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CMHC抵押貸款保險業務面臨的最大風險

——一場進展緩慢的經濟危機

畢馬威會計事務所

圖為畢馬威會計事務所。(Getty Images)

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文:美房置業網(溫哥華)(MeHome

畢馬威會計事務所的報告認為,房屋署的財務狀況「令人滿意」。

CMHC(加拿大抵押和住房公司)的壓力測試方案包括「5/30」經濟衰退,失業率上升5個百分點,房屋轉售價格指數下降30%。

據《金融郵報》通過獲取信息的文件顯示,緩慢發展的經濟危機是加拿大抵押貸款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)抵押貸款保險業務面臨的最大金融風險。

畢馬威會計師事務所(KPMG)一名精算師在2019年8月發布的關於CMHC抵押貸款保險業務的報告中稱,截至2018年底,皇冠集團預期的未來財務狀況被認為「令人滿意」,部分原因是在一些糟糕的情況下,資產仍將超過負債。

一個例子是「5/30」經濟衰退,失業率上升5個百分點,房屋轉售價格指數下降30%。然而,報告指出,對CMHC的業務而言, 「5/30這樣緩慢發展的經濟狀況,是財務狀況面臨的最大威脅」, 因為這可能會使其抵押貸款保險公司的資本充足率低於金融機構監督辦公室(Office of the of the Office of the of financial Institutions)設定的全行業目標。

監管機構對抵押貸款保險公司可用資本的監管目標是其最低資本金要求的150%; 截至9月30日,CMHC的比率為197個百分點。

這份經過大量修訂的報告概述了CMHC抵押貸款保險業務的年度動態資本充足率(DCAT)測試。皇冠集團的一名發言人在電子郵件中表示,進行測試「是為了對我們的抵押貸款保險業務的資本充足率獲得獨立的看法」,精算師正在就潛在的經濟前景做出「一般性聲明」。

該發言人表示,CMHC每年都會對其整體資本水平進行壓力測試,「以確定我們是否有能力承受嚴重但似乎合理的情況」,而壓力測試的情況並不是預測或預報。

CMHC是加拿大最大的抵押貸款保險商,因此其財務狀況對金融體系和整體經濟非常重要。儘管近年來出現了向無保險抵押貸款的轉變,但該機構在最新的季度業績報告中說,截至9月30日的三個月裡,它為逾6.9萬戶家庭提供了抵押貸款保險,有效總金額為4,330億加元。

近年來,壓力測試方案包括「金融壓力」、油價持續低迷、全球貿易戰、地震、網絡攻擊和火山爆發。

「我們公司範圍內的壓力測試和DCAT的結果都表明,我們有足夠的資金來處理非常嚴重的情況,」發言人說。「CMHC為極端情況制定內部行動計劃,包括緩慢發展的經濟情況。」該發言人還表示,「多年來」,CMHC一直將所謂的5/30方案作為其全公司壓力測試的一部分。例如,CMHC在2017年10月表示,它測試了抵押貸款保險業務的幾個設定,包括「美國」「將會有5個百分點的失業率增長和30%的房價下跌。

根據CMHC的調查結果,從2017年到2022年,房地產市場崩盤將給CMHC造成2.17億加元的損失,是五種已披露情形中損失最大的。

「在每種情況下,我們的測試都證實,我們的資本持有量足以應對每一種極端情況,」當時的一份新聞稿稱。

但與前一年的DCAT報告類似,2019年的版本稱,「(抵押貸款保險)財務狀況面臨的最大威脅是緩慢發展的不利經濟形勢。」

抵押貸款保險是為了保護銀行和其他貸款人免受借款人不還貸款可能造成的損失。當借款人支付的首付不足房屋價值的20%時,就需要購買違約保險,而保險費將轉嫁給購房者。

儘管人們對加拿大經濟衰退的擔憂有所緩解,失業率也接近歷史低點,但對經濟的擔憂並沒有完全緩解。加拿大破產監督辦公室(Office of the supervisor of Bankruptcy Canada)的數據顯示,近2019年底,加拿大經濟增長放緩,2019年消費者破產數量較2018年增加9.5%。

加拿大破產與重組專業人士協會(CAIRP)預計,消費者破產申請今年將繼續增長,抵押貸款展期可能成為一些借款人的轉折點。CAIRP董事Andre Bolduc稱,加拿大家庭債務為創紀錄的2.3兆(萬億)加元,其中約1.5兆(萬億)加元與抵押貸款有關。他說:「住房消耗了你每個月的預算。如果就業成為一個問題,那肯定會提高破產率。」

畢馬威(KPMG)的報告建議,繼續開發更好的衰退預警信號,可能有助於改善有關皇冠公司向聯邦政府支付股息的季度末決策。

至於未來財務狀況測試的改善,報告提到包括自由政府首次推出的購房者激勵措施的影響,尤其股權抵押貸款這一項「未在本DCAT報告中」 反映出來。

CMHC發言人表示,該公司的抵押貸款保險業務在最近的歷史上沒有面臨「嚴峻」的經濟形勢。

「然而,在2008年全球金融危機期間,加拿大雖然沒有毫髮無損,但表現要好於大多數國家,部分原因是CMHC充當了經濟減震器,」這位發言人補充道。「我們的抵押貸款購買保險計劃,有助於為加拿大銀行提供運營流動性,從而有助於穩定住房市場和住房金融體系。」

責任編輯:丹軒

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