【大紀元2025年08月18日訊】（英文大紀元記者Beige Luciano-Adams撰文／張紫珺編譯）薩姆‧安德烈亞諾（Sam Andreano）是加利福尼亞州奧蘭治縣（Orange County）達納角（Dana Point）的居民。他把自家後院建造的一套獨立附屬住宅單元（accessory dwelling unit，簡稱ADU）出租，收入用來償還房屋貸款，後來這套住宅單元成為他兒子的住所。
「我一開始只是一個普通的房主。」安德烈亞諾說道。他從2019年開始將自己的獨立車庫改造成附屬住宅單元（ADU）。
當時，調研和審批耗時幾個月，總建造時間約為八個月。他利用手頭的現金，加上通過再融資的方式獲得的資金開始建造工程。包括所有人工、材料、市政費用和相關費用在內，全部投資總計16.5萬美元。建成之後，他以每月2500美元的價格出租了這套一居室公寓。
目前，他正在進行一個兩層的ADU項目，打算將其作為四個獨立套間的公寓出售。
據估計，加州的住房短缺量超過一百萬套。在房價飆升和住房危機的背景下，附屬住宅單元（ADU）現在占加州整體住房建設供應的很大一部分，供應量正在穩步增長。
當代的ADU沿襲了戰後的「奶奶公寓」（granny flats）或「遺孀小屋」（dowager cottages）的理念，這些公寓原本是為年邁的家庭成員建造的。後來，至少有一半的ADU被出租。它們大多是簡樸的單間或一居室住宅，建造成本僅為傳統住宅的一小部分，但是租金仍能達到傳統住宅的市場價位。
根據美國住房和社區發展部（the Department of Housing and Community Development，簡稱DHCD）提供的數據，加州在2024年頒發了30,231份ADU許可證，占所有新建住房的26%。
雖然增長率有所波動，然而過去十年的數據顯示，新建的ADU數量逐年穩步攀升。在2019年和2020年穩定在1.3萬間以下之後，2021年新房數量躍升至2萬間以上，增幅超過60%。
這種變化很大程度上與過去八年內加州一系列自由化的法律有關，這些法律使得業主能夠更容易獲得最初劃為獨棟住宅區的住宅項目批准。
對於支持者來說，ADU建造熱潮是抵禦日益惡化的經濟適用房危機的堡壘，甚至是數十年來排外性土地分區的糾正措施。
而批評者則認為，ADU給當地的基礎設施帶來了過重的負擔，威脅到房產的價值，破壞了社區的美觀，並且顯示出社區正在史無前例地喪失著對居民生活質量的控制權。
ADU與傳統住房對比
總部位於加州洛杉磯的非營利組織「卡西塔聯盟」（Casita Coalition）致力於倡導加州的經濟適用房建設。該組織的研究和運營副總裁塞萊斯特‧戈耶爾（Celeste Goyer）解釋道，ADU比傳統住房造價低很多，建造過程也容易得多，加上它不像大型開發項目那樣需要依賴州內補貼，因此這類住房的數量一直在持續增長。
「即使在州內預算緊張、補貼可能減少的情況下，ADU的建設仍在持續進行。疫情期間，即使建築成本高企、利率高企，ADU的建設也依然保持增長，因為ADU使用的是現有土地——它們可以讓你利用現有資源。」她說道。
倡導ADU自由化的人士表示，這些住房是應對加州可負擔住房危機的更廣泛戰略的一部分，加州高昂的建築成本、監管障礙和分區限制導致住房危機愈發嚴重。
「ADU並非要取代傳統的補貼型租賃經濟適用房。」戈耶爾說道，「目前仍有大量多戶住宅正在建設當中，這些住宅正是受契約限制的租賃經濟適用房的來源。」
她指出，研究表明，ADU對於低收入和中等收入租戶來說更實惠，租金通常「比標準獨棟住宅低得多，通常只需一半的價格」。
戈耶爾認為：「16%的住房以低價或免費出租給你認識的人——這是非常重要的住房來源。」她將ADU看作是一種草根階層為無法入住價格不菲的輔助生活設施的家庭成員和老人提供的住房解決方案。
然而，根據加州大學伯克利分校（the University of California, Berkeley）的一項題為「實施後院革命：加州ADU業主的視角」（Implementing the Backyard Revolution: Perspectives of California’s ADU Owners, 04/22/2021）的研究指出，加州新建ADU當中，有51%是用作增加收入的出租單元，而「極少數」（15%）提供給老年人居住。約11%的新建ADU為學齡兒童提供住房。
