【橫河觀點】完美維權 停貸對爛尾 中共難應對

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【大紀元2022年07月15日訊】觀眾朋友們好,我是橫河,歡迎大家來到《橫河觀點》頻道,7月14日,星期四。

今天焦點:停貸爛尾,完美的集體維權,和斷供及其它維權的優勢,中共為何很難應對,是否會引發金融風暴?

幾天內集中爆發的停貸,景德鎮打響第一槍,關於景德鎮的一點觀察,從我在美國經歷的兩場和買房相關的官司看美中差異,停貸是完美維權,從日美房地產引發金融危機看停貸。

突然集中爆發的停貸 景德鎮打響第一槍

先講一下斷供。斷供是指買下房子後由於各種原因停止還每月的按揭貸款,而停貸指的是購房業主預付的購房款和按揭貸款買下的樓盤成為爛尾樓而拒絕支付每月銀行按揭貸款。

這是最近幾天爆發的,網上流傳的一張全國業主發布強行停貸項目統計表中的101個項目中,可以發現一個有趣的規律:95%以上集中在7月6日到7月13日之間,其中7月6日和7月7日各一起(河南新鄉和武漢),7月8日四起(全在河南),7月9日三起,7月10日就到20起了,11日20起,12日40起,13日又很快減少到10起以下。

13日的減少可以認為是當天統計不完整,但也有可能是超過人們忍耐臨界點爆發的基本上都站出來了。這需要觀察。在這大批同時爆發之前,還有4起是更早的,最早的是2021年4月11日山西太原的泰禾金尊府,沒有辦法核實,而且時間相隔太遠,不能證實和這次上百個項目的有任何關係,從統計學角度剔除這個。

另外兩個就有直接關聯了,就是6月30日的河南許昌和江西景德鎮的恆大瓏庭,網上能看到的主要就是景德鎮這個項目業主的強制停貸告知書。所以一般認為景德鎮這次打響了挑戰房地產和銀行的第一槍。

我對景德鎮的觀察 從知青回城看示範作用的重要

我在景德鎮待過好幾年,景德鎮的現代陶瓷工業是中共建政後搞起來的,什麼十大瓷廠的,以前都是手工作坊,文革中搞三線,才有了從哈爾濱遷來的昌河機械廠,才有了一提到毛主席就淚流滿面的真正的工人階級。景德鎮工人沒有那麼強烈的階級感情,馬列無產階級革命的動力是無產階級,景德鎮基本沒有,工人階級和資產階級是共存的一對,沒有資產階級哪來的工人階級?中共建政後消滅了資產階級,其實工人階級也就自動消亡了。這是題外的話。

我個人的感覺是,景德鎮人和上海人比較,就工人階級而言,少一點中共的革命性。不一定和這件事有關。上面的數字表明,這次確實是有人前頭抗議後大家跟進的,景德鎮起到了示範作用。但基礎是這種爛尾樓的普遍性和銀行政府對開發商的庇護不作為。

記得文革結束後,各地知青開始醞釀回城,但誰都不知道怎麼做,結果是雲南農場的知青(上海、北京、成都和當地)首先發起進京上訪,中央派代表團下去,知青以哀兵策略取勝,在《人民日報》發表知青代表的道歉和扎根邊疆的保證書後,中央同意雲南農場知青分批回城,

我在美國親身經歷的兩場買房的官司及美中差異

從經濟學分析的文章很多了,我也沒有研究過中國的房地產,只能從常識角度來看,其實大多數情況下,專家容易把大家弄糊塗了,其實就是回到常識,很多事情就好辦多了。買房是買賣交易,一手交錢一手交貨天經地義。在美國也有房子沒建完就買的,也交定金,但那多半是實在喜歡那房子,不想讓別人買去,再加上自己要upgrade,就是自己增加或改變一下標準設計和內部裝潢,這必須在完工以前做。

銀行按揭貸款則是房子必須建好驗收完才能給的。即使在中國情況和美國不同,但不能及時交房責任肯定在房地產商。其實美國也有很多問題,但都是通過法律解決,沒有政府什麼事,當然政府有時候也捲進去成為官司的一部分。

