【大紀元2023年08月07日訊】美國房地產裡面有許多國際投資人，從去年四月到今年的三月，國際買家買走84,600套房產，總共花費533億美元，這還是只有計算二手房的銷售，沒有計算全新房的銷售。533億聽起來挺多的，但是跟以往相比，這樣算不算多呢？哪些國家的人買最多呢？又有哪一州最受外國喜愛呢？往下請看我一一分析！
由全美房地產經紀人協會（NAR）統計的外國人投資美國房地產的數據，國際買家在過去一年裡，購買美國房產的房價達到歷年最高，這也是因為過去的3年，美國房價大幅飆升的緣故。但比起國際房價，美國房價還算是相對便宜的。
根據統計，全球每平方英尺價格最貴的是在香港，28,570美元，第二名是倫敦$26,262，第3名是美國的紐約$17,191，再來是以色列的特拉維夫、瑞士的日內瓦、東京、巴黎、新加坡和奧地利的維也納，第10名才是中國的北京$11,829，臺灣的臺北位在第14名，每平方英尺的價格是$10,373。
美國都會區的價格，除了紐約以外，第二名是舊金山，每平方英尺的價格是8,250美元，第三名、第四名分別是聖地牙哥和洛杉磯，皆不足六千美元。不過，這裡美國的每平方英尺價格數據，採用的是2019年第一季的數據。雖然數據較為過時，但是國際房價在這一段時間之內肯定也是大幅上漲。所以，不管是用舊的材料，或者是更新的材料，排名可能都差不多，只是會有些微的異動。
視頻：美國最新國際買房報告｜全球房價對比｜為何投資美國房產？【美國地產熱點】第125集
總的來說，我們可以看到美國房價，除了紐約、舊金山，這些一級城市能跟國際房價一比高下之外，其餘的城市還算相對便宜。這也就是為什麼許多的國際買家，相當熱衷於買美國房地產。而且，美國在政治和經濟地位都是全球第一強國。當然，擁有一個美國房地產，不管是在面子上，或者是在裡子上，可以說都是人生的勝利組象徵。加上，美國房價從上一次的次貸危機之後，就翻翻地往上漲。到現在面對高通脹、高利率的雙打擊之下，房價依舊降不下來，可以說是讓投資人信心倍增。
接下來，我們就來看國際買家，2022年四月到2023年三月，投資美國房地產的詳細數據，這裡僅計算。請留意，這裡所指的國際買家，是在美國境外擁有永久居留權的非公民，另一部分是在購買房地產時，居住在美國不足兩年的新移民，或者是持有非移民簽證，居住在美國的買家。簡單的說，一類是沒有居住在美國的國際買家，一類是有居住在美國的國際買家。
先來看國際買家購買的總量。最新的統計中，全部國際買家的購買總金額是533億美元。其中非居民的國際買家，購買金額是299億美，屬於居民一類的國際買家，總計有234億美。在購買的數量方面，全部的國際買家購買了84,600套房產。國際買家的銷售占全美的比例，金額方面是2.3%，數量方面是1.8%。
看過往的數據，2017年國際買家購買的金額是最高的，達到了1,530億美元，購買數量也達到了284,500套房產，總計占了全美一成的銷售金額。再看疫情這3年，2020到2021的統計是544億美元，2021到2022年是590億美元。基本上從2009年開始，國際買家在美國房地產投入的金額就越來越多，一直上升到2017年達到最高，之後就開始不斷減少，一直到疫情爆發之後，這3年大概就落在五百多億美左右。（見表一）
為何近三年來國際買家大幅漸少？
這幾年的購買金額比較少的原因，當然最主要的還是疫情封鎖的緣故，阻擋了許多國際之間的旅行。而且，我們看到2022到2023這一年的購買金額更少，當然跟美聯儲升息也有很大的關係。因為貸款利率的大幅上升，也降低了外國買家的購買能力。另外，美國房價呼呼地往上漲，也對外國買家造成一定的購房壓力。還有，美國房源的嚴重不足，也是降低外國買家買房的原因之一。
