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聯邦政府這些變化會使住房更加負擔得起

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【大紀元2022年05月20日訊】(記者陳安編譯報導)儘管聯邦政府在新預算中將重點放在經濟適用房上,但加拿大某些地區的房地產價格仍然居高不下。

據《卡爾加里先鋒報》報導,理財專家巴里·崔(Barry Choi)提出了自己的看法:加拿大政客可以(但不會)做這5件事來讓住房更實惠。

許多年輕人已經被高房價淘汰出局,除非搬到另一個省份,而其他人的債務水平則創下歷史新高。不幸的是,房地產已成為成功身分的象徵,許多加拿大人正在全力追逐。

有趣的是,如果政府真的想讓住房更實惠,他們只需要實施一些硬性規定。

這樣做會很困難,而且會引起爭議。這種變化將意味著房價下跌,而業主期望價格總是上漲。因此,降低房價的政客將面臨在下一次選舉中出局的風險。

此外,任何從事房地產工作的人都會聲稱這是世界末日(或利潤的末日),並利用一切可能的途徑來應對這些變化。

出於純粹的娛樂角度,讓我們看看一些實際上會使住房更實惠的房地產規則。

聯邦和省級的不同政府已經出台了多項政策來解決住房負擔能力問題,但每一項新規定似乎只會讓房價變得更加昂貴。讓我們快速回顧一下在過去20年中發揮作用的一些規則。

從技術上講,由於更多的買家進入市場,其中許多規則使住房「更實惠」。然而,更多的買家,會有更多的競爭,所以只會進一步提高價格。

縮減還貸期

目前,加拿大抵押和住房公司(CMHC)保險抵押貸款的最長還貸期為25年。 這意味著房主有25年的時間來還清抵押貸款。

如果你有至少20%的首付,你可以獲得30年的還貸期。

假設你想買一套價值800,000元的房子,而且你有10%的首付。如果要獲得4%的抵押貸款,還款期為25年,每月還款額為3,787.35元。

如果該抵押貸款期限縮短,你的每月成本就會上升。

對於20年的還貸期,付款增加到4,350.57元。每月563元的差異將極大地影響你的借款數額。

這種劇烈的變化會立即將人們擠出市場,同時迫使其他人增加首付。然而,從長遠來看,這可能是一個好處,因為需求會減少,這有望降低價格。

來自第三方的抵押申請驗證

說實話,市場上存在很多抵押貸款欺詐。只要你支付費用,一些抵押貸款經紀人就會使用虛假文件推動你的申請。他們甚至可能會借給你資金以滿足抵押貸款要求,一旦獲得貸款,你就需立即還給他們。雖然這可能不會經常發生,但顯然是一個問題。人們可以不通過傳統方法而有資格獲得抵押貸款。

如果規定,每個抵押貸款申請都必須通過無偏見的第三方公司進行驗證怎麼辦?這項服務的費用將由提供抵押貸款的金融機構支付。這樣做可減少欺詐,貸方只批准實際支付得起的客戶。

我並不是說很多抵押貸款經紀人腐敗,但不管金融機構怎麼說,抵押貸款欺詐問題顯然存在。貸款人會討厭這個想法,因為這會增加他們的成本,房地產委員會也會強烈反對,因為這可能會降低買房的數量。

增加最低首付

目前,CMHC保險抵押貸款的最低首付為5%,而無保險的抵押貸款則需要20%。如果我們將有保險的抵押貸款提高到15%,將無保險的抵押貸款提高到30%,會怎樣?

一旦提高首付要求,許多潛在買家將從市場出局。雖然這似乎不公平,但它會減少對住房的需求。由於買家減少,價格自然會下降。當然,這是假設供應保持不變。

所有剛開始存首付的人可能都會強烈反對,但這是另一個短期痛苦導致長期收益的方法。

增加額外財產的稅收

目前,投資物業的資本收益按50%徵稅。這與你持有的其它投資沒有什麼不同。然而,為了降低住房成本,如果將投資物業的資本利得稅提高到75%甚至100%,人們對擁有投資房產的興趣可能會降低。

如果你出售的投資物業價值增加了100,000元怎麼辦?在現行製度下,50%的收益(50,000元)將按邊際稅率徵稅。根據我的建議,75,000元或全部100,000元的利潤將被徵稅。

或者,對於你擁有的額外房產,按比例增加房產稅。如果你擁有兩處房產,你的房產稅會翻倍。當你擁有三個時,你的稅會是三倍。這些規則將降低對投資物業的需求,並為購買自住房者留下更多可用庫存。

對於只想擁有自己居住房屋的人來說,這將是一件好事,但投資者和房地產經紀人會因為利潤率下降而大發雷霆。

不再盲目出價

當前盲目競標房地產的系統並不完善。沒有一個競標者知道他們在與什麼數字競爭,所以他們只好提出高價以期獲得房屋。該系統需要立即更改。

如果每個潛在買家都知道當前的出價是多少,他們就可以出個最高價。其他人也可以出更高價。沒有買家會因為知道他們以最高報價進入而感到失望,而賣家仍然可以獲得他們的最高價。這是雙贏的,對吧?

從2023年開始,房屋賣家將可以選擇披露出價。然而,由於不強制披露價格,賣家可能會繼續對出價保密。

一些在房地產行業工作的人認為,出於隱私原因,擺脫盲目競價並不適合。然而,結束盲目競標的做法只是公布出價的數字。投標人姓名等個人詳細信息不會被披露。

需要做點什麼

只要政客更關心贏得選舉,而從事房地產工作的個人更關注利潤,住房負擔能力將永遠是一個問題。

利率上升可能會減緩需求,但價格已經處於歷史高位。未來的任何加息都將是緩慢的,無論如何,抵押貸款借款人都必須通過「壓力測試」,以確保他們能夠應對高達兩個百分點的加息。

目前提出的解決方案似乎都不是有效的。如果我們什麼都不做,潛在的購房者將繼續掙扎。◇

責任編輯:齊守善

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