【大紀元2021年12月28日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國消費者物價指數（CPI）——最常用的通脹衡量指標——目前正以1990年代初以來的最快速度上升，消費者正以從未有的方式應對通脹。但是，儘管看似所有東西的價格都在上漲，但這種通脹飆升對美國住房市場，意味著什麼，有待我們釐清。
Zillow的高級經濟學家傑夫・塔克（Jeff Tucker）為此撰文分析，現在以固定利率抵押貸款購買房屋，可以對沖住房通脹，鎖定每月固定的住房成本，並確保有一個居住的地方，免受價格、利率和租金上漲的風險。
塔克表示，我們正經歷了有史以來最快的房價上漲速度，以及租金的快速反彈，因此潛在的購房者，仍然熱衷於防範未來美國住房成本的上漲。但事情未必這麼簡單。
因為，其它一切價格的上漲，可能會讓潛在購房者的預算空間減少；或者可以使住房作為一個值得投資的地方。後一種影響，再加上建築商建造新房的成本上升，可能會在短期內導致房價進一步上漲，從而使潛在的首次購房者無法擁有房屋。
住房與通貨膨脹有明顯正相關
儘管CPI的住房部分的增長最近開始加速，10月份同比增長3.5%，但仍落後於年度房價升值（10月份同比增長19.2%）和觀察到的租金（10月份同比增長 14.3%）。未來幾個月，CPI住房部分的年增長率可能會繼續上升。
過去50年非住房（non-shelter）和住房CPI（shelter CPI）變化之間，存在不完全但明顯的正向相關：（見圖）
總體來看，當非住房CPI增速超過6%時，住房CPI增速也開始攀升。這種關係最好通過以下事實來解釋：在類似的整體經濟條件下，大多數價格往往會上漲：當經濟過熱或貨幣政策非常寬鬆時，需求上升，推高許多類別的價格，包括住房。
這有助於解釋為什麼這種正相關，大多只在長時間可被觀察：按年代劃分數據表明，大多數正相關是由1970年代和1980年代驅動的，當時各種通貨膨脹都很高。相比之下，近幾十年來，非住房和住房價格通脹之間，幾乎沒有可觀察到的明顯關係。
非住房通脹如何影響住房需求
消費者對住房的需求，將如何隨著其它商品和服務的價格上漲而變化，這沒有明確的經濟答案。但我們確實知道，對一種商品（住房）的需求變化，是對其它商品價格上漲的反應。這可以分成收入效應與替代效應來解釋。
隨著非住房價格上漲，收入效應反映了消費者整體感覺更窮。例如，有人每月在汽油和雜貨上多花100美元，他們用於抵押或支付租金的預算就會減少100 美元。
替代效應反映了人們如何傾向於將支出，從更昂貴的物品轉向更實惠的替代品：看到機票和酒店成本比去年上漲20%的人，可能會在今年選擇入住，並將其中的一些節省，用於一個更大或更好的家，讓居住更愉快。
當非住房價格通脹加速時，收入效應往往會抑制住房需求，而替代效應實際上會加劇這種需求。
但是，如果美國家庭收入的增長速度與非住房價格的增長速度一樣快，那麼這將在很大程度上抵消負面的收入效應，並留下積極的替代效應——促進住房需求。這種現象可能準確地表徵了2020年和2021年的收入和價格變動，有助於解釋為何同一時期住房需求的上升，以及房價的快速上漲。
所以，我們可以解釋為通脹是有利於住房需求？有另一個問題是，擁有房屋的成本在很大程度上，取決於購房者和房主可獲得的抵押貸款利率。從歷史上看，較高的非住房通脹，往往與較高的抵押貸款利率齊頭並進。
儘管如此，兩者並沒有步調一致，而且可能會有令人驚訝的長過度期，在這個過度期中，通貨膨脹急劇變化，而抵押貸款利率卻沒有，而現在就是這種情況，代表著一個潛在的黃金機會，即按通脹調整後的抵押貸款成本極低。
非住房通脹年率僅在今年就加速了6個百分點以上：從2021年1月的1.3%，到2021年10月的7.6%。同期，30年期抵押貸款的平均利率有所上升，但更為溫和：從2.74%到3.07%。
到目前為止，總體通脹上升已經使借貸的實際成本降低了一些。但不能保證這種趨勢會持續下去。
目前，抵押貸款利率與長期預期通脹之間不斷縮小的差距，反映了長期替代效應的誘惑。預計未來幾十年其它所有東西的價格都會上漲，因此，相比之下，通過固定利率借款，並長期鎖定當前房價的成本，似乎越來越有吸引力。這就是擁有房屋可以很好地對沖通脹的原因之一：今天以固定利率抵押貸款購買房屋，可以以固定的成本購買有價值的服務（居住的地方），更具吸引力，因為生活中的大多數其它東西都變得越來越貴。
抵押貸款利率將何去何從？大多數經濟學家預計它們會上升，這不一定是對通脹的直接反應，而是因為政策制定者正在收緊貨幣政策以應對通脹。利率在很大程度上取決於抵押貸款支持證券市場的供需力量，其中最大的買家之一是美聯儲。
為應對不斷改善的就業市場和通脹上升的威脅，美聯儲主席鮑威爾於11月宣布，美聯儲將開始減少或縮減每月購買的長期國債和抵押貸款支持證券。未來幾個月。在其它條件相同的情況下，如此大的買家退出二級抵押貸款市場，往往會提高借款人的利率。
不過，當前由於Omicron變種病毒的肆虐，引發市場震動，使貸款利率再度下調。房地美截至12月23日的當週，30年期固定抵押貸款利率平均為3.05%。
房地美首席經濟學家山姆・卡特（Sam Khater）說：「Omicron變體引起的市場波動，導致抵押貸款利率下降。」但他也補充，「隨著年底的臨近，房地產市場正在穩步推進。然而，利率預計將在2022年上漲，這將影響購房者的需求以及再融資的活動。」#
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本文刊載於舊金山12月25日地產版
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責任編輯：李曜宇
