就在2019年11 月4日，全球所有主要媒體都以斗大的標題刊登了：蘋果公司承諾出資25億美元，助陣加州，對戰住房難題。
美國是個比較富裕的國家，政府用盡各種方法，幫助弱勢族群，降低住房壓力。例如，對金融機構及建設平價住宅的建商，給予租稅減免、低價貸款、配合撥款等，鼓勵他們推出平價住宅，或租或賣。同時，也直接針對弱勢族群，提供多種補貼措施，降低利息、補貼租金，甚至直接提供公屋。
即使如此，美國依然還有超過1,100萬家庭，他們每月租金，居然超過收入的50%。很可怕吧。這些人大約相當美國總人口的10%。還不包括被房貸壓得喘不過氣來，隨時擔心房子被銀行收回拍賣的「薄殼蝸牛」，及無家可歸的遊民「無殼蝸牛」。
加州，又是美國最富裕的州。以矽谷為核心的舊金山大灣區，從聖荷西到舊金山的北加州，更是皇冠上的那顆大寶石。
然而，他們所面對的情況又更為特殊。矽谷成就了世界上眾多著名的科技公司，例如惠普HP、臉書、Google、蘋果等傳奇，創造了巨大的財富，吸引了無數「淘金客」勇闖美國現代「大西部」。這當然也帶來了巨大的住房需求。
在加州，蓋房子，大不易。設計圖、公聽會，都要經過好幾輪，自然也就限縮了房屋的建造速度。多年下來，住房需求增加的速度遠高於供給。不用念經濟學，都知道房屋價格及租金，自然迅速攀升。
對於科技新貴倒沒所謂，但是，對於普羅大眾呢？餐廳服務員、清潔隊員、外送小哥，怎麼辦？小學國中老師呢？再怎麼努力，工薪收入，也打不過高漲的房價。面對這種住房的壓力，僅僅在2020年的4月至6月，就有3萬居民，被迫「逃離」舊金山。
這當然也造成了很大的社會問題及壓力。遊民增多了，市容變差了，小罪變多了，安全感低了，毒品更氾濫，法律、醫療與遊民安置的費用及壓力都變大了。
相信市場力量的蘋果公司
在這裡發跡，視這塊寶地為家的蘋果公司，決心出手。CEO庫克說，穩定的住宅意味著安定、尊嚴、機會及自豪。這裡是我們的家，我們責任深遠，蘋果公司要做解決方案的一部分。
經過審慎的研究評估，蘋果公司決定與州政府密切合作，承諾出資25億美元的一筆「小錢」，來協助解決矽谷周邊住房壓力問題。對於每年賺進500至600億，手上現金（及約當現金）超過1,000億美元的蘋果公司來說，25億美元的確不是大錢。
但，即使不是大錢，蘋果也沒打算一次性地捐掉，反而要根據他們的研究，有系統地分幾個方面，以企業思維和市場的方法來解決問題。因此這25 億美元的分配如下：
• 10億美元投資基金，用來增建社會住宅：給州政府及若干市政府一個貸款額度。透過他們與房地產開發商合作，低利貸款幫助開發商，為中低收入戶迅速建造成本低廉的社會住宅。蘋果公司收的是利息，較低的利息。
• 10億美元貸款基金：也與州政府合作，低利貸款給首購族，幫助他們支付頭期款及貸款。主要對象為服務業、學校僱員及退伍軍人。蘋果公司收的仍然是利息，較低的利息。
• 3億美元價值的蘋果公司土地，自地合建：建設社會住宅，可租可售。
• 1.5億美元，社會住宅建設基金：與地方金融體系，例如「矽谷社會住宅信託公司」（Housing Trust Silicon Valley）*合作，支持社會住宅興建。這1.5億美元包含了可寬限貸款† 及慈善捐贈。
• 5,000萬美元捐贈給「目的地： 家」（Destination：Home），來解決當地遊民問題。「目的地：家」是一家專門以整體系統的方式，提供法律、醫療、教育、社會、培訓、就業、輔導、建房等服務，以解決遊民問題的專業機構，並會對於經濟瀕臨崩潰的家庭，進行各項預防措施（本小意義大，特別重要）。這5,000萬美元對他們是很大的財源與鼓勵。