「一間整潔的小屋」
ADU的成本僅為傳統住宅的一小部分，無需負擔土地成本，而且相對容易獲得建造批准，因此對於房主和新興的小規模開發商來說都頗具吸引力。
丹尼斯‧羅賓遜（Dennis Robinson）是加州奧蘭治縣阿納海姆（Anaheim）的居民。他於2020年在個人租賃房產上建造了他的第一個ADU。
「後來鄰居看到了。」他回憶道，「他們發現那只是後院裡一間整潔的小房子。」
於是，鄰居們請他也為他們建一間房子，然後又引來更多的親朋好友提出同樣的請求。在八個月之內，這已經變成他的全職工作。到目前為止，他已經建了60間這樣的小房子。
「現在，在大多數獨棟住宅區，獲得兩個甚至三個ADU都相當簡單。」他說道。
這種手續上的便利是2021年頒布的加州參議院第9號法案（SB9）所帶來的，該法案允許在幾乎所有劃定為獨棟住宅的地塊上建造最多四套住宅單元。到了2024年，加州參議院第1211號法案（SB1211）將多戶住宅地塊上允許建造的獨立式ADU的數量增加到八套。
一般情況下，羅賓遜需要30到60天的時間來提交項目進行審批，並在一年內完成建設。
「房主通常不需要住在那裡。」羅賓遜說道。
然而加州各地零散的地方法令可能會令房主遭遇其它法律障礙。
韋斯利‧于（Wesley Yu，音譯）是加州東帕羅奧圖（East Palo Alto）的居民，他打算建造一棟新房子和一間獨立的ADU，一大家人住在一起。市政府根據SB9法案批准了分割土地的申請。然而，由於他正在建造兩棟新的建築物，東帕羅奧圖市政府拒絕批准建造申請，除非他將其中一棟改造成「經濟適用型」（affordable）出租房，或者支付超過5萬美元的一次性費用。
最近，于先生援引最高法院先前的一項裁決，向聯邦法院起訴了東帕羅奧圖市。該案的判決方式，以及最高法院是否會受理此案，可能會對加州眾多擁有包容性分區條例的轄區（據一些統計，超過170個）產生更廣泛的影響。
地塊分區和居住密度問題
經過多年關於地塊分區和房屋密度的爭論，加州最近的ADU合法化趨勢實際上等於強制要求進行改革，因為它推翻了現有的地方法律，要求市和縣以聯邦機構的方式批准項目，而無需經過自由裁量審查程序。
根據加州大學伯克利分校發布的《2024年加州分區地圖集報告》（2024 California Zoning Atlas Report），95.8%的住宅用地被劃為僅可建造獨棟住宅區域，「嚴重限制了建造更加密集、更為經濟適用的住房空間的可能性」。如果剔除非建制地區（unincorporated area），平均比例會低一點，約為82%。
（譯註：非建制地區是指一個地區並沒有自治權，而是被更高層的行政區劃，如國家、省、州、郡或縣所管理。這種分區方式在美國、加拿大、澳大利亞等國家比較常見。）
該研究得出結論稱，這種分區方式所造成的影響具有種族排斥性：分區限制越嚴格的地區，非白人居民就越少。
實行限制性分區的地區通常土地和房產價值更高，建造成本更高，開發率也更低。總部位於德克薩斯州達拉斯的小布什總統研究所（George W. Bush Institute）發布了一項題為「建造住房，拓展機遇；美國增長最快的城市帶來的啟示」（Build Homes, Expand Opportunity: Lessons from America’s Fastest-growing Cities, 04/2025）的研究報告，指出了限制性分區對房屋可負擔性的影響：「高度限制性的政策對低端市場的供應和價格產生了過大的影響。部分原因是，對於面積相對較小且價格較低的房屋來說，成本上漲規則造成的直接影響所占的百分比會更大。此外，過度限制性規則會破壞或逆轉低收入家庭所負擔得起的大多數住房的篩選過程。」
同一項研究還對美國最大的100個都市區進行了對比，按照從「最有利於增長」到「限制性最強」進行排名。加州的九個城市，包括舊金山、薩克拉門托和聖地亞哥等，位列榜單倒數15名之內。
與俄勒岡州等其它州一樣，加州近年來為提高民眾的住房負擔能力，也進一步加大了糾正政策的力度，其中很大一部分是通過增加居住密度來實現的。
然而相關研究指出，在明尼阿波利斯、波特蘭、俄勒岡和加州等多個州，即使在全市範圍內取消了獨棟住宅分區，也沒有產生實質性的積極成果。
