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央行4重拳打炒房 房贷成数全面下修 有房者无宽限期

中央银行19日举行第3季理监事会议,中央银行总裁杨金龙会后向媒体说明。(中央社)
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【大纪元2024年09月19日讯】(大纪元记者张原彰台湾台北报导)中央银行19日召开第三季理监事会,政策利率按兵不动,但调升银行存款准备率1码(0.25个百分点),并祭出史上最重的打炒房措施,包括取消名下已有房屋者的第一户房贷宽限期;还有把第二户购屋贷款成数降至五成,且实施地区扩至全国。

中央银行标志。
中央银行标志。(宋碧龙/大纪元)

央行总裁杨金龙表示,国内信用资源往不动产倾斜的情况严重,坦言这是“困难的决定”,“现在让大象转身,太快会让它跌倒,但又不能太缓慢。”

升准不升息 加码第7波房市管制

此次央行理监事会的决议,祭出第七波选择性信用管制共有四大措施:

第一,新增规范自然人名下有房屋者的第一户购屋贷款不得有宽限期。

第二,自然人第二户购屋贷款最高成数由六成降为五成,实施范围从特定地区(六都及新竹县市)扩大至全国。

第三,公司法人购置住宅贷款、自然人购置高价住宅贷款及第三户(含)以上购屋贷款,最高成数由四成降为三成。

第四,余屋贷款最高成数由四成降为三成。

再祭新一波打炒房措施,杨金龙坦言,这是困难的决定,“央行在第七次选择性信用管制上所花的时间跟心力,远高于第一至第六次的加总。”

杨金龙:不动产贷款集中度严峻

杨金龙说,全体银行不动产贷款占总放款比率(不动产贷款集中度)居高,在本年8月底为37.5%,接近历史高点之37.9%,“但这次的情况,比历史高点还要严峻。”

他说,国内信用资源正在往不动产倾斜,而且倾斜幅度大,在2018年至2024年8月间,国内银行总放款成长47.5%,而不动产成则有近六成的成长,其它企业投资等放款仅有四成。

《银行法》第72条之2规范银行不动产放款比率上限30%,杨金龙说,目前达到26%以上的银行已有21家,且多是大型银行,另外,信用资源集中在不动产会排挤到生产事业的实质投资,对经济成长也带来风险。

另外,杨金龙说,日本房地产泡沫跟美国的次贷风暴都有一项共通点,当时经济情况佳,各界普遍认为房市会持续飙涨,且那时主管机关认为市场会有效率的自动调整,“但最后房市在上去之后急垮下来,日本跟美国都有共同情况。”

杨金龙说,台湾现在也预期房市会一直往上涨,且经济情况不错,这已经形成了一种氛围,且认为银行对房贷的授信标准确实有“松懈”的状况,如果很多银行都有放贷标准下降的问题,出现松懈,“那可能就很危险。”

杨金龙说,“在这个特殊的时期,要用比较严肃的措施,向市场放出讯息,让市场冷静下来。”他进一步说明,市场有些时候是非理性的,且房市跟其它市场不同,很常是上涨之后“硬着陆”,因此认为要在适当时机进行管控协助“软着陆”。

至于这次“史上最重打炒房”政策,会不会伤及无辜?他说,没有完美的政策,这次堵的范围很大,将密切观察影响无辜的状况严不严重、范围大不大,“适当的时候,会做排除条款。”

调升存准率 盼银行放款更严谨

谈到银行限贷的状况,杨金龙说,在去年底已有银行触及银行法第72条之2的警戒值,在年初时已有银行现贷的状况,在今年中类似案件越来越多,因此央行在8月底找银行“喝咖啡”。

杨金龙谈到,近期的限贷的问题,在社会中出现很多抱怨,但这之中可能有半数是投资客跟炒房客的抱怨。他认为,银行基于法规限制停止收件,很多人转往其它银行,又遇到银行审核量能不足,因此放款延后,有些银行也采以价制量的方式,“如果是针对投资客、炒房客,这是很正常的问题,也给他们一个课题,知道贷款不是那么容易的事。”

