市场观察：美房价高估与低估的地区

【大纪元2011年01月29日讯】（大纪元记者杜莹洁报导）房市渐趋谷底，房屋定价也日趋合理，但某些地区仍存房价被过分高估或低估现象。
　　
南加州Local Market Monitor（LMM）公司是一家专为投资者提供当地房市情况分析的公司。公司创始人Ingo Winzer根据20年的市场数据得出“均衡价格”（均衡价格是基于一个与经济、人口增长、建筑成本、空置期、家庭收入和利率等有关的数学常数，每个大都市地区都不同，它反映了购房者房屋的涨跌情况，以及购房者预购特殊地区的房屋乐于多支付的价格情况）及某种因素决定了房价的估算。
　　
LMM调查显示：2006年中期房市繁荣时期，全国100个最大市场中，有37个定价过高，6个定价过低，57个定价合理。而今国内绝大多数市场上房屋定价合理，只有8个城市定价过高，15个城市定价过低。
　　
●房价超低估地区
　　
在房价被低估的城市中拉斯维加斯（Las Vegas）的平均房价不足$14.5万，该价格只略高于房市泡沫高峰时期房价的一半，比市场均衡价值或公平市值低30%，但该城市评级分数却很低。
　
　LMM首席运营官Carolyn Beggs说：“造成拉斯维加斯评级低的因素主要集中在人员雇用问题上。在拉斯维加斯，诸如生产和建筑部门的工作高度集中，这被视为不稳定因素。同样，加州的斯托克顿(Stockton)也低于均衡价格20%，其风险评级仍属中级。原因是斯托克顿市从事医疗保健、教育和政府工作的行业集中度较高。这些都影响风险评级。”
　　
由于房市泡沫期的过度建房，拉斯维加斯和奥兰多（Orlando）住房供过于求。两城市的经济过度依赖房地产，是受止赎打击最严重的城市，其房价较高峰时期比前者下跌52%，后者下跌39%。
　　
此外，俄亥俄州的阿克隆(Akron)房价被低估的比率达-22%，密歇根州的克利夫兰(Cleveland)和沃伦(Warren)，低估比率达-21%。
　　
●房价超高估地区
　　
房屋的地理位置也是影响房价的主要因素之一。例如:临海的圣地亚哥(San Diego)因气候较好，房价就要比纽约的布法罗(Buffalo)高。LMM调查显示：目前房价被超高估的地方是纽约城郊外的长岛(Long Island)，目前该处房屋均价为$41.8万元，高出平均价格$31.8万元的26%。但LMM认为该城市的风险评级属中级，其原因是该地失业率仅为 6.9%，而且今年就业率有待增加。
　　
其它房价高估的地区包括：洛杉矶(Los Angeles)和波特兰(Portland)，高估比率均为24%；加州的圣安娜(Santa Ana)房价高估比率也达23%。