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2月份美国房市 拐点出现!

文:李欧

【大纪元2023年03月13日讯】这一集我们要来看看全美房市,在2月份又发生了哪些新的变化?哪些城市的降价最大?哪些城市最保值?当然还有利率的现况表现。

现在的经济表现,真的是让人摸不着头绪,既有好的数据,也有坏的数据。既有裁员,又有就业。既有通胀,又有消费。房市销售不振,价格却依然高昂。制造业指数滑落,但是服务业推动经济。国债收益率出现倒挂,但是经济没有出现明显衰退。这些数据弄得经济学家搞不清楚,美国经济到底是软着陆还是硬着陆!那么,有的经济学家就说,这是滚动式衰退(Rolling Recession)。

其实我的观察,美国经济是在强硬中衰退,在房地产市场的表现,就是利率上升不断,打击火热的房地产销售。但是人民的经济并没有受到过大的打击。因此,止赎房的比例非常低,被抛售的房产很少,所以也就没有类似次贷危机之后的止赎房大潮,那么也就没有崩盘的房价。

然而,民众手上的钱还是不少,尽管科技业遭到大裁员,但其它行业,还保持一定强度的招聘状态。所以当今年初,30年固定房贷利率一度出现下走,房市的买气马上回升(与季节性也有相关)。但是2月份以来,利率又不断攀升,再次突破7%,马上又吓走了许多买家与投资客,房贷申请量达到冰点。

房贷利率会高到多少?

而且,本来就已经十分难预测的抵押贷款利率,现在变得更加难以捉摸。去年我们在谈到房贷利率的时候,有很多专家就说。去年的11月达到7%,已经是最高了,不会再往高去了,甚至是预期,今年会下降到6%以下。

结果利率从今年2月开始走高,到3月2日至今,利率基本上就一直维持在7%以上。就我个人的判断。在通胀还没有有效控制之前,利率很难进一步下降,尤其在3月7日,美联储主席鲍威尔,还指出要加速加息的步伐,来打击高通胀。所以,今年的利率会高到多少?实在让人有点不敢想像。

房地美首席经济学家山姆・卡特(Sam Khater)表示:“随着美联储暗示货币政策将采取更激进的立场,抵押贷款利率继续上升。”“总的来说,消费者在对利率不敏感的行业消费,比如外出就餐。然而,在房地产等对利率敏感的行业,继续受到不利影响。 因此,潜在购房者继续面临负担能力和低库存的复杂挑战。”

二月份 美国房市数据表现

今年2月的美国房地产市场的表现:(建议看视频说明)
首先在Redfin第1张销售中位价图表中,可以看到,在截止至2月26日的四星期以来,中位价格终于在2月出现了同比-0.6%的表现,这是从2012年2月以来,价格同比首次出现负增长,销售中位价来到35万246美元。但是对于这样的跌幅,还不足以让买家窃喜。因为同时。房贷利率,已经来到7%。

截止至2月26日的四星期以来,销售中位价格同比下跌0.6%。(Redfin)

我们看挂牌中位价表现,同比是0.6%的增长,来到382,225美元。依照目前的走势,很可能在下个月,我们会看到挂牌价的负增长,也会是多年以来的首次负增长。

干净世界:美国房价 11年来终于⋯⋯|美国房市 牵动台湾房市?!|加州|佛州|房贷|房价|利息|贷款|【美国地产热点】

第3是买家每个月的房贷付款,2023年的曲线,远远高于其它几年。所以我刚才说了,对于销售价格的负增长,买家完全无法乐观。就算现在降价最多的旧金山,也无法抵消利率带来的高昂买房成本。

第4是待过户销售表现,我们可以看到代表红线的2022年,销售一直逐月下降,衔接到2023年的橘色曲线。销售在1月开始出现回暖,但仍远低于前面的3年,除了2020年的灰色曲线,在3月时疫情刚刚爆发时出现大暴跌。

第5是2月新上市房数量,也落后于其它前面3年。原因是很多卖家不愿意,或是没办法卖房子,而去买更高利率的房产,导致新上市房数量非常低迷,虽然有上扬趋势,不过已经有放缓的迹象。虽然第6可以看到可销售房数量,高于2022年,基本于2021年重叠,但是仍远低于2020年,和疫情之前的数量。现在的库存量增加,只是因为买家的买气低迷,销售放缓所造成的库存累积。

因此,我们看到第7库存量供应表现,年初时曾经往上飙升,是因为去年12月到1月的销售低迷所造成的。但是从1月开始销售回暖之后,库存量又急速下降。到2月26日,只剩下3.5个月的供应量。再来,我们看两周内签约的销售量,大约还有45%的比例。不过,我们已经看不到,销售在一周内签约的表现。代表买家都大幅放慢了脚步。

