用投資改變世界 蘋果公司資助社會住宅成典範

作者: 吳道揆

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就在2019年11 月4日,全球所有主要媒體都以斗大的標題刊登了:蘋果公司承諾出資25億美元,助陣加州,對戰住房難題。

美國是個比較富裕的國家,政府用盡各種方法,幫助弱勢族群,降低住房壓力。例如,對金融機構及建設平價住宅的建商,給予租稅減免、低價貸款、配合撥款等,鼓勵他們推出平價住宅,或租或賣。同時,也直接針對弱勢族群,提供多種補貼措施,降低利息、補貼租金,甚至直接提供公屋。

即使如此,美國依然還有超過1,100萬家庭,他們每月租金,居然超過收入的50%。很可怕吧。這些人大約相當美國總人口的10%。還不包括被房貸壓得喘不過氣來,隨時擔心房子被銀行收回拍賣的「薄殼蝸牛」,及無家可歸的遊民「無殼蝸牛」。

加州,又是美國最富裕的州。以矽谷為核心的舊金山大灣區,從聖荷西到舊金山的北加州,更是皇冠上的那顆大寶石。

然而,他們所面對的情況又更為特殊。矽谷成就了世界上眾多著名的科技公司,例如惠普HP、臉書、Google、蘋果等傳奇,創造了巨大的財富,吸引了無數「淘金客」勇闖美國現代「大西部」。這當然也帶來了巨大的住房需求。

在加州,蓋房子,大不易。設計圖、公聽會,都要經過好幾輪,自然也就限縮了房屋的建造速度。多年下來,住房需求增加的速度遠高於供給。不用念經濟學,都知道房屋價格及租金,自然迅速攀升。

對於科技新貴倒沒所謂,但是,對於普羅大眾呢?餐廳服務員、清潔隊員、外送小哥,怎麼辦?小學國中老師呢?再怎麼努力,工薪收入,也打不過高漲的房價。面對這種住房的壓力,僅僅在2020年的4月至6月,就有3萬居民,被迫「逃離」舊金山。

這當然也造成了很大的社會問題及壓力。遊民增多了,市容變差了,小罪變多了,安全感低了,毒品更氾濫,法律、醫療與遊民安置的費用及壓力都變大了。

相信市場力量的蘋果公司

在這裡發跡,視這塊寶地為家的蘋果公司,決心出手。CEO庫克說,穩定的住宅意味著安定、尊嚴、機會及自豪。這裡是我們的家,我們責任深遠,蘋果公司要做解決方案的一部分。

經過審慎的研究評估,蘋果公司決定與州政府密切合作,承諾出資25億美元的一筆「小錢」,來協助解決矽谷周邊住房壓力問題。對於每年賺進500至600億,手上現金(及約當現金)超過1,000億美元的蘋果公司來說,25億美元的確不是大錢。

但,即使不是大錢,蘋果也沒打算一次性地捐掉,反而要根據他們的研究,有系統地分幾個方面,以企業思維和市場的方法來解決問題。因此這25 億美元的分配如下:

• 10億美元投資基金,用來增建社會住宅:給州政府及若干市政府一個貸款額度。透過他們與房地產開發商合作,低利貸款幫助開發商,為中低收入戶迅速建造成本低廉的社會住宅。蘋果公司收的是利息,較低的利息。
• 10億美元貸款基金:也與州政府合作,低利貸款給首購族,幫助他們支付頭期款及貸款。主要對象為服務業、學校僱員及退伍軍人。蘋果公司收的仍然是利息,較低的利息。
• 3億美元價值的蘋果公司土地,自地合建:建設社會住宅,可租可售。
• 1.5億美元,社會住宅建設基金:與地方金融體系,例如「矽谷社會住宅信託公司」(Housing Trust Silicon Valley)*合作,支持社會住宅興建。這1.5億美元包含了可寬限貸款† 及慈善捐贈。
• 5,000萬美元捐贈給「目的地: 家」(Destination:Home),來解決當地遊民問題。「目的地:家」是一家專門以整體系統的方式,提供法律、醫療、教育、社會、培訓、就業、輔導、建房等服務,以解決遊民問題的專業機構,並會對於經濟瀕臨崩潰的家庭,進行各項預防措施(本小意義大,特別重要)。這5,000萬美元對他們是很大的財源與鼓勵。

