【大紀元2026年03月19日訊】（記者季薇報導）無論用哪一種指標，加拿大正經歷數十年來最艱難的房地產周期。根據商業地產數據公司Altus Group的統計，加拿大全國「不良資產出售」（distressed sales）正以驚人速度攀升，而且仍未見底。
根據Altus數據，2023年全國「不良資產出售」交易共119套，總價值達7.67億元。2024年，這一數字上升至191套，總價值超過15億元；去年共252套，總價值超過14.2億元。
受衝擊最大的資產類別是開發用地。開發商在當前的市場環境下難以推進項目，而且這些土地通常無法產生收益。
大多倫多地區和溫哥華都會區，作為加拿大最大的兩個住宅市場，更是深陷困境。
據《環球郵報》報導，Altus副總裁雷蒙德．黃（Raymond Wong）表示，「不良資產出售」交易包括法院介入的債權人保護、破產管理、法拍（foreclosure）、強制出售（power of sale）等程序，不包含那些因財務壓力而「低價賣出」但未進入法律程序的物業。換句話說，實際的困境規模遠比數據更大，因為許多不良資產仍卡在市場上賣不掉。
黃認為市場尚未觸底：「我不覺得我們已經到底了，未來六個月可能會看到更多破產清算和急售房產湧入市場。我認為我們需要更長的時間才能渡過難關。」
開發商撐不住
高力國際（Colliers）地產經紀傑裡邁亞．沙梅斯（Jeremiah Shamess）表示，他處理的法院強制出售案件在過去幾年急增，預計2026年下半年至2027年初才可能看到市場真正觸底。
越來越多的「在建工程」陷入困境，原因包括：預售價格已固定，但成本上升，利潤被壓縮；工期延誤導致融資成本飆升；部分買家違約，無法完成交割，開發商收入缺口擴大。
眾多因素使得原本就資金緊張的開發商難以撐下去。
大溫哥華地區高力國際的摩根．伊安諾（Morgan Iannone）也觀察到相同現象，尤其是「新手」開發商最容易倒下。他在2024-2025年期間完成了大溫地區約10起法院強制拍賣。
這些開發商原本只涉足獨立屋或小型項目，在市場火熱時跨入高層公寓項目的開發。在缺乏資金、經驗與合作夥伴的情況之下，市場一轉弱就無法承受壓力。
伊安諾形容：當市場持續上漲，樓花可以在很短時間內吸引來買家時，一些團隊就能推進並執行預售計劃，因為買家已經到位；但市場環境變得更加艱難時，沒有經驗或資本的開發商就撐不住了。
銀行也開始受傷
困境不只落在開發商身上，銀行與貸方也開始感受到痛楚。債權人被迫「吞地」以避免巨額虧損。
在安省、卑詩省，經紀們觀察到債權人以「債權抵價購買」買回物業的數量在增加。這意味著：法院強制出售找不到合適買家，銀行不願意在低價出售中承受巨額虧損，只好自己把物業買回來，等待市場回升。但問題是：銀行本身沒有開發能力，只能被迫持有。
房地產顧問公司Cushman & Wakefield溫哥華分公司的布拉德．紐曼-貝內特（Brad Newman-Bennett）指出，情況比外界想像的更嚴重。現在，第二和第三順位貸款機構已經破產，而這正在影響到第一順位的大銀行，比如五大或六大銀行，或者更傳統的貸款機構。紐曼-貝內特舉例，有些土地負債4,000-6,000萬元，但市場價值可能只剩1,000-1,500萬元，甚至更低。像BMO、RBC、TD這樣的大銀行，不願意承認40%-60%的損失，但這些損失是真實存在的。紐曼-貝內特預計，銀行的壓力會逐步浮上桌面。
預計，這一輪調整將影響未來十年房市的供應格局。但問題是，當市場回來時，還有多少開發商能撐到那一天？◇
責任編輯：齊守善
