加州住房危机 这个城市被指“头号麻烦”

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【大纪元2023年10月30日讯】(大纪元记者李欧编译报导)当我们在谈论湾区的房价很贵时,可不是开玩笑的!近日,一栋受冰毒污染的独立房,在圣荷西上市,开价高达155万美元,要求按原样出售,而且无法入内参观。

住房危机不只是旧金山湾区的问题,整个加州普遍都面临缺少住房、房价过高的问题,导致这些年有无数的居民离开金州,前往孤星州、大峡谷州或阳光州。

加州承诺8年内 建造250万套新住房

为了加速解决加州缺房的问题,加州制定了一项大胆的计划,旨在扭转生活成本危机,并阻止居民离开金州前往佛罗里达州和德州等地。州政府承诺在未来八年内建造250万套新住房,其中100万套是经济适用房。

那么,是什么阻碍了加州的住房发展?头号名单是:旧金山市。

《财富》杂志报导,旧金山在建造住房方面存在一些最大的障碍。周三(10/25),州住房和社区发展部(HCD)在一份措辞严厉的报告中,将旧金山描述成该州住房危机的“核弹着陆点”——旧金山市长伦敦・布里德(London Breed)也同意这一点。

“该州发出了一个明确的信息,即旧金山需要在住房方面做得更好,”布里德在Medium上发文说。“不再拖延和否认我们承诺在住房要素中做出的改变,以更快地建造住房。”

旧金山住房建设法规 被指违反州法

HCD在报告中称,旧金山有“18项政策和做法”违反了州法律。同时也指出了其复杂的建筑许可程序、对当地政治人物的过度尊重,以及建筑成本飙升等问题。

报告发现:“旧金山的住房项目,从提交到施工的推进时间是全州最长的。” 仅获得批准,或“获得资格”,平均需要523天,比第二慢的司法管辖区多 50%。获得批准后,又需要605天(近两年)才能颁发其它建筑许可证。

如此缓慢这要归咎于旧金山的地方控制,以及基本上可以凌驾于任何开发之上的自由裁量程序,即使是那些符合现有土地区划法规(zoning)的开发,这意味着开发项目,可能会因官员的要求,或因对开发的某些方面不满意的单一社区成员,而被推迟。

报告发布后,加州州长加文・纽森(Gavin Newsom)在一份声明中表示:“加州的(住房)负担能力危机是我们自己造成的——我们所做的决定,限制了我们所需住房的建设。这一事实在旧金山最为明显。”

报告发现:“旧金山在住房审批方面是一个异类,部分原因是它对所有建筑许可证采用了全面的酌情审查程序。”而且,该市的“住房审批流程也是出了名的复杂和繁琐,造成了不可预测性和不确定性”,这创造了一个只有经验丰富的开发商才具备处理该流程的专业知识的环境,而新开发商甚至不敢尝试。

这表示够通过的住房开发非常昂贵,因为只有豪华开发商才能负担得起漫长的过程。

报告称,从理论上讲,社区投入要求“允许无权制定分区的团体,在开发项目建成之前倡导其社区需求”。但实际上,“‘富裕的邻避者(NIMBYs)’确实将这些流程要求武器化以封锁住房”,报告总结道。而且,报告称其不公平的现有区划法没有改变,而且几乎没有增加新的住房。

从旧金山到湾区 被拖延的建设项目

这种延误的例子比比皆是。今年早些时候,该市监事会叫停了一项用10栋联排别墅,取代诺布山(Nob Hill)一栋单户住宅的计划,部分原因是当地人担心该建筑会给附近的公园带来阴影。

《纽约时报》指出,两年前,监管人员推迟了一座拥有近五百个单元的建筑,该建筑原定用于Nordstrom购物者使用的停车场;既然Nordstrom已经退出旧金山,它就不再需要这片土地了,而且建筑成本已经飙升得如此之多,以至于该项目在财务上不再可行。

除了旧金山,湾区的其它地区也面临类似的困境。东湾拉斐特的一栋拥有315个单元的建筑,在法院拖延12年后终于开始动工。在硅谷豪宅区阿瑟顿,包括亿万富翁风险投资家马克・安德森(Marc Andreessen)和金州勇士队NBA巨星斯蒂芬・柯瑞(Steph Curry)在内的居民,曾两次公开反对在附近建造多户型住宅。

为了跟上步伐,旧金山需要在未来8年内每年建造超过一万套新住房,其中一半是经济适用房。报告发现,到目前为止,它只达到了这一速度的40%左右。今年平均每天卖出一个单位的情况令人沮丧。

旧金山 YIMBY(支持建房组织)在一份声明中表示:“这份报告将消除旧金山当地的阻挠。”

近日,参议院第423、4和593 号法案,最近均由州长纽森签署,旨在减少住房开发的障碍、加速审批流程、保护租户、公平分配住房。

HCD警告说,如果这座城市没有得到改善,它将面临后果,例如失去国家资金、被法院罚款、失去决定当地土地使用的权力,以及最严重的“建筑商补贴”或自动批准特定项目的权力。◇

责任编辑:李曜宇

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