residence;位於Chippendale的由舊啤酒廠(Kent Brewery)改建而來的Central Park建築群,該項目曾多次獲獎;還有83層共479套公寓房的Greenland Centre Sydney,它曾經是舊的27層悉尼水務大樓。

還有許多倉庫也被改建成公寓房,例如位於Redfern的Cleveland&Co,共有39套公寓房;位於Surry Hills的Griffiths Teas,共有31套公寓房;以及附近的No 1 Lacey,擁有38套公寓房和七套頂層公寓房。

在東區的Kings Cross還有一批酒店改建成的住宅樓,包括Zenith Residences、The Ikon、Encore和Top of the Town。最近,Crest Hotel改建成為沙漏形、價值3.2億澳元的20層Omnia大樓,共有132套公寓房;而將舊的Bourbon and Beefsteak酒吧餐廳改建成Queensgate Potts Point的項目正在進行中。

Omnia的建築師David Jaggers來自Durbach Block Jaggers事務所,他發現改建的興趣呈指數級增長。他說:「在美國,他們現在正在考慮將整個市區的辦公樓改建為住宅,我可以預見未來我們將設計更具靈活性的建築,以便適用於不同的目的。」

責任編輯:簡玬

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