【大纪元2023年05月15日讯】根据标普凯斯-席勒房价指数,美国房价从2022年6月至2023年2月,已经下跌4.9%。我们现在正处在,自上世纪80年代初以来,最难以负担房价的环境,房地产市场的需求大幅放缓,供应量也一直萎靡不振。而且,现在有两个大因素,将很可能将房市拖入一个更深的谷底。另外,今天我还要谈到美国禁止中国人买房的最新进展。
在2000年代中期的住房危机期间中,美国房价指数下跌了27%,但是从去年到今年2月,我们还下跌不到5%,甚至1至2月份,房价还小幅上涨0.17%。进入春夏季的市场,往年都是房市旺季,现在也确实出现一定的热度,可以看到全美的交易在增快,价格在止跌。
不过归根结底,这是市场上的供应量短缺造成的结果。看到Redfin的数据,在4月份,待售房的新上市量同比下降22.9%,这是2020年5月以来的第二大跌幅,全部可售的二手房数量,只比去年同期上涨5.9%,已经不再是过去几个月常看到的两位数增幅。因为这个供应量短缺的原因,导致市场销售很紧张。
但是,据专家表示,今年有两个大风险,将可能导致房价再下跌15到20%。持这种言论的专家是著名的伊恩・谢泼德森(Ian Shepherdson),他是万神殿宏观经济(Pantheon Macroeconomics)咨询公司的创办人,曾经在2005年发出警告,房地产市场的低迷将引发经济衰退。
果然美国房价在2006年达到顶峰之后,然后一直下跌到2012年,同时也重创经济。
干净世界:两大风险酝酿 美国房价跌更多|禁止中国人买美国房 最新进展|【美国地产热点】5//11/2023
据“商业内幕”报导,现在Shepherdson说,随着投资者涌入避险资产,经济衰退将压低10年期国债利率。这将把30年期抵押贷款的利率也往下拉,可能降至6%或更低。自去年9月中旬以来,平均利率一直在6%以上。而这种下降将导致房市的库存增加,因为潜在的卖家,如果看到利率降低了,可能就会愿意换房,而不是一直死守着手上的低利率。
但是抵押贷款利率的下降,不是会刺激房地产市场的买气吗?怎么会抑制需求呢?
抑制需求的第一个因素
Shepherdson认为,现在可能有两件事情会阻止需求上升。第一个就是经济衰退,因为货币紧货、利率上升所带来的经济风险,会导致人们把资金投向避险资产,就像我上一次文章中说的,债券、基金,或是储蓄账户,现在都有比较高的利息。因为很多人都在想办法把资金放到更安全的地方,准备来应对未来可能的更大衰退。这样就导致,资金流向房地产的数量会大大减少。
抑制需求的第二个因素
另外一个因素是信贷紧缩,而信贷紧缩又会更近一步打击经济,所以经济衰退和信贷收缩,在目前基本上是一个循环关系,因为很多人贷不到钱,所以大家就无法有更大的支出,经济就会衰退;经济衰退,银行就更不敢放贷,然后经济就更衰退。
所以这个雪球很轻易就会越滚越大,直到美联储认为不行了,美国经济快要垮了,应该要重新降低利率,刺激经济了。
现在很多开发商没办法盖更多的房子,就是因为贷不到钱,或是因为利率太高,不敢从银行借太多钱去盖房子。因为房地产市场正在萎靡,若盖了房子,而没有人去买。那麽建筑商、开发商,就没有钱去还给银行,他们就要承担很高的利息,甚至到时候可能会发生贷款违约。那对开发商而言,就是一个重大的打击。
近期接连发生三起区域性银行倒闭,所以现在银行都试图保持较高的现金流动弹性。因此,银行在放贷业务上会更加谨慎。消费者和企业都报告说,在当前环境下获得信贷更加困难,表示更多银行正在收紧贷款标准。
房价下跌未必是坏事
不过房价下跌也未必是个坏事。Shepherdson说,之前驱动的住房需求是疫情造成,它导致库存大幅下降,并推动价格大幅上涨,可是房价要是一直涨下去,没有人受得了,房价必须要放松。所以,他认为必须看到市场出现某种常态。这个常态就是房价必须要下跌,人们的收入要跟得上房价的涨幅。
与Shepherdson站在同一看法的还有,美国企业研究所的高级研究员,也是国际货币基金组织前副主任,德斯蒙德・拉赫曼(Desmond Lachman),他认为紧缩的货币政策和贷款的减少,将导致劳动力市场降温,这对住房需求不利。因为大家如果担心失去工作,他们就不愿意再去借贷买房。这是一个连锁效应。
另一个经济学家,艾维・泽尔曼(Ivy Zelman),她也预测了上一次住房危机。现在泽尔曼说,信贷紧缩才刚刚开始,房地产市场也无法幸免,最终将是一场衰退。
不过房价是不是会真的下跌呢?Zillow的首席经济学家斯凯乐・欧森(Skylar Olsen)还是认为,低库存应该会在一定程度上支撑价格。欧森说:“我真的不知道低库存会怎么样帮助价格下降。”
所以这一场由加息引发的信贷紧缩、经济衰退、股市波动,再牵连一连串的裁员、倒闭、消费力放缓等等,是不是真的会演变成一场完美风暴,我们只能继续看下去!
