縮緊房貸標準 美明年1月起實施新政策

【大紀元2013年12月15日訊】（大紀元記者吳安妮編譯報導）美國一些聯邦政府機構正在落實一些新的房貸政策，以處理導致5年前房市崩潰的過於寬鬆的承保標準問題。這些新的政策將影響明年1月份後購房者申請抵押貸款的過程，除了那些完全使用現金的買房者。

這些新政策有的要求貸款人更好地確認借款人的經濟實力，確保其能夠負擔得起將要購買的房子並有能力償還貸款。還有些是為了保護借款人，同時讓貸款人為自己的商業行為更負責任。

例如，一組規定要求貸款方，定期為借款人提供準確的貸款餘額信息及迅速糾正發生的錯誤。該規定還禁止貸款方從一開始就採取止贖程序，要求貸款方必須等到借款人的最後一次付款支付了120天後才行使此程序。

「通過採用這些貸款和服務客戶的基本責任架構，我們將改善面對尋求進入房市的消費者的服務條件，也改善那些正掙扎著支付他們現有貸款的消費者的服務條件。」金融保護局消費者主任理查德•考爾德爾（Richard Cordray）上週在美國消費者聯合會上說。

「通過使抵押貸款市場更好的工作，我們將建立消費者的信心，並加強抵押貸款市場這個我們經濟的必不可少的基礎，」他補充說。

影響華盛頓地區的一大改革是，聯邦住房管理局（FHA）計劃於明年1月1日降低該地區借款人的最高貸款額度。

該機構本週宣佈，該地區的最高抵押額度將從原來的72.975萬美元，限制為62.55萬美元。房地產商業智能公司（RealEstate Business Intelligence）表示，華府大都市地區的房價較高，該地區大約有四分之一的家庭售價為60萬美元以上。聯邦住房管理局明年的新貸款限額將與房地美和房利美兩家公司所購買的常規貸款上限配套。

聯邦住房管理局在一份聲明中表示，該機構希望減少政府在抵押貸款中對那些低薪資或抵押貸款有困難的貸款者的資助。

據悉，目前較高的貸款上限是於2008年採用緊急措施，原本只准備繼續使用一年，但是卻由於缺少私人貸款而被允許延長。

根據這個新條款，那些貸款超過62.255萬美元的借貸人將不得不申請大額貸款（jumbo loan），這種大額貸款往往需要支付至少20％的定金。就資格準則而言，聯邦住房管理局的貸款不僅更靈活，對於許多人來說也很重要，因為它們只需要付僅3.5％的定金。

「將本金從房價的3.5％調高至20％，將是購買房屋的房價上約10萬美元的差別， 這對大多數人都不合適。」費爾法克斯家庭儲蓄和信託按揭的副總裁坎寧安（Patrick Cunningham）說。

明年1月1日之後的抵押規定改革

1）聯邦住房管理局提供的最高上限降低：貸款額超過 62.55萬美元的借款者將無法再向定金較低的聯邦住房貸款，而必須申請大額貸款。這意味著，其定金將不再是3.5%。而必須支付至少20%的定金。65萬美元房子的定金就將從2.275萬美元上升為13萬美元。

2）償還能力條款（夠格貸款規則）債務較少的借款者受這個新條款的影響較小，但是對於那些債務比率高達收入43%的住家而言，他們可能就比較難於貸到款，除非他們減少自己的債務或擴大自己的收入。自僱借款者將需要提供更多的收入證明，而且所有的借款者都將被要求提供大量的文件證明自己的收入和財產。

3）貸款手續上限：貸款者的手續費將被限制於貸款總值的3%，這意味著借款人無需為自己所貸款項花費更多的服務費，但是這個規則可能也會抑制貸款者的積極性，他們可能會不願意進行小額貸款。

4）擔保費上漲：貸款者可能將更多為支付的費用作為擔保費轉嫁給消費者，這意味著借貸成本的上升。這是在利率上漲之外的費用，而很多專家預期明年的利率至少將上漲5%。雖然5% 的利率不算高，但是借貸成本的上升意味著很多人將無法購買他們希望購買的房子。較高的利率可能也意味著2014年只有較少的貸款申請,由於申請者較少而引發的抵押貸款公司之間激烈的競爭又意味著貸款者會放鬆他們的要求，使一些貸款者較易貸到款。

5）新的抵押貸款規定：抵押貸款服務者將被要求為借款者提供一個月度聲明，聲明需明確指出借款者所借款項的利率，貸款餘額，託管賬戶的餘額，以及他們的支付款型是如何貸記的。貸款方將被要求在收到借款人支付款項當天就進行貸記。 目前现行的「雙軌」制的法規行為將不再被允許，也就是說直到借款方完成了無法償還貸款並被貸款方提出120天後，貸款方才可以開始止贖程序。

（責任編輯：馬穎慧）