【大紀元2018年12月06日訊】（大紀元記者劉懷素綜合報導）羅先生的房貸還了多年已只剩一些，在2016年趁英國脫歐、房貸利率大跌之際，他重新貸款，並且多貸出30萬元房貸，利率是15年固定3%。然後拿去投資殖利率近6%的固定收益優先股，賺取3%的利差。這樣他還了房貸之後，每年還多賺了9,000元盈餘。
這是一個好主意嗎？起碼羅太太就非常不認同。羅太太認為，之前房貸已繳到後期，房貸利息雖然已經沒有申報逐項扣除稅額的好處，但如果夫婦倆人快馬加鞭還清了房貸，每年可以省下2千至3千多元的房貸利息，這樣每年節省的利息也相當於2%至3%，而且毫無風險，現在打著燈籠也找不到這種3%毫無風險的投資了。就這樣，倆人為了怎麼處理好房貸與投資的關係，每隔幾個月就可以鬥嘴吵上好一陣子。
魚與熊掌不可得兼
先還清房貸？還是先儲蓄或投資？這跟每個人的性格、偏好、紀律、理財知識、風險承受、年紀、生活型態、時間，甚至體力都有關係。所以並沒有標準答案。也許有一些理財顧問會有完美的個人化答案，但是得先付2%才能得到答案。
如果已經貸到相當低的30年或15年固定利率貸款，例如，2016年15年固定利率貸款曾經低至2.75%，面對這種「千載難逢」的超低利率，難道要加速付清房貸？又或如2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之間，但當年標普500 的投資報酬率達32.15%，要趨利還是避害？這是很多家庭都可能會傷腦筋的問題。不過，是否要加速付清房貸，卻不僅只是房貸與投資的關係，還涉及更多家庭財務的諸多考量。
優先償還的貸款
如果手頭上還有很多其它貸款，房貸就不是第一順位繳清的貸款，因為房貸利率經常是最低的利率。各種貸款中首先要償還的是信用卡循環利息，這種循環利息動輒高達15.99%，債務滾動膨脹相當可怕，是務必要力求還清的第一要債。
其次，要先還的還包括房屋淨值貸款。房屋淨值貸款是以基本利率（Prime Rate）為指標，視個人或銀行可能再加減一個底數（Margin）；11月1日銀行的基本利率為5.25%，比起一般固定房貸利率高了一大截。雖然有一些房屋淨值貸款能夠在逐項扣除額裡扣除，但利率仍比一般固定房貸利率高，再加上房屋淨值貸款多為浮動利率，而目前正處於聯準會的加息周期，還是儘快還清房屋淨值貸款為妙。
另外兩種要優先還清的貸款還包括汽車貸款及學生貸款，因為多半利率都比房屋貸款利率高，而且房貸利息畢竟還有稅務優惠。
其它家庭儲蓄
除了貸款外，一般家庭也需要預存家庭緊急儲蓄金，這項金額從幾個月到12 個月不等，依各家庭情況而異。如果把多餘的錢悉數繳房貸，手頭完全不留現金，就可能使家庭面臨現金流動性的問題。
此外，還有一個常被人低估的存款是退休帳戶，例如公司的401K或個人IRA帳戶。這些具有抵稅、延稅的退休帳戶是長期儲蓄強大非凡的利器。如果不先存滿退休帳戶，而先拿原本可預抵20%稅率以上的錢先多繳4%利率的房貸，這聽起來不像是一件划算的事。
有小孩的家庭也許還要考慮529教育存款，雖然529存款帳戶儲蓄時，並無法預先抵稅，但可以在帳戶內延稅，並且提出用於教育支出完全免稅，這種稅率上的優惠，就使其魅力看起來遠大於優先還清房貸。
根據信用機構Experian及房貸公司Lending Tree的報告，全美65%的屋主正在償還房貸，美國家庭平均房貸是201,811元，每月平均要付房貸1,029元。
究意要加速付清房貸，還是要細水長流、天長地久地一直付下去，是每個家庭都在琢磨的問題，特別是經歷了2011年至2017年史前無例的超低利率時期，衍生了許多以前從來毋須傷腦筋的事。葛林斯潘的聯準會在放縱次貸引發金融海嘯後，柏南基及葉倫領導的聯準會又長期壓低利率，刺激了熱錢流向股市房市。
2016年15年固定利率房貸曾經低達2.75%，潛臺詞是鼓勵家庭多借房貸嗎？不僅家庭如此，企業也趁著超低利率大舉借債，如蘋果電腦在2017年9月及11月就發行了共120億美元公司債。超低利率打開了一個潘朵拉的盒子。
超低利率現象
超低利率房貸就使很多家庭優先考慮儲蓄，包括之前提到的家庭緊急準備金、個人退休帳戶、529教育存款等。其它具有稅率優惠的還有健康儲蓄帳戶（HSA），這種帳戶具有抵稅、延稅、免稅的三冠王優惠，在之前超低房貸利率下，也是比還清房貸看起來更具吸引力。
如果未來1、2 年內計畫進行大項金額的支出，例如買車、結婚、房屋裝修、度假等，也會使人需要預先存款，而不考慮把手頭多餘資金先多繳房貸。
其實，沒有優先還房貸，而儲蓄在退休帳戶、529存款，及健康儲蓄帳戶等，是用借來的錢投資。雖然表面上看起來像儲蓄，並不像是借錢投資，但實質上確實是如此。
另一種誘惑
這些儲蓄帳戶畢竟每年有儲蓄存款上限，所以還不致於到達被濫用的程度。但是在2011至2017年的超低利率，以及房貸高槓桿倍數的放大效應下，不知不覺中形成一種「借錢投資」的魔鬼誘惑，聯準會長期提供了這種超分量蜜糖。全世界幾大央行——歐洲、英國、日本央行也都在競相壓低史無前例的超低利率。
金融海嘯的標竿事件──雷曼兄弟公司用高槓桿借錢投資而破產，在次貸被嚴格控管下逐漸被淡忘。
一般房貸80%貸款加上20%頭款即為4倍的槓桿倍數，但是由聯邦住屋管理局（FHA）擔保的FHA房貸最低只要3.5%頭款，就能撬起96.5%的貸款，即為27.5倍的槓桿倍數！
從金融史來看，房貸的不斷擴大信貸是金融風暴的因與果，不斷地循環著。在1929年經濟大蕭條前，購屋必須準備50%頭款，而且房貸只能申請5年。在經濟大蕭條中，美國在1930年代有25%的屋主付不出房貸，房屋變成法拍屋。
在羅斯福新政下，房利美誕生了，並且30年房貸也首度問世。當時政府認為，這樣可以幫助人們減低每月房貸金額，使人們的房屋不會被法拍。此後房貸成了一種投資的金融商品，直到次貸點燃金融海嘯。
30年固定房貸利率在2001年以前多在7%以上，相對於高風險的股市投資報酬率，這種利率並不會產生誘惑，但是金融海嘯後卻出現了一些怪相。例如，2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之間，而當年標普500的投資報酬率達32.15%，另一場借貸派對又粉墨登場。#（待續）
本文刊載於11月份「地產焦點」、舊金山12月1日地產版
責任編輯：李曜宇