第9看到销售中位天数,已经来到50天,还是比2020年的时候快,不过,接下来经济的不确定性和利率的攀升。应该会让买家花更长的时间来寻找目标,甚至放弃购买。

以上是redfin统计的2月份房市数据。另外,我们也可以看realtor.com的数据,他的中位数挂牌价,上升幅度较大,来到7.8%,它的价格也比较高,接近41.5万美元。新上市房量下降近16%,可销售房数量暴增近68%,待过户销售下降24.7%。以上两种数据供大家参考。(见下表比较)

Redfin和realtor.com二月份美国房市数据比较。(大纪元制表)

另外,Realtor.com也提供美国四大区域的房市概况,在可销售房数量方面,南部地区增加了141%,是四区中增幅最大的,西部地区是83%。在新上市房数量方面,全部都是负增长,西部跌幅最大,减少31.4%,其次是中西部,减少17.7%。中位数挂牌价,中西部增加最多,有12%,西部最少,只有1.4%。再看每平方英尺挂牌价格,只有西部是-0.4%,其它地区都还有增长。中位上市天数,与去年比较,西部和南部是增加最多的。

在比较卖家降价比例时,全部地区都比去年有所增加,增加最多的依然是南部和西部地区,显示这2个地区的衰退幅度较大,尤其是西部地区,几乎所有数据都是敬陪末座。

百万美元房产 出现变化

因为现在美国房价,出现十多年来首次同比下跌,所以百万美元以上的房产。也出现了变动。在今年1月份的数据中,价值至少100万美元以上的房产的比例,已经下降到7%,而去年6月,最高曾来到8.6%,在疫情之前是4.2%。

YouTube:美国房价 11年来终于⋯⋯|美国房市 牵动台湾房市?!|加州|佛州|房贷|房价|利息|贷款|【美国地产热点】第107集

从城市来看,加州的旧金山、奥克兰,还有西雅图、纽约,是流失百万美元房产,最快速的几个城市。旧金山,一年前还有86.3%的百万美元以上的房产,今年1月已经降至80.3%。奥克兰从50%,下降到44.8%。西雅图从30.9下降到27.5,纽约从32.5下降到29.8。北加州的圣荷西从81.7下降到79.2。

同时。旧金山1月销售价格中位数,同比也下降了9.4%,是美国跌幅最大的城市。但是,这也无法抵消房贷利率大幅上升,所带来的购房成本。我们来计算一下,如果为80万美元的房产支付20%的首付款,按照6.6%的房贷利率计算,每月将会支付5,240美元。但是如果,按照2022年年初3.5%的利率计算,就算是买100万美元的房产,也只会支付5,034美元。

所以利息的攀升真的是严重的打击买家的负担能力。除非利息能够下降,否则房价下跌20%,都不足以抵消如今高利率所增加的成本。

所谓此消彼长,佛罗里达州比一年前,拥有更多的百万美元房产,迈阿密从11.5%上升到14.4%。北港从9.1上升到11.3。加州的阿纳海姆,从52.2上升到54.2。田纳西州的纳什维尔,从6.4到8.4。佛罗里达州西棕榈滩,从11.1到12.8。这是拥有百万美元房产比例,上升最大的几个城市。

尽管,佛州是美国最容易受到飓风袭击的州,但是佛州相对负担得起的房价,还有美丽的海滩、温暖的天气和免所得税,还有各项亲民、自由的州政府的政策,所以近几年不断在吸纳从外州来的居民,尤其是来自北边的纽约。

总体来说,因为这几年美国房价不断上涨,所以在99个人口最多的大都市中,拥有百万美元房地产的比例,有70个和一年前相比有所上升,有11个保持不变,其余18个在下降。

美国可负担房产 大幅减少

相对于百万美元的高端房产,美国的可负担房产正在大幅减少。所谓可负担房,就是每月的抵押贷款支付不超过当地收入中位数的30%。在2022年,可负担房的数量只有1/5,远低于2021年的2/5。但是现在可负担房型,对于美国买家来说,比任何时候都来得重要。

为了解决许多低收入,或者是首次购房者买房的负担。拜登政府最近已经宣布从3月20日起,获得联邦住房管理局支持的房贷的购房者,将降低他们的抵押贷款保险费率,估计大约会让85万名购房者,平均每年节省800美元。不过,对于这种小补助。我倒是想建议,民主党执政的加州政府,赶快放宽建筑新房的数量和许可,才能从根本上缓解长久的住房危机。◇

责任编辑:李曜宇

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