【大纪元2011年01月12日讯】（新纪元周刊记者吴涔溪采访报导）编者按：专家认为2011是台湾房市的关键年，是最好的时代，也是最坏的时代。房价M型化扩散加剧，都会区高房价将蝉联民怨之首，过热房市恐于年中下跌，购屋者应“居高思危，步步为营”。政府如何面对2011年的房市变局，有效抑制高房价，将是赢得民心的首要之务。
过去两年，受全球金融海啸波及，美国挹注2兆美元救市，量化宽松政策QE2、QE3，大量资金投资新兴市场，中国、香港、台湾两岸三地房市过热，根据中国社科院调查显示，35个城市平均房价泡沫为29.5％，部分城市甚至虚涨七成，有爆破之虞。
三大利多推高房价
在大陆、香港相继重手打房，再加上南北韩局势紧张，南韩房市降温，资金多流向台湾。房仲业者、中信房屋董事长特助胡佩兰分析2011年台湾房地产，有三大利多，包括国内外经济环境持续增长、通膨议题为房产加分、游资充沛推高交易量。
至于，市场风险包含升息，以及美元上涨，促使游资回流。胡佩兰预估，升息对房市影响有限，因台湾民众房屋购买，自备款持有比例较高。对房市影响较大的，主要在信心面，对于房价过高的疑虑，将使交易量大受影响。
这波信心不足，主要来自台湾房地产市场从2003年开始上涨，已经超过七年的景气循环，都会区的房价快速上涨，“现在利多已经出尽，没有理由一直好，这个泡泡再吹，就有破裂的问题。”淡江产业经济系教授庄孟翰说。
庄孟翰指出，2011年将是关键的一年，估计年中，房地产将涨到最高点，接着将转折下修。
年中将进入转折点
为什么年中将进入转折呢？庄孟翰分析，因为ECFA（两岸经济合作架构协议）1月1日上路到年中，陆资等议题发酵，接下来面临年底立委选举，以及后年的总统大选，政府在两岸政策上将趋向保守。此外，美国后年也将举行大选，创造政策利多，预估今年年中至年底，美国经济将有起色，热钱可望消退。
至于下修的幅度，根据“区隔市场”和“区隔产品”有不同的幅度。其中，桃园以南没有大变动，台北市大安区豪宅和信义区商办，受ECFA开放，陆资进来微幅上涨。台北市大安信义区以外的区段，将有10～15％的下修幅度。其中房价下修幅度最大的，就是新北市，尤其以投资客居多的新庄，将大幅下修，林口、三峡、淡水，因供给量大，价格也将下跌。
政大地政系教授张金鹗也认为，今年房市虽是荣景的一年，但从总体经济面及房市基本面来看，支撑这个荣景的力量仍属薄弱，居高不下的房价，若有一点风吹草动，巿况将反转向下。
张金鹗套用《双城记》开卷语形容2011年的台湾房市，“这是最好的时代，也是最坏的时代”，估计将有不少投资客获利了结，购屋者应“居高思危，步步为营”，勿超过能力，背负过高房贷负担。
房价M型化加剧
而未来一年，都会区的高房价将伴随M型化现象的加剧。调查显示，新北巿民众购屋须8.9年不吃喝才买得起房子，北巿民众更须11.1年不吃喝，将薪水全拿来买房子，才够支付。房价高涨，薪水不涨，房价M型化的趋势更加明显。
胡佩兰认为，台湾房市M型化俨然已经产生，在过去一年这个现象扩散得非常明显，“手头资金运用比较充裕的人，购屋不断成长，量也会越来越集中，中间的部分反而是下滑。”
“‘房价M型化’现象，背后牵扯到经济结构、产业结构和所得结构的问题，特别是ECFA继续往前推动，贫富悬殊将持续扩大。”庄孟翰分析。
专业者都市改革组织理事长、淡江建筑系副教授黄瑞茂则认为，高房价已经成为“城市的宿命”，受薪阶层只能往新北市移动，普通年轻人的薪水，赶不上房价上扬的速度，房价变化带来的人口移动，将使“台北市的城市特性因此改变”。
在亚洲的几大都市中，台北拥有人口密集、工商业繁荣的面貌，而年轻人的进住，也是台北城市发展的根基，但是，随着高级住宅和豪宅的兴起，房价M型化的加剧，城市的特性将因此改变。
“有钱人投资但不进住、老年人多移居海外或出国、年轻人多买不起房，在豪宅路段附近可能只剩下便利超商和中介公司，对于整个工商发展没有帮助。”
不仅豪宅地段在变化，台北市目前很多商业中心也在改变，例如，西门町店面的二楼，因为房价高，但居住品质不好，多半房子二楼空荡荡的，“夸张地说，台北市未来可能只剩下纯粹的商业区和豪宅。”黄瑞茂说。
政府要务：打击投资客
针对都会区房价居高不下、薪水族买不起房民怨四起，张金鹗认为，政府现阶段最应该做、也最容易做的，是祭出政策打击投资客，不仅可以抑制房价，也可避免伤及无辜。
去年11月帝宝豪宅法拍创下每坪新台币204万元的天价，豪宅在房市中具领先指标意义，为免民众购屋负担增加，政府祭出严控房市投机力道的政策，例如：查税、课税、大幅调高土地公告现值等，企图削减市场投机氛围。
胡佩兰认为，这几年房价成长中，豪宅具有指标意义，尤其，在特定区段中，高价产品将带动中古屋顺势上涨，政府将高价产品控制在一定幅度以下，将有助于减缓房价的波动。
庄孟翰也认为，应针对境外投资者课征“资本利得税”，可阻断境外热钱流入炒高房价。至于，升息不是最好的做法，对于房价没涨过的中南部地区，将受升息波及，伤及无辜，不利整体房市的发展。◇
本文转自206期【新纪元周刊】“焦点新闻”栏目
http://mag.epochtimes.com/gb/208/8914.htm
