【大纪元2026年05月23日讯】（大纪元记者陈光澳洲悉尼编译报导）随着全国房产市场趋紧，投资者已开始把目光转向一种新兴的商业资产——合租房产。但如果不能识别出哪里是需求旺盛地区并确保合规，这种房产的投资者可能会损失高达15万澳元的收益。
据澳洲房产投资网消息，合租房产为租户提供了私人居所和与他人共享的生活空间，通常位于交通便利的地区，是一种经济实惠的住房选择。
此前，此类房产被视为最热门的商业房地产领域之一，租户可以充分利用其毗邻生活设施、交通枢纽及就业机会的地理优势。
Harmony集团的联合创始人Yannick Ieko表示，随着合租模式在房产市场中越来越突出，投资者需要了解推动该领域发展的基本因素。
他说，在整个市场中，许多首次涉足共居领域的投资者都在犯一些错误，这些错误可能会让他们损失3万至15万澳元的收益或补救费用。
以下是Ieko认为投资者在合租房产领域最常犯的七个错误：
1· 选址不佳
与传统房产市场类似，人们对合租房产的兴趣主要受地理位置驱动，投资者在错误地点购房会限制其长期回报。
如在布里斯本等供应过剩的市场，合租房产的总收益率为6%至7%；而在Wyndham和Melton等供应有限的地区，总收益率则为10%至12%。
Ieko说：“无论房产质量或购买价格如何，市场选择都是合租房产投资者所做出的影响最大的决定。”
2· 所有权结构错误
Ieko表示，在购买合租房产时，建立正确的所有权结构可为房主节省3,000至8,000澳元的不必要税费。
“是选择个人全权所有还是信托或公司结构，这些决策会产生长期影响，因此必须在购买前寻求专业建议，而非在交割后进行修正。”他说。
3· 未核查1B认证
虽然联排房（townhouse）或双拼房（duplex）被归类为1A类房产，但对于合租房产来说，有严格要求，它们被归类为1B类。
1B类房产需采取更严格的消防安全合规措施，例如安装硬线连接的烟雾探测器、应急照明，以及至少一间配备无障碍设施的房间。
Ieko表示，合租房产投资者可能犯下的最致命错误，就是在未确认获得1B认证的情况下购买了用于合租的房产。
“缺乏此认证的房产不得经营，也无法投保，这将使投资者面临市政当局的停业令，并可能遭受全部损失。这一点在全澳所有州都是不容置疑的。”
4· 租金预测不准确
随着合租物业需求的上升，Ieko表示，投资者必须确保自己是在充分了解当前市场数据的基础上做出决策，并清楚了解其资产的市场需求。
“未经Domain或REA实时数据验证的虚拟租金预测，会在交房后12个月内造成20%至30%的现金流缺口。”
5· 缺乏共享居住领域的专业经验
Ieko表示，投资者若想在合租房产领域实现收益最大化，应依靠了解如何管理此类资产的物业经理。
他说，找到专业的合租物业经理，入住率可能能从85%提升到98%，这意味着可增加8,000至15,000澳元的收入。
6· 经验不足的建筑商
对于有意进军合租房产领域的投资者而言，找到了解合规措施的建筑商是保护其投资的关键。
Ieko认为，完成过少于十个合租房产项目的建筑商往往无法满足合规要求，这可能会让投资者在整改工作中损失高达15万澳元的补救费用。
“建筑商的经验比大多数投资者意识到的更为重要。经验丰富的建筑商深谙与标准住宅建设不同的特定施工标准、房间布局及市政要求。”
7· 缺乏足够的税率上涨缓冲
Ieko表示，由于市场持续波动，未能为潜在税率上涨做好规划的投资者，在市场低迷时可能会面临无法保住房产的困境。
“现金流预测中预留了15%至20%缓冲空间的房产能够经受住利率周期的考验，而仅有5%缓冲空间的房产，往往会被迫出售。”
他说，为避免受利率上涨的冲击，投资者应在所有预测中预留2%的缓冲，并按3%的增幅进行压力测试，以确认自己持有房产的能力。
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