美国地产:利率追踪

近期抵押贷款利率 为何如此波动?

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【大纪元2022年07月23日讯】(大纪元记者李欧编译报导)最近抵押贷款利率在经历连续三周的大幅飙涨后(根据房地美30年期固定利率从5.09%至5.81%),又经历了两周的下滑,直到7月14日的一周内又抬头上扬。为何抵押贷款利率,在近期波动如此之大?据专家说法与经济的不确定性有很大关系。

上个月,利率飙升,一些抵押贷款(或称按揭贷款)跟踪器报告说,利率短暂超过6%,然后跌至5%附近。这与一年前有很大不同,当时利率徘徊在3%左右,从一周到下一周没有大幅波动。

据房地美(Freddie Mac)统计,在截至7月21日的一周内,30年期固定利率贷款的平均利率为5.54%。这比前一周平均5.51%有所增加,但低于6月29日一周的5.7%。(Freddie Mac的费率与《抵押贷款新闻日报(Mortgage News Daily)》的计算不同。后者报告的利率在6月中旬超过6%,然后持续滚动。)

房地美(Freddie Mac)在截至7月21日公布的抵押贷款利率。(房地美提供)

通胀与升息使经济的不确定性增高

房地美首席经济学家山姆・哈特(Sam Khater)14日表示:“由于财政和货币拖累,经济增长放缓,抵押贷款利率波动很大。”,“随着利率达到十多年来的最高水平,房价不断上涨,通货膨胀继续影响消费者,负担能力仍然是许多美国人拥有住房的主要障碍。”

对于同样面临收入紧缩的买家来说,经济起伏压力尤为大。

美国房地产的买家很快意识到,即使是房地产市场的上市房增加,他们的每月抵押贷款付款膨胀到他们承受能力之外。更高的利率还意味着那些有资格获得抵押贷款的人,隔天可能无法承担提高的利率。

据Realtor.com撰文,抵押贷款资讯网站HSH.com的副总裁基思・甘宾格(Keith Gumbinger)说:“自年初以来,抵押贷款利率翻了一番,这确实给那些依靠创纪录的低利率来支援购买创纪录的高价房屋的买家造成了困难。”

然而,美联储的使命是透过提高自己的利率来抑制通货膨胀,这可能会使国家陷入另一次衰退,预计抵押贷款利率不会很快安定下来。

甘宾格说:“在未来几个月里,波动性可能会继续非常高”,“市场尚未决定更大的威胁是通货膨胀上升,还是经济衰退的威胁。”

抵押贷款利率 将朝哪个方向发展

现在大多数头条新闻是关于美联储的提高短期利率的消息,以应对对美国人预算造成严重破坏的高通货膨胀。抵押贷款利率虽然不同,但往往遵循与美联储利率相同的轨迹。

“美联储每次(利率)上涨似乎都让抵押贷款利率飙升。”一位房地产估价师乔纳森・米勒(Jonathan Miller)说:“未来三到四个月后的抵押贷款利率不太可能像今天这样低。”

抵押贷款的贷方也有保持高利率的经济动机——尤其是现在许多贷方都在受到损失。因为越来越少的房主为现有贷款再融资,因而减少了生意。贷方向新客户提供更高的利率,意味着贷方可以获得更多资金。

此外,美联储已经减少了在新冠疫情期间为保持经济强劲,而发起的抵押贷款支持证券(即抵押债券)的购买。(贷方通常将贷款捆绑在一起,并将其出售给投资者;他们这样做是为了将贷款从账簿中注销,并腾出资金来进行新的抵押贷款。)当对抵押贷款债券的需求下降时,价格就会下降,利率则会上升。

然而,也有相反的力量推动抵押贷款利率下降。

随着美联储继续加息,人们对经济衰退的担忧也在增加。许多忧心忡忡的投资者正在从低迷的股市中取出资金,并将其投入他们认为更安全的投资:债券,包括抵押债券。这种额外的需求有助于保持较低的抵押贷款利率。

“我仍然预计抵押贷款利率将走向6%”,Realtor.com高级经济学家乔治・拉蒂乌(George Ratiu)说:“然而,经济衰退或人们的恐惧可以缓和利率上扬。”

如果美国确实走向经济衰退,抵押贷款利率可能会再次下降。美联储通常会降低自己的利率以刺激经济,抵押贷款利率通常也会随之降低。这就是在疫情期间发生的事情,当时抵押贷款利率在此前没有过的2%范围内触底。

HSH.com的甘宾格表示:“大幅降低抵押贷款利率将意味着经济大幅降温。”

位于图森(Tucson)的Lending Arizona的抵押贷款经纪人洛克・安德鲁斯(Rocke Andrews)在其35年的从业生涯中,从未见过抵押贷款利率上升和下降如此之快。

“很多时候,(利率)一直在波动,但都在一个方向上,更多的上升非常快,或者下降非常快,”他说:“在经济放缓或通胀放缓的明确方向出现之前,预计会出现波动。”◇




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本文刊载于旧金山7月20日地产版

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责任编辑:李曜宇

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