【大纪元2023年04月24日讯】现在我们可以说,没有两个美国房地产市场是相同的,要去概括地描绘全美的房地产市场,也非常困难,有些地区的价格在下跌,而有些地区的价格在继续上涨;有些地区平均两个月才售出房子,但是有些还是可以两周就卖出去;还有,最让大家摸不着头绪的房贷利率,高高低低的震荡,没有专家预测得准。
所以说,虽然美国地产总体在陷入衰退,不过却有点像是,三国时代群雄割据,分裂成许多单独的市场,市场上的每一方,都在试图做出,对自己最有利的抉择!
这一次我将和各位探讨,现在美国房地产几个“怪异”之处,每个地区、都会区,都有自己的市场表现,我们很难用几句话,就描述现在的房市行情。虽然说,房地产这个行业,本来就是很当地化的行业,不过在2022年之前,疫情当中或是疫情之前,我们还是比较容易概括式的描绘一个房地产市场,比如说房市正在热火朝天,买家都在抢房,大部分房产的售价都高过标价;房市衰退的时候,我们会说卖家都在降价,上市天数拉长,交易价格大幅降低,交易量减少。
但是,如今我们要用这样一个总结式的说法,就比较困难,而且各地的差异都还挺大的,比如很明显的,美西地区,尤其是那些科技重镇,衰退就相当明显,但是在东南部的佛州、中西部比较实惠的地区,或者西部比较内陆的地区,价格同比还是在上涨。不过,像我们一直说,旧金山湾区面临比较大的衰退,但是在当地的某些城市,仍然可以看到不少大笔的房地产交易,而且有些在地段比较好的房子,还是会引来很多买家争抢。
另外,从时间线来说,本来从去年房贷利率开始攀升,房市确实好像一下子就冻结了,好多人不敢进行交易,那很多专家也预测房价将缓慢下走,可能下跌百分之五、百分之二十,依地区有所不同。结果说了好几个月,今年春季,气温都还没有回暖,房地产市场已经开始升温了。
所以,很多人在观察,现今的美国房地产市场的时候,都看蒙了,说好的衰退,到底衰在哪里?说好的降价,到底降在哪里?说好的进入买家市场,到底现在是买家,还是卖家?甚至是说,经济会大衰退,到底为何失业率还是很低?以下我就来大家分析,现在美国房地产市场,都有哪些“怪异”之处。
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经济的韧性
第一个是“怪异”的经济:从去年初开始,甚至是早在2021年,就有人在呼吁,美联储要赶紧控制已经失控的通胀。最终,美联储晚一步出手,在去年三月份开始升息,随后几次强力的升息,但是美国经济就如我们看到的,可以说展现强韧的实力,消费力反而不减反增,失业率不增反减,所有人都在探讨,美国经济到底是会软着陆?还是硬着陆?
然后,就发生了前阵子,我们看到的银行倒闭事件,接连关了两家,差点连瑞士信贷也倒了,不过在美国政府的救市,还有各大银行的拔刀相助之下,总算是,看似hold住了银行的倒闭潮,但是呢,各种预测还是指出,有更多银行可能会倒闭,当然也有不少人认为已经度过危机。但是实际上是如何?经济真的陷入泥沼了吗?何时又会爆大雷?似乎没人说得准。
另外,英文大纪元的专栏作家Jeffrey Tucker,他分析的美国劳动力观点,我很认同。他说,长达15年的劳动力泡沫,正在向更合理的资源配置转变。什么意思呢?他说现在的“低失业率”几乎没有参考价值,因为政府只计算进入劳动市场的人,虽然想找工作都有工作可找,但是要符合薪资期望却不容易。
尤其,十多年以来,美国经济都处在一个量化宽松,低利率的政策之下,这样就导致,很多人愿意投资到长期的投资项目中去,而对短期投资产生严重不足。所以,我们在这几十年当中,看到很多媒体公司、信息公司、专业领域获得了大量的资金,但是在短期回报的项目,例如餐旅、零售业、服务业遭到打击。随后,碰上疫情之后的零利率、大印钞,更加剧这种情况。
现在情况反过来了!利息开始大幅提高,货币紧缩,美联储的资产负债表规模收缩,意味着以往需要大量投钱的项目,被斩断银根,需要减少开支,减少人员;另一边,餐饮行业、服务行业却得到金援,因为这些基础项目,是生活必需,而且资金需求不高。我们看到麦当劳前阵子正在重整企业,要裁掉员工,但是他们是要裁减管理层人员,而不是要裁减服务人员、厨师。这个例子非常说明,现在美国就业的问题。简单来说,就业虽然旺盛,但是高薪职位却正在减少。
房价到底降不降?
