【大纪元2024年10月29日讯】9月份房地产市场报告,没有意外交易量表现亮眼,买卖量是去年以来最大增长,原因当然就是9月份房贷利率出现了近期的低点。但是,让我很意外的是,不是近期房价跟着上涨,而是进入10月份,虽然出现利率弹升,结果销售量却没有随着下降。到底是为什么呢?让我们一起来探究。
即时美国房市数据表现
我们先来看两组最近的美国房市数据,第一组是Redfin,在截至10月20日的四个星期内,美国待售房屋销量年增3.5%,创三年来最大增幅。在美国人口最多的50个大都市中,有35个城市的待过户房屋交易数量有所增加。
房价方面,售价中位数接近38.5万美元,上市中位价近四十万美元,都比去年同期分别上涨4.7%、6.1%,一个呈现今年3月来的最大涨幅,一个是近两年来最大涨幅。
供应量方面,新上市房比去年同期增加2.2%,可供销售的上市房源增加15.2%,几乎都是近期最小的增幅,不过供应量仍然达到4.1个月的库存量,表示市场正在趋向供需平衡的局面。同时上市天数有拉长、高于要价的比例有下降,也都显示美国房地产市场正在达到一种买卖双边的稳定,不再只是偏向卖方市场。
我们再来看Realtor.com的统计数据,截止至10月19日的一周时间。这里要留意,这是一周的统计,和上面Redfin四周的统计不一样。
数据显示,上市天数拉长了8天,所以现在一般来说,买家一直在观望,等待更实惠的住房条件。新上市房和一年前相比增加了4.7%,数量已从前一周的米尔顿飓风所带来的下降中反弹,恢复了上升趋势。不过,利率的波动可能会进一步阻碍卖家出售房屋。
可供销售房源方面,比去年同期成长28.7%,这是自2023年11月起,连续50周同比增长。本周增速低于上周,是房源增加放缓的第5周,也是今年4月以来的最低年度增长。库存的增加,在很大程度上是由于卖家活动多于买家活动,但是上市数量在过去几周已经稳定,这表示买家活动可能会开始跟上。
价格方面,上市价中位数没有变化,不过事实上这已经是连续第21周低于或等于2023年同期的水平。可以说卖家正在不断调整价格,用来吸引购屋者的注意。9月份,降价房源占比上升至18.6%,较去年同期上升0.9个百分点。
房市正在趋于平衡
虽然两个房市数据看起来不相同,但确实有一个相同的趋势,显示房市正在趋于平衡,也就是说卖方正在增加,买方同步在减少,使原本卖方严重失衡的情况得到缓解。因此,现在买方也比较有谈价空间,更有时间考虑不同的房屋、条件,相对来说,就比较不容易因为抢房产生冲动购买,买到不适合自己的房产。
不过,考虑到近期升高的利率、和即将到来的选举的不确定性,其实销售表现并没有衰弱,反而出乎意外地好。Redfin经济学家表示,“债券市场的投资者尤其担心大选后政府债务增加的可能性”,“他们担心一个政党最终可能同时控制白宫和国会,这将增加政府支出。这种担忧加上强劲的经济数据,正在推高10年期公债收益率和抵押贷款利率。”
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利率不会很快下降
因此,不少潜在买家认为,利率不可能很快下跌,更担忧大选后利率不降反升,对有买房硬需求的人来说,不如趁早买好离手。一位亚特兰大的房地产经纪人就表示,尤其是那些位于理想地段、拥有高评价学校和税收较低的房屋,仍然有买气,但是越来越多的买家正在就价格进行谈判,要求卖家做出让步,并为成交成本提供资金。有些买家会要求房屋进行小幅修改或升级;还有许多人放弃选择三十年固定利率,选择可调整利率或更短的贷款期限。
这或许会让很多支持或希望房价赶快下降的人感到失望。当然,我也相信不同的房市数据,更会有不一样的表现,甚至出现相反的趋势,但是截至目前为止,我们确实没有看到房地产市场的崩盘。
