美国地产

全美房市降温中 买家不容乐观

【大纪元2021年10月04日讯】(大纪元记者李欧编译报导)在接下来的几周和几个月里,长期过热的美国房地产市场预计将在秋日的寒冷中继续降温。

在经历了史无前例的价格上涨、待售房屋短缺的问题,以及比要价高出6位数的残酷竞标战之后,情况终于要恢复正常。预计今年最后季度,将有更多房屋挂牌出售,此时正有许多潜在买家,要么是被定价过高吓着,要么因为在一个又一个的抢房中失败而感到厌烦,以至于退出市场。

买家喘息的空间

建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里・沃尔夫(Ali Wolf)表示:“房地产市场的热潮已经破灭。”,“在过去的6个月里,有些买家刚刚被击败——在失去了这么多房屋,并经历了情绪化的过山车之后,他们决定现在停止寻找。与6个月前相比,(现在)市场上的房屋数量更多。”

在新冠病毒大流行期间,由于低于3%的创纪录贷款利率,帮助许多购房者吸收了春季和夏季创下历史新高的房价,但价格上涨如此之快,即使是更低的利率也无法抵消它们足以为买家提供一些必要的经济救济。

随着越来越多的人退出市场,一些购买动力已经退出市场,造成价格上涨的幅度随着竞争的减弱而趋缓,房屋出售的时间也更长,这给了买家一些喘息的空间。

根据Realtor.com的数据,9月份的上市价同比增长率从4月份17.2%的峰值下降了一半,至8.6%。换句话,房屋的上市价中位数增长速度是春季的一半。房屋也需要更长的时间才能出售,大约为43天。虽然比去年同月减少了11天,比2019年减少了22天,但比今年6月时增加了6天。

“事情正在稳定下来”,美国全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯・云 (Lawrence Yun)表示,仍然会有多个报价,但不会那么紧张。他预计房屋收到 二三十个报价的日子将成为过去。“而且有些房屋在市场上徘徊了一两个星期而没有收到任何报价。”

专家认为,今年秋天,买家可能再次能够在报价中加入意外免除条款,例如要求房屋检查和房屋估价,而且不会在竞标战中处于不利。他们甚至可能以标价买到房子。

买家可能不需要兑现他们的储蓄、股票和加密货币用以在竞争中脱颖而出,全现金报价也可能下降。劳伦斯说:“市场并不疲软,它只是正在远离那种极端的狂热。”

房价会下跌吗?

房地产市场的变化可能与季节性放缓相吻合。通常情况下,夏季的竞争非常激烈,因为家庭在郊区争夺更大的房屋,希望在孩子们开始上学之前获得住所并安顿下来。然后市场会放缓,传统上会出售较小的房屋,竞争相对减少。

劳伦斯预计,与今年早些时候的两位数百分比上涨相比,年度价格上涨将放缓至更正常的水平,约为5%。但这可能不适用于全国各地的每个地区。

阿里・沃尔夫说:“如果你想在一个理想的地区,拥有一个价格合理的房子,那还是得准备好面对激烈的竞争。”

至于说房价会跌吗?许多卖家、买家、房主都在思考价格是否真的会下跌。只能说对不起,专家认为这可能不会很快发生。

全美仍在处在严重的住房短缺之苦,导致购房者多于待售房屋。这是大萧条余波的持续遗留问题,当时建筑商在很大程度上推迟了建设,而投资者则购买了单户住宅,并将其转为出租。与此同时,千禧一代比上一代人口更多,这意味着潜在买家比十年前更大量。

仍有大量被压抑的需求

Realtor.com首席经济学家丹妮尔・海尔(Danielle Hale)表示:“仍然有很多年轻人还没有买房,但很想买。”,“每当市场开始降温时,就会有人在观望,等待入场机会,这阻挡了房价下跌。”

她预计10月和到年底会有更多房屋上市。但这还不足以解决需求问题。海尔说,美国仍然缺少大约500万套住房,由于建筑商建造速度不够快,她预计需要5到6年的时间,才能有足够的待售房屋满足需求。

建筑商经历几个月的木材、劳动力、材料和设备短缺的争夺,新建筑开始回暖。沃尔夫表示,虽然与疫情之前相比仍有延迟,但与7月份相比,8月份的建筑施工量增加了约5%。

“库存仍然非常非常紧张”沃尔夫说。但是“我们是从最底层开始的。我们预计到今年年底和明年会有更多库存流入市场。”

预计上升的贷款利率

预计不断上升的抵押贷款利率将抑制价格增长:毕竟,买家每月支付的住房开支只能支付这么多。因此,如果利率上升,买家将无法负担更昂贵的房产。

这可能导致价格增长放缓,或者价格在某些市场持平,甚至略有下降。

穆迪分析公司的首席经济学家马克・赞迪(Mark Zandi)表示:“一旦利率略微上涨,就会与房价上涨相结合,使人们退出市场。”,“一些市场可能会看到价格下跌一点,比如在房价上涨最多的市场。不过,这不是市场崩溃。”

抵押贷款银行家协会的经济学家乔尔・坎(Joel Kan)表示,预计到今年年底,利率将达到3%,到2022年底将达到4%。根据房地美最新数据,截至9月23日当周,30年期固定型贷款利率的平均利率为2.88%。

根据MBA的数据,在过去20年中,贷款利率平均约为5%。对于30年期固定贷款利率,380,000美元的房屋(全美要价中位数)的3%和4%的利率之间的差额约为每月169美元。在贷款期限内,总计相差将近61,000美元。

“我们预计未来12个月的利率将温和上涨。”乔尔说:“随着经济好转,就业市场增加,通常会推高利率。但现在有更多的不确定性,因为我们看到疫情的持续时间比我们预期的要长。”#




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本文刊载于旧金山10月2日地产版

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责任编辑:李曜宇

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