例如，明尼阿波利斯取消了獨棟住宅分區之後，頭兩年內只增加了23個「單棟多戶住宅」（plexes）或小型多戶住宅單元。而其它趨勢表明，「允許在商業區開發多戶住宅的改革，遠比允許在以前的獨棟住宅社區開發密集型住宅更為有效」。
波特蘭徹底取消了獨棟住宅分區，並在全市範圍內將ADU合法化。研究顯示，這項改革連同其它改革措施，在2021年至2024年期間僅令當地的住房存量增加了約0.6%。
與此同時，一些市政當局正在重新考慮全面開放政策。
針對近年來聖地亞哥的ADU建設出現爆炸式增長的情況，市議會上個月投票決定，限制獨棟住宅地塊上的住房單元數量。然而，這項變化並不具有追溯效力，目前一個社區團體正在就一個包含136個住房單元的大型ADU項目提起訴訟。
該訴訟質疑聖地亞哥市根據ADU密度獎勵計劃處理所有項目的「普遍模式和慣例」，並指控開發商利用該計劃，在未經環境審查的情況下，在獨棟住宅地塊上建造大型住宅綜合體。
「根本不是在解決住房危機」
加州托倫斯市（Torrance）前市議員邁克‧格里菲斯（Mike Griffiths）表示，隨著州政府開始通過一系列法案，他和其他的地方領導人逐漸感受到了ADU熱潮所帶來的影響，而托倫斯市也被迫修改法律和法令來適應這些新的法案。
「一開始的時候好像沒什麼問題，『嗯，建一兩個小型ADU，鄰居又不會做什麼壞事。』」格里菲斯說道，「然而他們每年都在修改法律，給我們這個城市帶來更大的挑戰，對我們的影響更為負面。」
他表示，現在一個獨棟住宅地塊上可以建造多個ADU，建筑後退空間可以縮小，鄰居之間的距離可以更近，而且對某個特定社區內允許建造的單元數量沒有限制，從而導致對各個社區的影響不均衡。
ADU往往建在中高收入和高房價的社區，而不是最富裕的社區。因此，雖然這項政策對所有社區是一刀切的，但是它對各個社區帶來的影響可能不盡相同。在中產階級社區，可能會集中出現人口密度增加、基礎設施負擔過重以及其它變化。
「他們為自己的所作所為找了各種瘋狂的理由，但是沒有一條在道理上是說得通的。ADU的數量就像坐火箭一樣極速增加……現在我家門口每天都會收到傳單，上面寫著：『嘿，建個ADU！圓你的發財夢！』這麼做是貪婪，根本不是在解決住房危機。」格里菲斯說道。
「如果你回想一下當初買房的初衷和地點，你會意識到『我當初只想在一個人口密度較低的社區買一套房子。』但是突然之間，你又受到貪婪的誘惑，然後說，『哇，現在我只要在院子後建個小餅乾盒一樣的物體，每個月就能賺到2,500美元。這聽起來很有吸引力。』」
他說，在薩克拉門托，現在沒有人關注ADU對當地社區的潛在影響，也沒有人理會一個事實：ADU對提高住房負擔能力毫無幫助。
「在很多情況下，我們的社區都是在很久以前規劃和設計的，而且當時的基礎設施建設不足以支持現在法律允許的居住密度。」格里菲斯說道。
他所說的基礎設施是指水、下水道、電力、應急響應和配套學校等。
「他們把支付這些費用的負擔完全轉嫁給了城市。」
格里菲斯表示，現在可以將車棚和停車位轉換為ADU，而無需提供替代的停車位。這種現象只是冰山一角，顯示出在更大範圍內地提升居住密度的做法背後，有一種不切實際的假設：假設人們將會停止使用汽車。
格里菲斯認為，現在州政府能夠凌駕於地方對分區和住房的控制之上，這違反了加州憲法，尤其是在托倫斯這樣的特許城市（charter cities）。
「法律上的定義其實非常明確，尤其是特許城市，應該完全控制其土地使用和分區。」他說道。
「州政府卻推翻了這個規定，聲稱加州的住房問題現在處於緊急狀態？那麼，緊急狀態是由誰決定的？他們怎麼可以用緊急狀態來推翻州的憲法呢？」
他說，如果加州希望發展ADU，那麼至少應該在基礎設施負擔方面向城市提供補償。
ADU建設加劇的思想根源
近年來，社會學對城市和郊區傳統低密度分區的批判日益受到關注，影響了加州等地的住房政策討論和立法格局。
總部位於伊利諾伊州芝加哥的《美國規劃協會雜誌》（the Journal of the American Planning Association）發表了一項題為「是時候結束獨棟住宅分區了」（It’s Time to End Single-Family Zoning, 12/06/2019）的研究，該研究提出了廢除「特權化的」（privileging）獨棟住宅分區或R1分區的主張。
