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巴菲特赌新房建筑商 投8亿买这3家股票

文:李欧

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【大纪元2023年08月21日讯】过去几个月里,我的专栏至少两次专门谈到,美国新房销售的情况,最近,就在8月14日的周一,我又看到消息,巴菲特出手了!他投下八亿美元买下三个美国住房建筑商的股票。今天这一集我就要来谈谈,为何巴菲特要在房市收缩期,下赌这些建筑商。

巴菲特第二季调整投资组合

巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦公司,在今年的第二季度中做了哪些投资调整?首先他入股了DR Horton、NVR和Lennar等三家建筑商股票,同时加入西方石油公司(Occidental)和第一资本(Capital One)的股票。他还卖掉了三支股票,同时削减了动视暴雪(Activision Blizzard)、雪佛龙(Chevron)和其它几支股票。

巴菲特今年第二季新购入3支住房建筑商股票。(Shutterstock)

当然了,我这里不是专门的股市投资专栏,所以巴菲特调整的其它股票我们先不看,我们专看建筑商股票的这部分,其实这也是巴菲特这次比较特别的调整,算是他这次的投资组合中的一个亮点。

这次巴菲特花了8.14亿美元购买建筑商的股票,其中巴菲特最关注的是DR Horton这家公司,所以光是这家公司,他就买下近600万股,截至第二季度末价值约7.26亿美元。这项投资使伯克希尔成为DR Horton的10大股东之一,持有1.8%的股票。

另外,巴菲特还购买了超过152,000股Lennar股票和11,000股NVR股票。而且,这些投资是在巴菲特出售了价值数十亿美元的股票之后购卖的,虽然购买的股票相对较少,但是不难看出巴菲特现在对建筑行业的关注。

美国为何缺房?

在之前的报导中,我也多次说到现在美国缺房几百万套的问题,这不是从现在才出现的危机,早在2007次贷危机之后就开始发生了,因为上次的房地产地震中,造成建筑商不敢再多盖房,但是随着2012年开始,美国房地产行业的逐渐复苏,买气愈来越旺盛,导致市场上的二手房,也就是现房销售其实都是处在缺乏的状态。

一般来说,可售房的库存量有半年的销售量,我们会说这是一个正常的、供需平衡的房地产市场。但是,自从房地产市场复苏之后,美国房市基本都是不足半年的库存量,在一些热门的市场往往只有两三个月的库存量。

到了新冠疫情爆发,谁也没料到,竟然造成房地产的又一波热潮,大量的买家出现,三年内把美国房价推高了百分之四十几。然后,疫情中的大量印钞、补助、零利率、供应链中断、俄乌战争等等这些事情,导致去年美国的通货膨胀一度飙到9.1%,美联储只好疯狂升息对抗通胀。

让人意料不到的事,又发生了,原本大家都以为房市肯定崩了,准备抄底了!结果房市的买家还是超过供给,而且,美国经济从大家担心的硬着陆,到现在看来是一场软着陆,加上大多数屋主不肯卖房,再次加剧了供需失衡的危机。

视频:巴菲特当股东 新房建商开心了!|光这家公司 巴菲特砸下七亿美元|美国缺房的缘由|投资移民搭顺风车【美国地产热点】第127集

住宅建筑商逆势上游

虽然房地产市场的销售量,在升息以来就非常低迷,但是今年春季开始之后,买气出现回升,大家渐渐习惯较高的抵押贷款利率,且美国就业情况良好,股市回升,消费力没有明显衰退的背景之下,需要买房的人照样买房。但是,市场上的上市房却极少,很多人只好把目标转向新房销售。

而且,这些新房在经过去年的销售低迷之后,大量的订单被取消,所以建筑商纷纷推出各种销售优惠,比如帮买家降低利率、降低房价、赠送家电、升级装修等等。因此,我们可以看到新房销售又开始回温,订单的取消率大幅下降,建筑商再度开工盖房。

许多建筑商的股票,今年为止都大幅上涨了。

追踪房屋建筑商的股指,今年轻松超过了标准普尔500指数,标普500今年上涨了16.5%,但是住宅建筑商精选行业股票指数,却上涨了惊人的36.4%。DR Horton的股票今年上涨了38.8%,是该行业表现最好的股票之一。Lennar上涨36.7%,NVR上涨35.2%。