禁止外国人购买国土的新进展
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接下来,要谈的是有关美国禁止外国人购买国土的新进展。美国财政部5月5日提出一项新规,将对外国土地购买进行更严格控制,同时,在国家安全审查名单中增加了8个军事设施。
美国联邦有一个委员会,叫做外国投资委员会(CFIUS),这个委员会专门负责审查外国收购,所可能引发国家安全的交易。根据5月5日公布的联邦登记公告,一旦最终确定,在这些新增地点附近的100英里范围内,任何非例外房地产购买或租赁,将被视为外国投资委员会,管辖范围内的“受监管交易”。那什么是非例外、什么是例外呢?
比如在一个军事基地的100英里的范围内。有一座小镇,小镇内有一栋独立房,然后有一位非绿卡、非美国籍的中国人想要购买。那麽,这有可能被视为例外,也就是可以购买,因为那可能只是一个在城镇里的普通居住单位而已。
但是,如果在这个100英里以内,有一片可能几百英亩、几万英亩的农地,准备被只有中国身份的人收购,那麽这个交易,就有很大的概率成为非例外。
案例一:禁止中国公司买农地
我们来看一个实际案例,2021年的秋天,有一家中国公司通过他的子公司,美国阜丰公司购买了370亩的农地,准备在北达科他州的大福克斯建造一个玉米加工厂。这个农地,距离大福克斯空军基地不到15英里。而这个空军基地,拥有无人机、卫星,还有监视技术,所以是相当敏感的军事基地。
但是在2022年的12月,这个外国投资委员会认定,阜丰公司所购买的这个农地,不属于委员会管辖范围内的受监管交易。所以让这个交易继续进行。不过到了隔年的1月底,大福克斯空军跳出来说话了,说这个拟议的项目对国家安全构成重大威胁,对我们在该地区的业务有近期和长期的,重大影响风险。
所以我们可以看到,在判断是否是监管交易的标准,不同单位有很大的不同,也有很多解释的空间,并不是一刀切的判断。不是只要在军事基地周围,都不能买。
案例二:禁止中国富豪买农地
我们可以看另外一个案例,在2016年的时候,前中共军官、也是亿万富翁的孙广信,在德州瓦尔维德县购买14万英亩左右的农业用地,并计划在该地建造一个风力发电厂。结果2020年的6月,外国投资委员会也批准了孙广信的风电厂项目。但是要与国防部在2021年7月达成缓解协议,也就是说,他们之间可能有交换的互惠条件。
结果本来以为谈好了,没想到,德州早在2021年的6月,就有一个新法案生效了,这个新法叫做“孤星基础设施保护法”,这个保护法规定,如果交易会让外国企业远程访问或控制关键的基础设施,那麽就禁止德州的企业和政府与来自中共、俄罗斯、朝鲜,或者是伊朗的外国实体进行交易。
这又是一个联邦委员会同意交易,然后又受到当地,阻止的一个购买交易。所以从上面两个案例来看,我们或许可以认为,来自联邦的审查是比较宽松的,但是来自当地的政府,或者是军事单位的审查是较为严苛的,而且是小心的。因为,这毕竟关系到他们的机密,或者是工作可能会受到干扰。
但是现在看起来,联邦政府准备对这些交易进行更严控的管制。所以在5月5日提出新的规定,并且新增了8个军事单位,那麽现在这个外国投资委员会,已经罗列了超过两百个军事地点的清单。所以对来自中国、俄罗斯,或者是朝鲜的购买,可能都会受到更严厉的管控。
这是种族歧视?新排华法案吗?
可能很多中国人会说,这是一种种族岐视,这是一个新的排华法案。其实是不是呢?我们来看一个佛罗里达州最新的消息,在5月8日,佛州州长签署了三项法案,主要目的就是在限制,美国现在最大的威胁“中共”,来该州购买土地。
其中,被称为外国利益法案,也就是SB 264法案,其禁止政府实体与外国和有关实体签订合同,并限制向外国委托人转让农业用地和其它不动产利益。所以这个法案当中,就包含了中共,以及与其有关联的实体和个人。
在法案的第7章,特别规定任何中共官员、中国政府工作人员、中国其他政党或党派成员、主营业务在中国的企业或机构中的中国人,在2023年7月1日之后,不得购买或过户佛州的房地产。
所以,这里我们可以很明确的知道,这不是以种族来区分。而是以你的身份来做区分,你是不是跟中共有关联的相关单位,或者是个人。只要你是,你就会被限制购买。
但如果你是华裔的美国公民,或华裔绿卡持有者,或者长期在美国工作的中国人,比如你是H1-B签证的人,就不属于禁止购买行列。所以只要有合格的美国身份,即便你是中国血统,仍然可以在佛州购买房地产。
所以,我们要擦亮眼睛,不要被随意带风向了,才能看清市场和立场。◇
责任编辑:李曜宇