研究指出：「R1分區概念源於原始部落本能，並將這種本能規範化。無論是懼怕或是希望外部群體融入其中，這種本能令享有特權的內部群體希望與外部群體區分開來，並和他們保持距離。」
「R1分區的歷史帶有明顯的階級主義色彩，並與種族主義深深交織，它現在的形式幾乎掩蓋了這些根源。R1分區不應該有未來。規劃者應該積極努力去終結它。」
報告表示，獨棟住宅分區一直在剝奪人們獲得住房機會的權利，並且令高房價地段的住房短缺問題變得更加嚴重，「犧牲租客的利益來令房東受益，迫使許多消費者在住房上支出更多。」
美國住房和城市發展部（the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）批准的住房諮詢機構HPP Cares的創始人凱瑟琳‧皮普爾斯（Katherine Peoples）表示，儘管法律上已經得到認可，ADU的發展在許多地方仍然面臨阻力。
「在一些淨財富較高的地區，我們確實看到了很多阻力，因為這裡的房主們認為，如果允許ADU進入，就等於允許本來不屬於這個社區的人進入他們的居住區域。」她說道。
「不幸的是，很多人發現這會給他們的社區帶來擁擠，從而降低他們的房產價值，因為最終，你可能會把這個居住空間租給一個看起來或感覺不屬於這個群體的人。」
人們租得起ADU嗎？
2021年，加州大學伯克利分校面向ADU業主的調查結果顯示，加州的ADU平均租金為每月2,000美元。
在總租金和每平方英尺租金成本最高的舊金山灣區以及中央海岸地區，對於收入達到該地區中位數的兩人家庭來說，ADU的價格不到家庭收入的30%，在可承受範圍之內。而在洛杉磯縣，只有約31%的ADU價格是可以承受的。
總部位於華盛頓特區的非營利組織布魯金斯學會（Brookings Institution）發布了一項題為「收入限制型輔助住宅單元（ADUs）能否擴大洛杉磯的可負擔住房供應？」（Can income-restricted ADUs expand the affordable housing stock in Los Angeles? 03/04/2024）的報告，發現在沒有補貼的情況下開發的新建ADU，其租金很可能能讓洛杉磯地區收入中位數的家庭負擔得起。然而要讓低收入家庭（收入為該地區收入中位數的50%至80%）負擔得起租金，則需要對ADU進行大量的補貼。
但在另一項相關研究中，布魯金斯學會又認為，擴大ADU的住房存量應該會減輕住房成本的上行壓力，例如，即使ADU被用作短期租賃房源，也會釋放出房主的自住房或長期租賃的房源。
對於ADU租賃價格，目前沒有任何的限制要求。
支持者提出了由更高居住密度所帶來的功能性、可負擔性和多樣性的願景；然而批評者則質疑ADU的激增是否會降低標準，租戶可能支付的是市場價格，租到的卻是沒有土地和停車位的面積較小的居住單元。
「我明白現在存在著住房危機。但是這些ADU法律並沒有要求ADU建築物必須符合所謂的『經濟適用』要求。」前托倫斯市議員格里菲斯說道。
「它們現在是按市場價租售。或許因為面積較小，所以總價看起來更經濟實惠。但是如果按每平方英尺來衡量的話，價格肯定不便宜。」他說道。
根據總部位於加州的公共租房平台RentCafe的市場分析，ADU單元平均面積為615平方英尺，比加州典型的公寓（約854平方英尺）要小。
加州大學伯克利分校的調查發現，61%的新建ADU包含一間臥室，其次是開放式公寓，比例為18%。
布魯金斯學會的研究得出結論，即使想讓中等收入的租戶也能負擔得起新建的ADU，也「會遇到一個基本的數學問題」。
有收入限制的單位不會產生足夠的租金收入，來支付建造ADU的融資和運營成本，因此房主需要「大量補貼才能使開發ADU成為可能」。
ADU支持者經常說，持續增加ADU數量自然就會令價格降低，因為可用的單元越多，租金就可能越低。
然而格里菲斯擔心的是最終的成本。他的鄰居目前正在把兩車位的車庫改造成一套700平方英尺兩居室的ADU。
「這個房東根本不住在房子裡。」他說道，「他們這麼做純粹是為了利潤最大化。」◇
原文：Inside the Backyard Housing Boom in California刊登於英文《大紀元時報》。
責任編輯：高靜#
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