【大紀元2014年03月09日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼綜合報導）2013年，悉尼的房價暴漲，哈利‧登特（Harry Dent）認為全澳各地的房地產都出現了泡沫， 房貸負擔能力成為縈繞在每個人腦中的問題。
據澳洲房產觀察網報導，為此，澳洲房地產觀察網諮詢了數位房地產行業的專家，看看他們對澳洲房地產是否被高估的問題的看法。
澳洲房地產數據機構RPData- 高級研究分析師卡梅倫‧庫捨（Cameron Kusher ）
我不認為，你可以說澳洲的這個市場被高估了。當你要列舉其它國家的例子，這裡的房產看起來是很貴，但某些省會城市的房產價格很高是有充分理由的。我們的人口很集中，就業機會都集中在幾個省會城市的市場中，所以對現有房源的競爭很大。另外的一個事實是，我們的政府通過土地釋放，在新住房和興建新住房的土地供應上有嚴格的限制。
如果你是從海外來澳洲的，你可能會認為我們的房地產被高估了，但這是有充分理由的。
無論是對誰，澳洲房地產的價格是否有利可圖， 這是另外一個時間的另一個問題。
市場分析師凱瑟琳‧卡甚莫爾 （Catherine Cashmore ）
瞭解房產和土地之間的區別很重要
在過去10年左右的時間中，並沒有看到「修建」一棟房子的原材料成本增加多少，因此這部份沒有被高估。但是，由於鼓勵現有行業投資的房產政策，以及不能確保邊緣土地用於住房開發，其銷售價格接近於農業用地價格，平均劃分地塊的成本增加了十倍以上。
同時，在90年代末，典型的首次購房者的預算可以確保在一個相對便利的郊區購買一套不太大的家庭住房，相當於收入中位數的3倍。而如今，你必須拼全力才能在省會城市的邊緣找到住房，而且相當於收入中位數的6倍。在悉尼，這個數字更是接近於10倍。
在一定程度上，較低的抵押貸款利率的可適用性緩衝了對初次房主的影響，他們通常只計算出他們每月可以借多少，而不是將注意力放在未償還的貸款總額上。
然而，由於房價的持續上漲，從而誇大了「進入成本」，此外，該系統依賴於債務比「以前更負擔的起」來保持不負債的風險，以及在退休後仍有未償還抵押債務的風險都明顯增高。
如今，由於初次購買成本，購房者進入市場較晚，還清房貸的時間也較短，常常會到最後用他們退休後的養老金「超級」帳戶的金額來還清債務，之後，他們顯然不希望看到曾每月像繩索纏繞在脖子般償還抵押所購得的最大資產降價。
但房價被高估了嗎？
1、土地價格的膨脹是用作其它目的的數倍，這樣的地點往往被納入「土地銀行」而不是用於任何開發。
2、收益率普遍偏低，獨立房平均為3.5％，公寓平均約為4％。
3、首次購房者如果想邁入艱難的房產市場，借到首期，他們不得不尋找創造性的方式來「進入」市場，或者作為「首次投資者」，或者利用家庭的援助來這樣做。
4、貸款/家庭債務已經從 70年代可支配收入的30％增加到了如今的幾乎是1年半的可支配收入。
因此，「是的！」土地被高估了。但人們還會繼續買嗎？
當然會。土地是所有企業和商業，以及我們個人需求所必需的。 只要買家能夠償還債務，它總是會有市場的。
然而，要仔細考慮，隨著時間的推移，房價的上升，這些顯著寶貴的資源將會越來越多地落入「那些買的起」而不是「那些需要」的人的手中。 而這樣的結果，並不需要太多的智慧就能夠猜到。
特里‧萊德(Terry Ryder ) – hotspotting.com.au網站
澳洲房地產的價值恰如其分，這與雄厚的經濟實力、國家的財富水平、失業率低、沒有供過於求（除了特定的細分市場）以及低利率水平相關。
衡量負擔能力的兩種常規指數（聯邦銀行的HIA和Adel銀行的REIA）都顯示，負擔能力是過去10多年以來最好的。澳洲統計局（ABS）的報告發現，相對於收入，我們的房價與1995年的水平相同。澳洲儲備銀行已在多個場合表示，澳洲的房價按照世界標準來講很一般。
稱澳洲房產被「高估」的唯一說法來自於個人或別有用心的機構，主要是來自於美國，包括Demographia報告。它是由開發商遊說團體發表的，提倡大幅放寬「縮緊」開發活動的法規。 而靠末日預言為生的哈利•登特，沒有一次應驗的。
SQM研究（SQM Research）總經理路易‧克里斯托弗
在我們看來，整體市場只是適度地被高估。但這是一個難以回答的問題，這有很多原因。
舉例來說，如果信貸明天停止，這個國家就會崩潰。在這個基礎上，你可以說「市場是被高估了。」但假設我們繼續維持低利率，根據數據表明，我認為我們只是適度地高估了。
拿房產價格變動與總收入變化相比，這個指標顯示，房地產被略微被高估，這也是我們一直比較看好房地產市場的原因之一。
當然，如果我們的現金利率為6％，我會說市場被高估了，我們應該修正。讓我擔憂的一點是，市場對於利率變化的敏感性，特別是此時在市場中有一定數量的投資者。當我們的利率上升時，我相信它會對市場產生一個相當顯著的負面影響。市場對調升50個基點會相當敏感。
但如果利率保持不變，我們只有高估了一點點。悉尼正在開始看起來是這樣，但與2003年我所見過更糟情況相比，我會說現在只是適度至中度的被高估。
霍巴特的房價在此時是被低估的；布里斯班的居中，既沒低估也 沒高估；黃金海岸從現在來看是相當地被低估了，我們期待該市場會上揚。
考慮到經濟問題，我們認為阿德萊德的房價在合理水平； 柏斯有一點被高估了；達爾文也正在一定程度上被高估；墨爾本僅是略微被高估。
但假設全球經濟仍處於目前的現狀，我們不認為市場被普遍的過度高估。
你可以說房地產價格昂貴，但如果看一下過去20年來的數據，有比現在更高估的時期， 特別是在2003年。
（責任編輯：簡玬）
