美國地產熱點

2022年美國房市預測 8項走勢

【大紀元2021年11月29日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)時間飛快,已經來到年底節日假期,經過美國房地產經歷史上最不可預測的兩年,2022年將會如何?疫情還將持續影響房市嗎?經濟復甦的走勢是否給房市加溫或煞車?線上房地產公司Redfin對此做出一些預測。

Redfin的首席經濟學家達里爾・費爾韋瑟(Daryl Fairweather)認為,2022年將為房地產市場帶來更多平衡,但不要指望會變成買方市場,只是更多的選擇,更少的狂熱和更慢的價格增長。

抵押貸款利率上升之前,費爾韋瑟也認為,將在明年初看到購房熱潮,需求的早期高漲將會耗盡待售房屋的供應。下半年,新建築急需的增加供應,將小幅提振銷售。2022年的銷售額將比2021年增加1%,到年底房價增長將放緩至 3%。費爾韋瑟進一步分析她的十項預測:

經過新冠疫情的兩年,在後疫情時代,2022年美國房地產市場會如何發展?(Pixabay)

房市預測1:抵押貸款利率將升至3.6%

由於疫情消退和通脹揮之不去,預計到2022年底,30年期固定抵押貸款利率將從3%左右,緩慢上升至約3.6%。這也表示中位數房屋的每月抵押貸款支付額將增加約100美元。

到明年冬季,更高的抵押貸款利率,以及已經很高的房價可能會將年價格增長率放緩至3%左右,這與2021年5月創紀錄的24%漲幅相比是急劇下降的。如果年價格漲幅降至3%,可讓更多的首次購房者有機會贏得房屋。(見圖一)

圖一:抵押貸款利率下降的結束。由於抵押貸款利率上升,現有的房屋銷售價格增長放緩。(Redfin)

房市預測2:新上市房將創10年新高

費爾韋瑟也預測,2022年新掛牌量將超過2018年,760萬套房屋的高點,創下至少可追溯到2012年的新記錄。隨著市場變得更加平衡,賣方將會發現尋找下一個房產時不再令人生畏。

房屋銷售的意外條款上,保證賣方購得新房屋才售出的條件,將變得更加普遍。兩位數價格增長的結束,也將鼓勵更多房主出售。同時,現有房屋掛牌數量的增加,與新建房屋掛牌數量的小幅增加,會逐步顯現。

住宅建築研究公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫(Ali Wolf)說:「新房庫存應該會從2021年底開始增加,但我們預計市場仍將供不應求。特別是入門級住宅供應仍將受到極大限制。」
視頻:2022 美國房市預測 8 項走勢|房貸利率|出租房租金|用腳投票|自然災害|搬家太陽地帶【美國地產熱點】第43集

房市預測3:全美租金將上漲7%

到2022年底,全美租金將增長7%,是預計房價同比增長3%的兩倍多。出於多種原因,租賃需求將強勁。房貸寬限期的結束,將導致許多房主出售或出租房產。隨著疫情的消退,越來越多的人會選擇居住在租房較為普遍的城市。此外,強勁的勞動力市場,將促使更多人搬到新城市,許多搬家者希望租房,以便在購買前了解新城市。由於空置率已經處於歷史低位,幾乎肯定會將租金推向新高度。

Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾(Taylor Marr)表示:「數以百萬計的千禧一代租房者,正處於首次購房的風口浪尖。」「在房價保持高位、高額首付款、利率上揚之際,首次購房者將選擇繼續租房。」(見圖二)

圖二:租金和購房者的抵押貸款,2021年大幅增長。(Redfin)

房市預測4:購房者將搬遷到太陽帶上的可負擔城市

2022年,人們將不太可能搬到主要的陽光地帶城市,因為自疫情開始以來,奧斯汀、亞特蘭大和鳳凰城的房價分別上漲了29%、24%和35%。季節性調整後的奧斯汀房價中位數現在為462,000美元,高於376,000美元的全國中位數。亞特蘭大的房價中值為330,000美元,鳳凰城的房價中值為416,000美元。

相反,注重成本的購房者會尋找負擔得起的北部城市,如俄亥俄州的哥倫布(Columbus)、賓夕法尼亞州的哈里斯堡(Harrisburg)和印第安納波利斯(Indianapolis),這些城市恰好都是擁有受過高等教育的居民的首府城市,房價中位數仍低於25萬美元。自去年以來,哥倫布、印第安納波利斯和哈里斯堡的遷入人數大幅增加。同時,亞特蘭大、奧斯汀和鳳凰城的淨移入自2021年第一季度達到頂峰後有所下降。