通常,新房的在市场上的份额,只有在10%到20%之间。不过,根据全美房地产经纪人协会和美国商务部的数据,今年三月份,新建房屋占市场上独栋住宅的三分之一。

去年12月份这个比例甚至更高达35%,创下4年来的新高。全美建筑商协会(NAHB)的主席艾丽西亚・休伊认为,虽然市场上持续缺乏劳动力,而且建筑成本上涨,但是新房销售的增加,鼓舞建筑商继续盖房。

今年6月,新屋销售同比增长23.8%。尽管如此,新屋销售仍比周期峰值低32.2%,峰值出现在2020年8月份,当时房地产市场正在从疫情的谷底迅速回弹。

三家建筑商股价表现

我们回来看看巴菲特刚刚购入的三个建筑商,这次对DR Horton的投资,其实仅占伯克希尔投资组合的0.21%,份额虽然非常小,但毕竟也是七亿多美元的资产。

DR Horton是总部位于德州阿灵顿的住宅建筑商,市值为417.1亿美元;截止至周三,8月16日的股价为122.69美元,市盈率为8.73,市净率为1.92。

巴菲特也购买了11,112股的NVR股票,占投资组合的0.02%。本季度,这支股票的平均股价是5,816.26美元。这家总部位于弗吉尼亚州雷斯顿的住宅建筑商,拥有201亿美元的市值;截至周三股价为6,147.94美元,市盈率为13.13,市净率为4.83。

再看到Lennar,巴菲特买了152,572股,本季度的平均交易价格为每股98.59美元。这家总部位于迈阿密的住宅建筑公司,市值为353.8亿美元;周三股价111.68美元,市盈率为8.37,市净率为1.42。

建筑商宁愿薄利多销

DR Horton的订单取消率在去年第三季时,高达32%,几乎三分之一的订单都被取消,可想而知建筑商当时会有多害怕,因为他们一但无法销售这些新房,就马上会面临贷款还款违约的危机。所以当时DR Horton的首席执行官大卫・欧德开始降低利润率,采取吸引买家重返市场的措施。

在某些情况下,将买家的抵押贷款利率降低到5%以下。在一些社区,将价格降低5%和10%。在奥斯汀这类快速调整的市场中,一些新建社区的房价下跌了15%以上。

事实证明,这些让利手段起到作用了,今年第二季的取消率回落到18%,和2022年第一季的16%相去不远。从去年12月到今年3月这个季度,净销售订单增长了大约50%,环比增长了73%。

尽管,销量大幅回温,但是DR Horton的利润还是受到影响。2023年第二季度的收入,较2022年第二季度下降了0.3%。而且,今年第二季度的净利润,较去年第二季度下降了34%。说白了,就是薄利多销的概念了,牺牲自己的利润,换取买家进场。

新房开工数据

美国人口普查局、住房和城市发展部联合公布了,今年7月份最新的住宅建设统计数据:显示私人住房开工,经季节调整后为145万2,000套,这比6月份的估计值139万8,000套,高出3.9%,比2022年7月高出5.9%。

获得建筑许可证方面,7月份的年增长率为144万2,000套,这比6月份高出0.1%,但还是比2022年7月低13.0%。住房竣工量方面,7月份的年增率为132万1,000套,比6月份低了11.8%,也比2022年7月低 5.4%。

所以,从最新的数据上看起来,建筑商正在加紧开工,但是获得许可证的数量似乎有点落后,完工数量也还需要加强。此前,德意志银行就发布一份报告说,去年美国房地产市场只是在经历一场周期性的短暂危机,住房供应不足将使建筑商在未来几年变得十分忙碌。

现在我们看到,建筑商的进度,还是赶不上美国住房的强烈需求。

E-B5投资移民助攻美国新房

其实,美国住房现在不仅要解决国内的需求,还得面对国际买家的涌入,在上一次报导中,我谈到国际买家重新回到市场,尤其是中国客户的需求,更是大幅暴增,而且华人特别爱买新房。

有报导指出,因为美国投资移民法案的重新公布,点燃中国投资人的希望。而且,因为在农村和高失业率的地区投资,没有排期问题,因此,很多投资人都奔向了美国的小镇和农村,而投资移民很大一部分的投资就是新房建设。

因为贷款利率很高,现在建筑商的借贷成本非常高昂,所以建筑商也希望透过E-B5投资移民的资金,获得较低的利率。

在几个月前,我也采访了加州圣塔克鲁兹的一位区域中心负责人,她项目就是新房开发。另一篇报导也指出,圣地亚哥的农场老板释出两块地,也希望招揽新建房的投资移民,让投资者可以一享当美国农场主人的梦想。◇

责任编辑:李曜宇

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