【大纪元2022年03月21日讯】（大纪元特约记者文苳晴英国伦敦报导）英国楼市近一个月来越来越好，已经和2016年前脱欧时期平起平坐。然而，在伦敦的大型中国地产商却倍受英国政策与中国债务危机夹击，或为中国地产商在海外的溃败写下终章。
无论疫情是否持续，英国楼市肯定“回来了”。全英房屋贷款协会（Nationwide Building Society, NBS）最新数据显示，截至今年2月份的12个月，英国平均楼价升12.6%，录得26万英镑。
随着本土、欧洲和中东的超级富豪卷土重来，伦敦黄金地段楼价去年以来已升超过1.2%，且是连续半年升市，上一次见到如此好景是2015年，即2016年脱欧公投之前。然而，在再度蓬勃的英国楼市中，倍受国内外政策与债务危机夹击的中资地产商却要缺席。
2013至2016年间是中国地产商追逐“国际梦”的高峰期，也是中英关系“黄金期”。大量地产商在英国买下多块高潜力地皮。
根据Real Capital Analytics的数据，自2013至2018年间，来自中国大陆和香港的买家向伦敦房产市场投资近35亿英镑。在2018年起，中港发展商占了伦敦土地成交的三分之二，但此后却几乎绝迹于当地交易。
目前，伦敦仍有数千间房屋属中国地产商投资，惟当中大部分都未建成、未出售或停工“烂尾”，包括绿地控股和富力地产两间大型中国地产商。
绿地控股—“伦敦之巅”
伦敦东部金融区金丝雀码头（Canary Wharf）中心地带，临近泰晤士河畔有一块地，围板印有绿地控股的项目名称“伦敦之巅”（Spire London），原定2020年建成。当时声称造价达8亿英镑，号称英国以至西欧最高住宅大楼，项目楼高67层，高241米。
但多年来只见地基不见楼盘。至今只有围板、杂草和积水。附近一间商店的职员表示，地盘工人逾3年已没有回来工作，上一次已经是2018年12月，之后就没有再见到地盘有人工作。
项目遇上的第一个大难题或许是英国收紧高楼的安全标准。在2017年6月导致72人死亡的格伦费尔塔火灾（Grenfell Tower fire）引起当局及社会对高楼安全的关注。
2018年5月，绿地表示会重新审视大楼的设计，指“伦敦的住宅市场已出现重大变化”，强调对伦敦住宅市场长期增长仍然充满信心。但这一审却仿佛入了黑洞，“伦敦之巅”停工多时，何时面世，遥遥无期。
绿地控股—兰姆公馆
除“伦敦之巅”外，绿地或打算撤出伦敦的其它地产项目，包括西南部Wandsworth旧啤酒厂地皮的高尚住宅项目兰姆公馆（Ram Quarter）。
兰姆公馆在建造时号称要成为伦敦历史文化住宅社区，分三期、共提供700个住宅单位，另9,000平方米啤酒文化商业街，及历史保护建筑改造的“loft式”住宅（楼底高，空间宽敞，采上下双层复式结构）。目前首期发展已建成交付，惟近期一直传言绿地欲“班资回朝”，至少4至5名买家已表示有兴趣洽购相关项目。
然而，除出价及市况外，绿地撤离伦敦的另一关键因素是中共政策。
前年9月中共祭出“三条红线”政策，规管地产商债务规模，其中绿地控股一度三条红线全踩，去年8月公布半年度业绩，净负债率超过100%，剔除预收款后的资产负债率为82%，高于70%上限。踩红线的地产商借新债受到限制，卖资产套现成为地产商近期常见的自救方法。
所谓红线一：地产商剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三，地产商的“现金／短期债比”小于1倍。中共祭出“三条红线”是要降低中国地产商的负债和财务杠杆。
富力子公司九榆树住宅项目 长期停工
从绿地问题盘沿河西行，就是伦敦西南区九榆树（Nine Elms），也是富力地产的濒临烂尾的项目。
富力曾在2019年登上中国地产商百强榜第4位，惟近年受地产商老问题困扰导致债台高筑。在去年9月突然宣布向同业碧桂园出售旗下物业资产，以100亿人民币自救。
富力在英国的投资主要由子公司R&F Properties负责，于2017年联同中渝置地，豪掷近5亿英镑购入伦敦西南区九榆树（Nine Elms）土地，项目名称为“泰晤士河1号”（One Thames City）。该区是伦敦近年发展城段，过往为工业区。苹果公司英国总部和美国驻英大使馆都在此地。
如今该区新地铁站已建成启用数月，但项目已经停工，更有大批工人无法取得合共9万英镑工资。在1月，富力被当局裁定强制违约。
大纪元记者在3月上旬曾到过该工地现场，发现有少量工人重返岗位。有工人表示，已收到被拖欠的薪金，故决定回来继续工作。但有一部分工人因不满富力欠薪，认为欠缺信用，决定离队他投，导致复工后施工进度缓慢。
在伦敦任职地产顾问的港人Harry Ma表示，公司一直没有买入富力位于九榆树的地产项目，原因是经风险评估后质疑该项目能否完工，包括富力在英国没有往绩可凭。故建议客人另选其它地区“心头好”。
他指，富力原本计划将九榆树地盘建设定成集住宅、文化和商业于一身的15分钟生活圈，只是该区过往一直为工业区，咖啡店、餐厅及娱乐场所不多。认为发展商只是一成不变地将中共发展模式搬来英国，一味追求豪装大宅，却忽略整个新区的配套发展，最终酿成大错。
来自国内外的双重夹击
事出必有因，中共房地产公司在当前蓬勃的英国楼市中伤得焦头烂额，是有迹可寻的，中国内外的双重夹击是重要因素。
对中国地产商来说，伦敦是一个难以攻克的市场，政治和社会问题丛生，先有2016年的脱欧公投，再有格伦费尔塔大火修订住宅大楼安全指引，再到中共疫情大流行带来的重重打击，还要应付中共“三条红线”政策风险和恒大危机。这种复杂多变的环境和连串接踵打击令他们喘不过气。
分析认为，最根本的问题是中共“三条红线”政策令地产商游戏规则完全改变，地产巨头如恒大都问题多多。更反映地产商如梦初醒，面对的已不再是利润问题，而是能否运作的问题。
另外，对于英国房地产市场而言，问题不再是中国地产商会否继续投资，而是他们会否集体离场的同时影响本地经济。
责任编辑：陈彬#