另外,央行调升银行存款准备率,抽银行的银根,是否家种限贷的问题?杨金龙强调,银行有足够资金,“只要把给炒房客的资源,挪到首购、都更、危老与社宅、企业购建自用厂办,他们的资源仍绰绰有余,而提高存准率也有助于让银行的贷放更加严谨。”

谈到34家银行向央行提出的未来一年“房贷降温计划”,杨金龙说,正在逐渐检视当中,将考虑银行的资间归魔、营运特性与结构,如果有发现不符合道德劝说的状况,会要求银行进行调整。

未来是否调整利率 观察2指标

央行这次决议政策利率按兵不动,央行重贴现率、担保放款融通利率及短期融通利率,分别维持年息2%、2.375%及4.25%。杨金龙说,国际已经朝宽松货币的方向发展,联准会(Fed)虽然在19日调降利率2码,但他们的利率水准还是偏高,“这可能是台湾还有的紧缩机会,而房地产这块的紧缩则是无庸置疑的。”

杨金龙说,未来是否调整政策利率,将观察两大指标,首先是通膨问题,假如还是在1.5%~2%之间,台湾的利率还是会维持较高的水准,如果降到1.5%以下,才可能进一步调整利率水准。另外,还会视主要经济体调整利率的速度,如果他们调降速度快,央行可能会跟着调整。

他说,目前政策利率已经跟16年前一样高,后续如何做?考量重点除前述的通膨、主要国家货币政策动向外,还会看量中国经济下行风险、地缘政治问题,特别是美国大选结果,以及气候变迁与净零碳排等影响。

至于台美利差的问题,杨金龙说,新台币汇率由市场决定,央行扮演的是延缓新台币升值与贬值的作用,会做适度的调节,“如果新台币真的要升值,央行也不会出手阻止。”

专家:换屋等3族群无一幸免

谈到央行重拳打炒房,住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨分析,将抑制自疫情以来的过热房市。她说,央行的作法比外界预料得更加严苛,同时藉由将自然人名下有房屋的再购者重新定义,在此规范下,换屋、多房、建商全都无一幸免。

徐佳馨说,近期交屋的民众恐将无法顺利交屋,同时房地产市场将在第四季进入严苛考验,价格预估也会出现修正。

她说,此次出手同时使出“断金流”与“锁喉”两大绝招,成屋市场作为海啸第一排,受创最深,预售市场交屋将被打乱,同时也会直接冲击现在销售中的预售案。加上明年开始的大交屋潮,市场恐怕得经历一番腥风血雨。

大家房屋企划研究室公关主任赖志昶认为,从过去建照与使照量体推估,自2024年起新案市场将进入近年来最大“交屋潮”,因此央行再次锁紧各行库水龙头,将促使部分周转不灵的投资客低价卖出,有助于缓解目前新案市场上供给不足问题。

信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示,央行已经发现市场氛围一直预期房市往上,风险快速提高,因此出重手一方面在资金面管控,一方面也让看涨房价氛围降温,现在除了首购、都更危老与企业投资兴建厂房不受影响,其他房贷要申请已经不是那么容易。

谈到第二户购屋贷款全国上限5成,曾敬德表示,对于一些六都与新竹外的区域,尤其有科技业投资题材的,就会造成冲击,另外,有些预售要交屋的,可能一次也不只买一间,自备款成数又增加的状况下,只能赶快筹措资金或者还能换约时转手,新的管制措施势必会造成冲击。

中央银行19日举行第3季理监事会议,决议利率连2冻,但升准1码且扩大房市管制。
中央银行19日举行第3季理监事会议,决议利率连2冻,但升准1码且扩大房市管制。(宋碧龙/大纪元)

责任编辑:吕美琪

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