蘋果公司真是聰明，25億美元，分輕重緩急，有系統地聯合各方資源及專業，共同解決問題。真正的捐款只有5,000萬美元，占25億的2%。其餘資金基本都可回收，加上少許利息，資金可以重複運用，這正是影響力投資的精髓。
帥哥州長紐森（Gavin Newsom）盛讚蘋果公司這項空前的慷慨義舉，更欣賞蘋果公司的創新策略及系統化的解決方案。他說，蘋果公司這麼做，其實也給矽谷其他公司做了很好的示範與啟發。希望這些公司可以追隨蘋果公司腳步，共襄盛舉。
蘋果的例子，讓我們看到：
• 系統方法，多層次地解決問題：
社會問題很複雜，蘋果公司根據嚴謹的研究，同時針對供給面（建屋核准、金融貸款、提供土地、增建社會住宅）、需求面（低利貸款、針對特定對象、減輕購屋租屋負擔），來解決住房緊張壓力。更直指核心，無償捐贈，幫助現有遊民，並預防遊民的增加。
• 運用槓桿，調動各方專業資源：
調動了政府、金融業、營建業，以及專業的社會福利服務機構，為了一個有意義的重大目標，各自發揮專長，又相互共同合作。同時大家又能在這過程中，各取所需，發展壯大。
• 追求雙底線，典型的影響力投資：
既解決社會問題，同時又追求財務利潤。雖然其利潤低於市場利潤，但這正是蘋果公司的「選擇」。至少這部分資金／資源不是捐贈出去，永不回頭，而是可以生生不息，重複運用，照顧更廣大的需要。這種做法非常值得國內慈善機構參考。
事實上，社會住宅是個很好的影響力投資議題。無論對外出打拚的年輕人，或當地的弱勢族群，社會上的壓力與需求非常明顯。
除了少數國家特例，社會住宅不能只靠政府，反而非常適合慈善基金會、宗教團體、金融機構、營建業、房屋仲介及管理等組織與政府合作，自行或幫助興建、購置社會住宅、出租管理、活絡社區、幫助弱勢、提升居住正義、增加社會安定與幸福感。
社會住宅的擁有者，無論興建或購置，補貼部分租金，既可行善，也可增加滿租率，政府也有各項減免及獎勵措施。總體營收減少有限，但是，保值增值的空間永遠存在。
筆者曾經在義大利中部古城佩魯賈，住過一個由中世紀修道院改建的學生及上班族宿舍。除了漂亮庭園、參天古木，有很好的沈思散步空間外，還有個大大的共享廚房及多功能交誼廳，各國學生各炊各調、或聚或散，文化美食在此交流互動。該宿舍管理良好，窗明几淨，活潑友善，租金特別便宜，是我心目中典型的社會住宅，「北漂青年」的理想住所。
其實，廣義地說，當年的眷村也是一種社會住宅，既安定了軍心，也活絡了地方經濟，對社會有一定的貢獻。但是，這當然算不上是影響力投資。
社會住宅不只是蓋一堆房子，也特別注重社區的經營，針對社區內部居民需要，提供支援服務，讓居民不僅在此居住，更可在此成長。
世界上只有一家蘋果公司，也只有很少數的企業可以承諾25億美元，來做與本業並無直接相關的社會住宅。我們一般小老百姓又能做什麼呢？對需要巨額資金的社會住宅，如何可以既有功於社會，又能賺取合理利潤呢？
備註：
*「矽谷社會住宅信託公司」是一家政府認證的社區發展金融機構（CDFI），既與建商合作，也幫助弱勢購房，更有很多協助項目，專門服務遊民，安置遊民。
† 可寬限貸款指的是貸款的部分或全部，有條件地可以寬限還款日期、還款數量或還款利息。
（網站專文）
<本文摘自《影響力投資：不只行善，還能致富，用你的投資改變世界》，商周出版提供>
責任編輯：茉莉
