【大纪元2013年03月02日讯】（大纪元记者林南编译报导）若没有政府担保贷款人偿还债务，美国的抵押贷款市场能运作吗？美国住房专家认为，美国正逐步弱化政府在房屋贷款中的角色，将风险转移到个人、家庭和私人所拥有的企事业机构上。
一份日前出炉的美国住房市场报告说：“在可预见的未来，美国银行的资产负债表根本没有足够能力，依赖存款机构作为抵押贷款市场流动性的唯一来源。”
《纽约时报》报导，这份报告来自一个由住房方面专家组成的团体。包括美国银行家协会主席、俄克拉荷马州前州长富兰克．基廷（Frank Keating）在内的小组成员，都没有认识到外界对美国银行体系的投诉，投诉美国银行体系宁愿保留很多杠杆衍生品交易，而非按揭贷款。
美国两党政策中心成立的住房委员会的一份报告说，“鉴于市场规模和对贷款人的资本限制，抵押支持证券(mortgage-backed securities)的次级市场，必须在提供抵押贷款的流动性上继续发挥关键作用。”
该住房委员会由前参议院多数党领袖等成员组成。他们认为，没有政府的担保，投资者不会愿意支付足够的抵押贷款，特别是30年期固定利率贷款 。
该报告也分析了美国住房金融体系的历史，以及多年来政府在促进租赁住房补贴上所作的努力 。它呼吁进行政策改革，旨在确保那些超低收入的人在必需时可得到住房补助。
但住房委员会共同主席之一马丁内斯（Mel Martinez）认为，这些建议不太可能在短期内转向立法。内斯先生是前佛罗里达州共和党参议员，也是小布什总统任期内的房屋局局长。他在接受采访时说，任何呼吁花政府的钱的建议，将在国会面临着严峻的考核。但他表示，美国有可能进行住房金融体系改革 。
可以确定的是，一条原则在住房委员会内得到广泛的支持：“私人部门（Private Sector）在承担房屋风险中必须发挥更大的作用。”私人部门是指个人、家庭和私人所拥有的企事业机构。
但委员会成员们认为，美国政府仍可以找到足够的钱为大多数家庭抵押贷款担当最终担保人。
目前，政府支持大约90％的新发行的抵押贷款，比以往任何时候都多。2007年次级抵押贷款市场崩溃后，美国联邦住房管理局在最低程度支持住房贷款上扩展其作用。但是，大多数抵押贷款被房地产泡沫破裂后政府接管的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买 。
所谓巨型抵押贷款（Jumbo Mortgage），是指贷款金额超过传统行业平均水平的抵押贷款，因为金额较大，政府性抵押贷款机构不会为其所有金额提供担保。没有政府担保，许多巨型抵押贷款最终由银行长期拥有。
联邦住房管理局（F.H.A.）贷款似乎比以前更加谨慎。该报告指出，去年FHA或美国退伍军人事务部贷款的平均信用分数接近720，相当于房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）借款人于2001年的平均分数。
该委员会的另一共同主席、前参议院民主党领袖乔治．米切尔（George J. Mitchell），前共和党参议员克里斯．邦德（Christopher S. Bond）和担任克林顿总统任期内的房屋局局长亨利．西斯内罗斯（Henry Cisneros），希望继续保留F.H.A.，服务面向于那些最需要帮助的人。这将逐步淘汰房利美和房地美 - 这在政治上是必要的 – 或者用其他类似的东西取代它们 。
新的组织将被称为“公共担保人”。这将保证在住房抵押贷款证券化的投资者不会赔钱，就像现在做的房利美和房地美。但是它的责任是“私人信贷的增强”。
“公共担保人”将担保抵押证券化，而不是将它们当作房利美和房地美来做。但是，将会收取担保费，该委员会表示将在一定程度上提高按揭贷款的成本。
此外，该委员会预计降低政府担保的贷款额上限，将会推动更多的贷款流向真正的私人市场。马丁内斯先生认为，最终FHA将保证10％至15％新的抵押贷款，以及公共担保将支持另外35％至45％，留下40％到50％的资金完全由私人资本融资，没有任何政府担保。
抵押贷款证券化的方式分开，一组按揭的方式，说服私人投资者承担的利率风险产生的现金流量。但委员会说，没有足够的私人资本愿意承担利率风险和房主违约的信用风险。因此，只能是公共担保人。
总之，可以是一个政府主导的抵押贷款制度，有着固有的风险 - 如房利美和房地美试图在摆脱困境。或者，可以放弃30年期固定利率抵押贷款，让房主承担利率上升的风险，因为他们占大部分比例。而两者兼得，则很难实现。
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