【大纪元2017年08月19日讯】文：威尔逊投资物业Tom Wilson Properties
最近几年，流行以联合集资（众筹）方式投资房地产，此方法为那些想要通过投资多户型房产和商业地产，以获取被动收入的投资者提供了巨大的机会。联合集资，就是多个投资者出资以完成一个共同的投资目标。在房地产方面，主要是关于合并股权以购买物业，通常以商业贷款为杠杆，通过持有或融资以期获得升值或现金周转。
因而，当机会来临时，我们需要知道这些机会需要注意什么。在此，我汇集了评估集资时的10个重要因素，以尽可能取得最全面和最成功的投资。
1、资格
弄清联合集资的要求，你是一个合格投资者（也叫投资大户或认证投资者），还是老练投资者（非合格投资者）。多数集资单位是根据美国证券交易委员会（SEC）条款D的两项免除其中之一而设置的。
A.506（b）要求每笔交易的非合格投资者不超过35人。这只不过是一个广泛的定义，意味着投资者具有良好的财务知识。合格投资者可不限量。506 (b)只允许赞助者为现有的客户群提供投资机会。
因此，如果你对来自合格投资者的交易有兴趣，请确保建立一种关系，通常从它们的网上注册开始。
B.豁免506（c）投资要求所有投资者均为合格投资者（最低个人净资产100万美元起；或者个人净收入20万美元，配偶合并净收入30万美元）。与506（b）不同的是，506（c）通常要求经过会计师（CPA）或第三方服务机构的验证。
2、追踪记录
由于联合集资是被动的（投资者无法管理及无责任义务），因此，赞助商对于他们选择的行业和地区的专业知识，及有可证明的追踪记录就显得非常重要。好的集资商和赞助商，通常与专家合作，为他们的投资人带来新的资产类别和管理协议，尽职调查是关键。赞助商应该清楚地阐明，为什么他们喜欢这项交易，以及存在什么样的风险缓解。
3、优先回报
很多稳定的物业通过向租户收取租金而产生收入。这些联合集资的赞助商通常会给投资者提供一个优先回报。该回报是投资者投资本金的年回报（例如：每10万美元投资回报8%，等于每年8,000美元）。该回报以预定的利率累积，并且必须在出售该物业时的任何利润分配之前支付。
一些交易将具有与投资者初始投资挂钩的优先收益，而其他交易将以收到的实际净现金流量的百分比形式确定该回报。
4、股息或分红
股息经常与优先收益混为一谈。股息是不同的，它们是交易持有期间的实际支付，通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由于扩充了空间，或增加了康复工作可能会延迟分红，直到物业的现金流量足以支付这些款项。股息最终由发起人酌情支付，并可能因持有期间产生的意外费用，或出现空缺而中断。
5、税
赞助商应积极地减少，房地产交易所收到的应纳税所得额。例如，一些赞助商会进行成本细分研究，并引入第三方以加速折旧，进一步减轻所支付股息的应纳税义务。股息通常是以K-1表格报告的，其中应包括折旧规避。
6、报告期
赞助商应在投资过程中，提供有关物业状况和管理的进度报告。有些赞助商通过租户会计提供非常详细的租户资料，而其他人仅提供现金流量或财产概况。向赞助商询问以前的报告，看看通常提供什么样的资料。一般来说，它们是与所支付股息（每月或每季度）的间隔时间相同。
7、利润分配
联合集资交易的一个共同特征，是出售时的净利润，与分配给赞助商的部分和投资者的余额分开。这些利润是在收盘成本和清算费用后剩下的，再支付优先回报和初始投资者本金返还。根据风险性评估，赞助商参与程度和总体回报结构，交易中分配利润的百分比可能会有很大差异。
8、赞助费
联合赞助商从一个或多个以下类别中获得补偿：
A.预付费用
这些费用出自于所筹集的金额，以补偿投资者所花费的时间和金钱以查找和审查交易，确保贷款和为投资者组织集资。这笔钱没有正式的术语，但通常称为赞助费、收购费或尽职调查费。这些与贷方、律师、所有权公司和检查员等实体的第三方费用分开。
B.资产管理费
在持有期间，由于为维持联合集资的成功运作，花费了时间管理及产生的费用，一些发起人将获得补偿，通常是收取的租金或净现金流量的百分比，在给投资者分红的同时支付，即利润分配。
通常，物业的大部分价值源自于销售时。一个成功的集资者通过一定的净利润百分比获取奖励，以帮助完成交易并使利润最大化。净利润百分比会因交易而异，为达到足够高的利润，赞助商在整个投资期间投入大量时间和精力，来最大限度地提高收益。
9、退出计划
联合集资是非流动的，是被动投资，意味着赞助商决定如何执行计划，和何时出售财产。一个好的赞助商将有一个退出计划，具有预计的持续期或年度范围，这取决于市场条件。由于大部分价值在早期创造，大多数增值交易的长度将会更短。许多稳定的物业交易将会更长，以利用增加的租金，并通过付清债务增加股本和稳定的现金周转。
10、投票权
大多数联合集资成立为有限责任公司。有限责任公司以B类经理的赞助商购买并出售该物业。A类投资者将被正式纳入LLC的公司、经营协议，阐明其所有权比例。
一些有限责任公司也给予参与者投票权，可用于大型决策，例如改变管理、重组回报，或处理死亡或现有成员的转移。了解您作为投资者的权利类型，以及您的股票有哪些类型的可转让性（如果有的话）很重要。
这仅仅是房地产银团的许多组成部分的抽样，精通投资的人在评估机会时应该具备知识。了解联合集资是如何建立和运作的，这将帮助您做出最佳的投资选择。最后，一个好的合作伙伴将提供一个私人配售备忘录（PPM），向所有投资者提供广泛的分析和数据。
威尔逊投资物业是一个提供单一家庭出租房屋，和多户型、商业房地产业务的提供商。我们一直为世界各地的投资者，提供超过16年的高质量投资。要了解更多信息，请访问我们的网站：www.tomwilsonproperties.com或联系我们：info@tomwilsonproperties.com或408-867-1867。
本文刊载于旧金山8月5日地产专版，请点阅
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责任编辑：李曜宇
