【大纪元2018年12月06日讯】（大纪元记者刘怀素综合报导）罗先生的房贷还了多年已只剩一些，在2016年趁英国脱欧、房贷利率大跌之际，他重新贷款，并且多贷出30万元房贷，利率是15年固定3%。然后拿去投资殖利率近6%的固定收益优先股，赚取3%的利差。这样他还了房贷之后，每年还多赚了9,000元盈余。
这是一个好主意吗？起码罗太太就非常不认同。罗太太认为，之前房贷已缴到后期，房贷利息虽然已经没有申报逐项扣除税额的好处，但如果夫妇俩人快马加鞭还清了房贷，每年可以省下2千至3千多元的房贷利息，这样每年节省的利息也相当于2%至3%，而且毫无风险，现在打着灯笼也找不到这种3%毫无风险的投资了。就这样，俩人为了怎么处理好房贷与投资的关系，每隔几个月就可以斗嘴吵上好一阵子。
鱼与熊掌不可得兼
先还清房贷？还是先储蓄或投资？这跟每个人的性格、偏好、纪律、理财知识、风险承受、年纪、生活型态、时间，甚至体力都有关系。所以并没有标准答案。也许有一些理财顾问会有完美的个人化答案，但是得先付2%才能得到答案。
如果已经贷到相当低的30年或15年固定利率贷款，例如，2016年15年固定利率贷款曾经低至2.75%，面对这种“千载难逢”的超低利率，难道要加速付清房贷？又或如2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之间，但当年标普500 的投资报酬率达32.15%，要趋利还是避害？这是很多家庭都可能会伤脑筋的问题。不过，是否要加速付清房贷，却不仅只是房贷与投资的关系，还涉及更多家庭财务的诸多考量。
优先偿还的贷款
如果手头上还有很多其它贷款，房贷就不是第一顺位缴清的贷款，因为房贷利率经常是最低的利率。各种贷款中首先要偿还的是信用卡循环利息，这种循环利息动辄高达15.99%，债务滚动膨胀相当可怕，是务必要力求还清的第一要债。
其次，要先还的还包括房屋净值贷款。房屋净值贷款是以基本利率（Prime Rate）为指标，视个人或银行可能再加减一个底数（Margin）；11月1日银行的基本利率为5.25%，比起一般固定房贷利率高了一大截。虽然有一些房屋净值贷款能够在逐项扣除额里扣除，但利率仍比一般固定房贷利率高，再加上房屋净值贷款多为浮动利率，而目前正处于联准会的加息周期，还是尽快还清房屋净值贷款为妙。
另外两种要优先还清的贷款还包括汽车贷款及学生贷款，因为多半利率都比房屋贷款利率高，而且房贷利息毕竟还有税务优惠。
其它家庭储蓄
除了贷款外，一般家庭也需要预存家庭紧急储蓄金，这项金额从几个月到12 个月不等，依各家庭情况而异。如果把多余的钱悉数缴房贷，手头完全不留现金，就可能使家庭面临现金流动性的问题。
此外，还有一个常被人低估的存款是退休账户，例如公司的401K或个人IRA账户。这些具有抵税、延税的退休账户是长期储蓄强大非凡的利器。如果不先存满退休账户，而先拿原本可预抵20%税率以上的钱先多缴4%利率的房贷，这听起来不像是一件划算的事。
有小孩的家庭也许还要考虑529教育存款，虽然529存款账户储蓄时，并无法预先抵税，但可以在账户内延税，并且提出用于教育支出完全免税，这种税率上的优惠，就使其魅力看起来远大于优先还清房贷。
根据信用机构Experian及房贷公司Lending Tree的报告，全美65%的屋主正在偿还房贷，美国家庭平均房贷是201,811元，每月平均要付房贷1,029元。
究意要加速付清房贷，还是要细水长流、天长地久地一直付下去，是每个家庭都在琢磨的问题，特别是经历了2011年至2017年史前无例的超低利率时期，衍生了许多以前从来毋须伤脑筋的事。葛林斯潘的联准会在放纵次贷引发金融海啸后，柏南基及叶伦领导的联准会又长期压低利率，刺激了热钱流向股市房市。
2016年15年固定利率房贷曾经低达2.75%，潜台词是鼓励家庭多借房贷吗？不仅家庭如此，企业也趁着超低利率大举借债，如苹果电脑在2017年9月及11月就发行了共120亿美元公司债。超低利率打开了一个潘朵拉的盒子。
超低利率现象
超低利率房贷就使很多家庭优先考虑储蓄，包括之前提到的家庭紧急准备金、个人退休账户、529教育存款等。其它具有税率优惠的还有健康储蓄账户（HSA），这种账户具有抵税、延税、免税的三冠王优惠，在之前超低房贷利率下，也是比还清房贷看起来更具吸引力。
如果未来1、2 年内计划进行大项金额的支出，例如买车、结婚、房屋装修、度假等，也会使人需要预先存款，而不考虑把手头多余资金先多缴房贷。
其实，没有优先还房贷，而储蓄在退休账户、529存款，及健康储蓄账户等，是用借来的钱投资。虽然表面上看起来像储蓄，并不像是借钱投资，但实质上确实是如此。
另一种诱惑
这些储蓄账户毕竟每年有储蓄存款上限，所以还不致于到达被滥用的程度。但是在2011至2017年的超低利率，以及房贷高杠杆倍数的放大效应下，不知不觉中形成一种“借钱投资”的魔鬼诱惑，联准会长期提供了这种超分量蜜糖。全世界几大央行——欧洲、英国、日本央行也都在竞相压低史无前例的超低利率。
金融海啸的标竿事件──雷曼兄弟公司用高杠杆借钱投资而破产，在次贷被严格控管下逐渐被淡忘。
一般房贷80%贷款加上20%头款即为4倍的杠杆倍数，但是由联邦住屋管理局（FHA）担保的FHA房贷最低只要3.5%头款，就能撬起96.5%的贷款，即为27.5倍的杠杆倍数！
从金融史来看，房贷的不断扩大信贷是金融风暴的因与果，不断地循环着。在1929年经济大萧条前，购屋必须准备50%头款，而且房贷只能申请5年。在经济大萧条中，美国在1930年代有25%的屋主付不出房贷，房屋变成法拍屋。
在罗斯福新政下，房利美诞生了，并且30年房贷也首度问世。当时政府认为，这样可以帮助人们减低每月房贷金额，使人们的房屋不会被法拍。此后房贷成了一种投资的金融商品，直到次贷点燃金融海啸。
30年固定房贷利率在2001年以前多在7%以上，相对于高风险的股市投资报酬率，这种利率并不会产生诱惑，但是金融海啸后却出现了一些怪相。例如，2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之间，而当年标普500的投资报酬率达32.15%，另一场借贷派对又粉墨登场。#（待续）
本文刊载于11月份“地产焦点”、旧金山12月1日地产版
责任编辑：李曜宇
