【大纪元2026年07月05日讯】（大纪元记者陈光澳洲悉尼编译报导）澳洲房地产专家表示，由于联邦预算案中新的税收改革以及利率上升导致市场格局发生变化，投资者不能再依赖传统的财富积累方式，而应该根据当前形势调整策略。
据澳洲房产投资网消息，最新一期《住宅地产内幕》（Inside Residential Property）播客节目中，房地产与投资咨询机构Rethink Group的总裁奥尼尔（Scott O’Neill）深入剖析了近期负扣税和资本利得税（CGT）改革，敦促投资者重新审视他们的投资策略。
奥尼尔表示，随着2026年房地产市场发生诸多变化，希望实现稳健财富增长的投资者需要重新审视投资重点，转向长期战略，并优先考虑租金回报。
他确信，自5月12日工党政府公布新预算案以来，投资者的游戏规则已经发生了变化。在2026年，投资者应寻求填充式住宅开发项目以确保长期增长，优先考虑现金流，利用强劲的租金收益，若计划长期持有，则应该对房产质量进行严格筛选。
奥尼尔在谈及负扣税政策的问题时指出，该政策使得投资者合理化了对劣质资产的投资，并接受了低于合理水平的现金流回报。
“从经济角度来看，这最终会导致成本增加，因此当局取消该政策是有其原因的。”他说。
随着负扣税政策的限制收紧，奥尼尔表示，许多投资者将寻求通过在城市外郊购买新建房产来获利，并倾向于购买低价位的房地一揽子项目。
但他警告，开发商将在一些地区建造数千套新住宅，这将降低住房的稀缺性，从而削弱了这些房产的长期增值潜力。
为了充分利用房地一揽子项目，奥尼尔建议选择“填充式”开发项目，即在已建成社区内进行的开发项目，而不是那些在可以进一步开发的城市边缘地带进行的项目。
奥尼尔还建议投资者专注于创造稳定的现金流，因为房价停滞将意味着收益率和租金的上涨。
不过，在优先考虑现金流时，奥尼尔也提醒投资者要慎重选择投资地点，避免在远离市中心且租客需求未得到验证的地区投资。
此外，奥尼尔表示，随着资本利得税（CGT）折扣的削减，投资者出售房产的可能性将大幅降低，他们更倾向于采取“长期持有”的策略，而不是为了快速获利而频繁买卖。
“游戏规则已经改变，买房后十年再转手，其中要缴的税实在太多了，而且你还得重新配置资金并再次支付印花税。”他说。
他还表示，房产公司的收费也增加了这些成本，使得房产除非长期持有，否则几乎不值得出售，从而导致财富积累的进程放缓。
他说，由于房产税改的实施，对于那些希望通过房产投资创造收入来谋求发展的年轻澳洲人而言，未来将面临截然不同的环境。
“过去那种买下三、四、五套房子，等房价翻倍后卖掉一部分来偿还一半债务，然后或许再购置一套商业房产的模式——现在已经变得困难多了。”他说。
奥尼尔表示，在考虑“买入并持有”策略时，投资者需要关注建筑质量，并建议选择年代较久、结构更稳固的老房子。
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