蘋果公司真是聰明,25億美元,分輕重緩急,有系統地聯合各方資源及專業,共同解決問題。真正的捐款只有5,000萬美元,占25億的2%。其餘資金基本都可回收,加上少許利息,資金可以重複運用,這正是影響力投資的精髓。

帥哥州長紐森(Gavin Newsom)盛讚蘋果公司這項空前的慷慨義舉,更欣賞蘋果公司的創新策略及系統化的解決方案。他說,蘋果公司這麼做,其實也給矽谷其他公司做了很好的示範與啟發。希望這些公司可以追隨蘋果公司腳步,共襄盛舉。

蘋果的例子,讓我們看到:

• 系統方法,多層次地解決問題:
社會問題很複雜,蘋果公司根據嚴謹的研究,同時針對供給面(建屋核准、金融貸款、提供土地、增建社會住宅)、需求面(低利貸款、針對特定對象、減輕購屋租屋負擔),來解決住房緊張壓力。更直指核心,無償捐贈,幫助現有遊民,並預防遊民的增加。
• 運用槓桿,調動各方專業資源:
調動了政府、金融業、營建業,以及專業的社會福利服務機構,為了一個有意義的重大目標,各自發揮專長,又相互共同合作。同時大家又能在這過程中,各取所需,發展壯大。
• 追求雙底線,典型的影響力投資:
既解決社會問題,同時又追求財務利潤。雖然其利潤低於市場利潤,但這正是蘋果公司的「選擇」。至少這部分資金/資源不是捐贈出去,永不回頭,而是可以生生不息,重複運用,照顧更廣大的需要。這種做法非常值得國內慈善機構參考。

事實上,社會住宅是個很好的影響力投資議題。無論對外出打拚的年輕人,或當地的弱勢族群,社會上的壓力與需求非常明顯。

除了少數國家特例,社會住宅不能只靠政府,反而非常適合慈善基金會、宗教團體、金融機構、營建業、房屋仲介及管理等組織與政府合作,自行或幫助興建、購置社會住宅、出租管理、活絡社區、幫助弱勢、提升居住正義、增加社會安定與幸福感。

社會住宅的擁有者,無論興建或購置,補貼部分租金,既可行善,也可增加滿租率,政府也有各項減免及獎勵措施。總體營收減少有限,但是,保值增值的空間永遠存在。

筆者曾經在義大利中部古城佩魯賈,住過一個由中世紀修道院改建的學生及上班族宿舍。除了漂亮庭園、參天古木,有很好的沈思散步空間外,還有個大大的共享廚房及多功能交誼廳,各國學生各炊各調、或聚或散,文化美食在此交流互動。該宿舍管理良好,窗明几淨,活潑友善,租金特別便宜,是我心目中典型的社會住宅,「北漂青年」的理想住所。

其實,廣義地說,當年的眷村也是一種社會住宅,既安定了軍心,也活絡了地方經濟,對社會有一定的貢獻。但是,這當然算不上是影響力投資。

社會住宅不只是蓋一堆房子,也特別注重社區的經營,針對社區內部居民需要,提供支援服務,讓居民不僅在此居住,更可在此成長。

世界上只有一家蘋果公司,也只有很少數的企業可以承諾25億美元,來做與本業並無直接相關的社會住宅。我們一般小老百姓又能做什麼呢?對需要巨額資金的社會住宅,如何可以既有功於社會,又能賺取合理利潤呢?

備註:

*「矽谷社會住宅信託公司」是一家政府認證的社區發展金融機構(CDFI),既與建商合作,也幫助弱勢購房,更有很多協助項目,專門服務遊民,安置遊民。
† 可寬限貸款指的是貸款的部分或全部,有條件地可以寬限還款日期、還款數量或還款利息。

(網站專文)

<本文摘自《影響力投資:不只行善,還能致富,用你的投資改變世界》,商周出版提供>

責任編輯:茉莉

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