但是這一年來，國際買家平均的購房價格高達63萬9900美元，而購買中位價格是39萬6400美元。這兩個數據，均創下全美房地產經紀人協會有記錄以來的最高水平。看到這麼高的購買價格，其實一點也不讓人意外，因為美國房價在這幾年中，簡直就像燒開水一樣，溫度不斷地往上衝，超越歷年的漲幅水平。
哪一國買最多？
我們現在來看，哪些國際買家買的數量最多、金額最高。金額最高的前5名依序是中國、加拿大、墨西哥、印度和南美洲的哥倫比亞。統計上，中國人購買了136億美元、加拿大人購買了66億、墨西哥人購買了42億、印度人買了34億、哥倫比亞人買9億。（見表二）
如果以購買數量來看，依序是中國、墨西哥、加拿大、印度和哥倫比亞。非常有意思的是，我們可以看到中國人在過去一年裡，突然爆增式的購買美國房地產，從2022年統計的61億美元，爆增到2023年統計的136億美元，暴漲約123%，是疫情以來最多的投資金額，甚至超越2019年的134億。
墨西哥也較大的增長，其餘的國家，購買的金額波動並不大，大致上與前幾相當。研究人員解釋說，在中國放寬了全球最嚴格的疫情封鎖政策之後，中國買家的購房數量有所增加；而印度買家則受益於該國的GDP強勁增長；墨西哥的比索兌美元走強，也是導致墨西哥買家大幅購買的主因。
哪一國房價買最高？
前5名外國買家的平均購買價格，最強的仍是中國，高達123萬美元，第2名是加拿大77.9萬，再來是印度的57.6萬，墨西哥的44.8萬，哥倫比亞35.5萬。（見表三）
購買的中位價格，中國買家的72.3萬美元，仍然是最高的，再來是加拿大的57.2萬，印度的51.5萬，哥倫比亞的45.8萬和墨西哥的27.8萬美元。在這兩個數據上，我們也可以看到中國買家在大幅的投資美國房地產市場，不管是平均價格或者是中位數價格，都是歷年來的最高，而且大幅的增長。平均價格同比增長22.75%，中位數價格同比增長53.68%。
另外，哪些國際買家最容易用全現金來投資房地產呢？答案是哥倫比亞，有2/3的哥倫比亞買家，進行了全現金交易，再來是加拿大的51%，中國人有47%用全現金購買，印度買家只有15%。
總的來看，國際買家有42%用全現金購買，其中非居民的國際買家占了52%，有居民身份的國際買家則占有32%。在全美房地產的交易當中，只有26%的交易，是全現金購買。所以，我們可以看到國際買家，更容易使用全現金交易，而且是非居民身份的國際買家。
外國買家偏好這幾州
哪幾個州是國際買家最喜愛購買的地點？第一名佛羅里達州，以23%位居第一，加州和德州各拿下12%，而北卡羅來納州、亞利桑那州和伊利諾伊州，各占4%。事實上，佛羅里達州一直是外國買家最青睞的購買地點，而加州也往往位居第二。但是，過去一年，德州追上來了，這次和加州平起平坐，各拿下12%。
我們再分別來看，各國的國際買家的不同偏好，中國人仍是最愛加州，有33%的中國買家選在加州，佛羅里達州是16%，再來是德州有8%，科羅拉多州有6%，紐約州6%，然後伊利諾伊州、內華達州、北卡羅來納州都各有5%。加拿大人最愛的是佛羅里達州，墨西哥人愛買德州，印度人也偏好加州，但是哥倫比亞人，幾乎全衝往了佛羅里達州，其中八成的買家的青睞這個陽光之州。
最後，我們來看這些國際買家，買了這些美國房地產之後，都拿來做什麼用？總體來說，有一半的外國買家把美國房產當作度假屋也當作出租房，在中國買家當中，有38%的人是拿來當度假屋和出租用途，但也有30%的人當作主要的住宅，有13%的人純粹當度假屋，有8%是爸媽給留學美國的孩子，作為居住的房產。
但是，對於加拿大人來說，近一半的買家，純粹把美國房產當作度假使用。而印度人和墨西哥人，則最主要把美國房產當作主要的住宅。而哥倫比亞人，則最喜歡把美國房產當作出租來用。所以，根據每個國家的國情不同。使用這些外國投資的房地產，也會有所不同。◇
責任編輯：李曜宇