房贷机构房利美的总裁阿莫德瓦(Priscilla Almodovar),在近日接受财经网站MarketWatch采访时就表示,现在的房地产市场与2008年的金融海啸完全不一样。当时有很多的供应,加上银行的烂贷,导致系统崩溃。但是今天供应量根本不足够,即便利率很高,保险也变贵了,很多人还是很希望尽快买到房子。
从未见过的房地产市场
阿莫德瓦更直言,疫情期间的3%低利率,可能在我们这一辈子都不会再见到了!而房价站上二十年来的新高,供不应求,她真的没见过这样的市场。要解决供应面的问题,她认为需要来自联邦、州政府和地方政府的通力合作,才有办法解决。
为何民众和投资机构现在还很热衷于购买房地产?其实近日“商业内幕”才发表一篇文章,表示高盛和摩根大通都对股票和债券的回报,越来越持怀疑态度,他们认为这两个市场所带来的回报,可能不会是投资者预期的数字,但是他们都认为,那些寻求投资机会的人,应该考虑房地产,甚至可以在商业地产的下降周期进场抢低价。
华尔街机构认为股市债市获利减弱
首先,高盛预测美国股市在未来十年内,每年只会上涨3%,低于过去10年13%的年均涨幅。高盛的理由是基于更具挑战性的背景,其特点是估值过高、市场最大股票异常高度集中、经济衰退风险增加、利润下降和利率上升。
高盛表示,股市长达十年的黄金时代很快就会成为过去。该公司投资组合策略研究团队的一份新报告预测,未来10年标普500指数的年化报酬率将只达到3%。高盛的数据显示,这将使它的表现排在1930年以来的第7位。
分析师认为,投资者应该为未来十年的股票回报做好准备,股票回报将接近典型业绩的下限。高盛也认为未来10年股票的表现,将难以跑赢其它资产,到2034年,标普500指数有大约72%的可能性,落后于债券;有33%的可能性落后于通胀。
首先,股市估值处于历史高点,意味着未来回报率较低。其次,市场集中度接近100年来的最高水准。分析师认为,当股市集中度很高时,总指数的表现很大程度上,取决于少数股票的前景,而不是更广泛的经济表现。
虽然有些人可能会争论,为什么科技股将保持成长势头。但高盛表示,标普500指数公司的营收成长,10年后将大幅下滑,历史表明任何公司,都很难在持续一段时间内,保持高水平的销售增长和利润。
高盛也预计未来十年经济将更频繁地收缩,美国在此期间或十分之一的季度内,将出现四次GDP收缩。最后,由于投资者在一系列强劲的经济数据报告,重新调整降息的预期,10年期公债殖利率已超过4%,使得科技公司股价进一步受到打击。换句话说,将通膨控制在2%的目标,可能需要比预期花更长的时间,这将限制未来的降息幅度,对公司获利来说不是好事。
此外,摩根大通资产管理公司的高层也一致认为,根据其10月21日发布的年度长期资本市场假设报告,预计未来10至15年,美国大盘股将以每年6.7%的速度升值。但是,摩根大通预测,全球股市在同一时期内,每年将上涨7.2%至8.1%。
尽管,美国大型股的中位数年涨幅不容小觑,但与两年前的7.9%和去年的7%相比将大幅下降。对于这种稍微温和的前景,摩根大通解释:美国股市一直在上涨,尽管标普500指数的优异业绩记录,让一些多头信心十足,但该公司的策略师担心,市场已经拉动了未来的涨幅,换句话说,增长的动力很可能已经提前消耗殆尽。
考虑到通货膨胀因素后,摩根资产管理公司预计,标准的60-40投资组合长期回报率将低于5%,大盘股和债券也是如此。虽然这样的收益可能会让一些人感到满意,但投资者需要16年以上的时间,才能将资金翻倍。
投资商业地产可能是好机会
美国核心房地产的收益率预计将接近6%,高于几年前的略高于4%,也远高于10年期公债殖利率4.2%。尽管房地产确实不便宜,但摩根的投资组合策略师认为,如果你看看总收益率,从起点到总价值估值,那正是一个大家在寻找的世代投资机会。
摩根的策略师尤其看好商业房地产,他们认为商业空间的需求从疫情以来一直受到了巨大打击。不过,风险已反映在价格上。而且在多户住宅、学生宿舍、手机讯号塔和资料中心,这些商业建筑上都有庞大的需求,这可能都是现在进入商业房地产的好机会。◇
责任编辑:李曜宇#