第二个“怪异”是房价。一众专家都说房价要降,到底降了没?确实是降了,但是没有达到,应该说是多数人的预期。从纽约到旧金山,想必大家也都看到房价的韧性,可以说旧金山是这波衰退中,表现比较明显,房价同比有接近百分之二十左右的衰退,但是在2月到3月的环比数据,又出现百分之十以上的增幅,南加州的变化就比较小,显示北加州在春季的竞价,比较激烈,这个跟上市房数量少有直接关系。
再看佛罗里达州,中位数房价约38万多,同比还是有上涨8.2%,环比几乎没有变化,从上市天数、售价比等各项数据来看,房市还是存在一定的强度。纽约都会区房价,同比还是上涨2.8%,但是中位上市天数92天 。
从全美范围来看,2月份到3月份,房价多数在上涨,比较多的降价集中在美西地区,从西雅图到俄勒冈、加利福尼亚,再到凤凰城、拉斯维加斯和爱达荷州,这一地带是比较明显的降价带,但在美国多数地方,都处于环比增长。为何会有这样表现呢?主要有房源供应量少、近期利率走低、季节因素等几个原因。但是,唯一相同的是,各地交易量都在大幅减少。
区域市场的差异性
第三个“怪异”之处,是我刚刚一直说到的——地区性差异化。不同市场有更明显的差异,主要的差异在于以科技为首的城市衰退幅度更大,比如西雅图、旧金山、奥斯丁等地。
但是,因为利率的高涨,房价较便宜的地区受到更多的青睐,看看realtor.com统计的3月份20个最火热的市场,均一色几乎是房价中位数在二十万到四十万的城市,超额的只有波士顿,这部分中西部地区占比最大。而在旧金山或纽约,很多人都选择卖掉核心地区的房子,搬到郊区,从疫情之后就开始,到现在仍是如此。这种现象从来没有这么激烈过。以往我们常说,东西两岸的大城市,是房地产火车头,现在这种说法好像有点不靠谱了!很多地区涨得比它们还猛,跌幅却更浅。
根据Zillow数据,3月份旧金山市房价同比下降11.8%,但是在郊区的Fremont、Danville分别只下降8.5%和6.0%,而且售房速度都快过旧金山。
利率的波动
第四个“怪异”,不得不说说利率。利率从去年一路飙涨,突破5%、6%,到11月初曾高达7%,今年初也有一波上升,差点也破七,最终止在大约6.8%,然后就一路往下溜,来到6.3%附近。不过在最近的一周期间,似乎又出现上扬的趋势,不排除又有一波走高的波锋。
总的来看,我们很少见到利率在这么短的时间内,出现如此大的波动,看看近十年间的利率走势,就可以发现如今在短短的一年多期间,几乎是拔地攀升,然后又快速震荡,能够和这个相比的,大概只有80年代的大萧条时期了。也因为这样剧烈的震荡,几乎没有专家能够预测利率的走向,这也使得只要出现利率下降的短暂窗口,买家就会加快买房的行动。在3月份,购买新房的贷款,同比增加0.6%,比2月份还高出百分之十。可以说,利率的震荡,牵动着每一个买家的心啊!
前所未有!美国地产6大异象|美国房市像是三国时代?!经济衰退了没?|从未有过的利率波动|说好的降价呢?【美国地产热点】第112集 (请打开字幕)
买家的执著
第五个“怪异”点,即使通货膨胀严重、经济的不确定性增加,即使利率高涨、房源短缺、股市衰退、银行倒闭等等,各种风险信号的出现,都没有击退买家买房的执著!当然也有很多买家已经打退堂鼓,但留在市场上的买家,仍然把房价推高了,至少是减缓了很多衰退比例。
其实,这令人非常讶异,为何还是有这么多买家,爬着都要爬进房地产?一个方面是,很多人仍然认为房地产更能保值,能对抗通胀、经济衰退;第二方面是,千禧一代的人面临成家立业的年纪,有买房的刚需;第三方面,因为比以往,有更多在家工作的机会,增加很多人搬家换房的渴望。
卖家的不舍
第六个“怪异”点,是卖方。自从疫情以来,二手房市场,上市房就非常稀缺,一开始是疫情的感染和封锁,造成卖家暂停了上市计划,但后来疫情解封,市场的高房价、高利率,又使很多屋主不敢换房,之后又加上各种经济衰退风险加剧,更少屋主愿意出售房屋,只有上市房更久的停留在市场上,所带来的库存堆积。
一很鲜明的例子,据“商业内幕”报导,全美的房地产经纪人,为越来越少的房源而奋战,3月份的房地产经纪人数量,是市场上在售房屋的两倍多——总共约有150万名经纪人,而只有近563,000套房屋在市场上。这就是今天美国地产市场的怪异点。◇
责任编辑:李曜宇