Columbus Redfin 經紀人Caitlin Mulroy 說:「購房者傾向於尋找哥倫布的中心位置和好學區。」「雖然我們的氣候並不完美,但我們還沒有發生任何重大的自然災害。我最近幫助某人從洛杉磯搬來與家人親近。他在好萊塢一家主要電影製片廠遠程工作。」(見圖三)

圖三:6個城市的季度淨移入人口流量。(Redfin)

房市預測5:人們會用腳投票,搬到符合政治理念的地方

在最高法院裁決與墮胎權和槍支權有關的爭議案件後,我們將看到更多出於政治原因的搬家。Redfin最近的一項調查證實,很大一部分購房者不會搬到法律與其政治信仰相衝突的地方。例如,最近受訪的搬家者中有七分之一表示,他們會拒絕住在墮胎完全合法的地方。

現在,工作者們對他們居住地有了更多的掌控,更多的人會尋找志同道合的地區,以符合他們的法律的政治信仰。喜歡住在沒有口罩和疫苗要求的地區的人,將離開紐約和洛杉磯等城市。(見圖四)

圖四:2021年第三季度從洛杉磯遷移到其它外州城市的比例。(Redfin)

這意味著紅色國會選區將變得更紅,而藍色國會選區將變得更藍。鑑於新繪製的選舉地圖預計將使喬治亞州、德克薩斯州和北卡羅來納州等搖擺州的共和黨人受益,這可能會使共和黨人更輕易在2022年中期選舉中,重新奪回眾議院和參議院。

房市預測6:公寓需求將起飛

2022年,密集住宅將捲土重來。越來越多的購房者願意用獨立房的價格一小部分去購買公寓或聯排別墅。這與疫情封鎖促使購房者,尋找帶有大後院的更大房屋的情況相反。畢竟,現在還有很多的人需要租房,房價也越來越貴,對密集型住宅的需求就會高漲。

2021年9月,只有28%的Redfin用戶在專門找尋獨立屋住宅,這比2020年7月37%的峰值已經有所下降。同時,在加州和俄勒岡州,已經把以前獨戶住宅的土地區劃(Zoning)變更,允許建造更多的多戶型住宅。不過,在人口最稀少的地區,現在已經有更好的互聯網環境,也導致對獨立屋住宅的需求增加。

房市預測7:購房者將更認真對待氣候風險

如今,自然災害的頻率越來越高,購房者越來越希望了解房屋或社區的洪水或火災風險,以及災害如何影響他們的保險成本,或對房貸利率的影響。休士頓的房地產經紀安吉拉・帕奇卡諾(Angela Pachicano)開玩地說:「在休斯頓,洪水總是一個問題,以前我常被問到『家裡淹水了嗎?』,現在我被問到:『家裡淹水了多少次?』」

隨著氣候變化引起的自然災害變得越來越頻繁,關於誰應該為災害的損失買單,以及政府應該做什麼防範或補貼,還有應該投入多少資源將居民重新安置等等問題,這些政治辯論將會陸續出台。這意味著需要建設氣候適應型社區,並可能放棄成本太高的住房建設。

房市預測8:iBuyers將專注於完善利基服務

經過2021年的教訓(有鑒於Zillow的失利),iBuyers應該更集中精力去提供賣家真正需要的優質服務,為一小部分重視便利而非價格的房屋賣家提供服務,不要只想著如何去控制市場。但是利率上升和更平衡的住房市場將意味著iBuyers的成本增加。這小部分的賣家會是想要快速搬家,以便展開新生活,他們不想處理Open House和房貸,希望儘快通過出售當前房屋,獲得現金以購買下一個房子。所以,對想簡單快速賣房的屋主來說,如果iBuyer在當地有提供服務,或許在明年你可能有更好的機會。#

備註:原文有十項預測,其中有兩條皆是描述氣候變遷的問題,因此筆者將兩者濃縮成一條;最後一條提及美國司法部正在調查全國房地產經紀人協會 (NAR),對經紀人佣金制度的透明度和是否存在不合理之處。因為這是一項仍在進行中的調查案件,筆者將之排除在外。




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本文刊載於舊金山11月27日地產版

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責任編輯:李曜宇

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