我在美國兩次房子都捲入官司。介紹一下看看美國是怎樣打官司的。大概是90年代中,來美國後第一次買房,也不知道這裡的規矩,忽然有一天收到業主委員會的信,說是要發起一個集體訴訟,不需要繳錢,同意參加的什麼也不用做,不同意的要書面回信說明。原來這裡開發商最早向城市申請建的是公寓房(Condominium),後來發現獨棟房(Single family house)市場更好,也許更賺錢吧,就自作主張把整個小區改成獨棟房子。

因為地稅是按照原來申請公寓房的戶數算的,現在獨棟房的戶數少了很多,每戶的地稅就高了很多,於是發起訴訟。這類訴訟一般都是有業主委員會僱用的物業來具體操作,多數律師樓會在官司打贏後拿個百分比,過程中不需要業主繳錢。這個官司也打了幾年,贏了,不僅把地稅減了,原來多收的還退回來了。這種都是Class Action,集體訴訟,個人不需要操心。不參與的很少,要有也是對官司不滿意,自己單獨起訴希望贏的更多。不過很難成功。

另一場官司就是我過去十多年一直住的,是個townhouse,中文好像叫聯排別墅,這就要說到豆腐渣工程了,美國也有,這就是一例。房子從搬進去就沒有停止過折騰,不是房頂漏就是牆漏水,後來發現還不是一家,整個小區都是,然後業主委員會董事會就決定發起集體訴訟,吿建築商,這個官司打了十多年,開始也沒有要住戶的錢,但後來可能時間太長,而過程中房子都需要維修,都是物業出錢,最後至少有兩次向業主籌款,每次都是幾千吧,應該不算太多。大概四五年前贏了官司,有原建築商出錢,投標第三方公司維修,基本上把正面牆全部拆了重建,花了兩年時間才修完整個小區,好在是在疫情之前就基本完工了。

我覺得中國的問題在於,房地產商和政府的關係太密切,政府在房地產中的利益也太大,畢竟中國地方政府財政來源賣地的比例太大,這樣就使得在房地產商和業主之間不存在正常的買賣關係,本應是位於中間可能是仲裁的政府成為本來就強勢的地產商一方,業主權益很難得到保護。

而中國的司法體系又不是獨立的,而是政權的一部分。這就使得早已存在的樓盤爛尾,以至於更廣泛的房地產泡沫危機,一定要發展到不可收拾的地步。

停貸是完美維權的幾個理由

下面我從另一個角度來談這次停貸和以往的斷供有什麼不同,和以往的維權有什麼不同,為什麼意義重大。

1)斷供大多數是個人經濟條件發生變化,主要原因在自己一方,即使人數眾多,也幾乎不會聯合起來提出訴求,因為連訴求的對象和目標都沒有;而停貸則完全是地產商的責任,對業主來說,目標明確:爛尾樓重新開工,訴求明確:重新開工前停付貸款;有理有據:銀行違規貸款,所以要停貸。

2)業主抱團。和斷供純屬個人行為不同,停貸是業主統一行動。大家知道無論是民主運動還是維權,最困難的是所謂的發動群眾,尤其是民主運動,而維權也存在同樣問題,即使是同一事件的受害者,願意採取上訪或其它形式維權的也總是少數,其它的有選擇忍氣吞聲的,或接受官方條件雖然吃虧但多少還能拿回一點心態的,或被官方威脅後退出的。

3)變被動為主動,所有維權都是去求政府,政府愛理不理的,多半案子還被退回到肇事者手裡,上訪還要被截訪抓回當地。有的上訪一輩子都沒結果。現在停貸,著急的是銀行和政府,主動權到了維權者手裡,這在各種維權中都是極少見的。

4)銀行幾乎沒有懲罰措施可以用。斷供的是付不起銀行貸款,銀行的終極手段就是收回房子拍賣。停貸銀行不可能去收回爛尾樓,收回了也賣不出去,不會有人要,而業主們情況不會比現在更糟。

5)政府很難用一般對付維權人士的手段對付停貸的人,因為停貸不需要上街,不需要打標語,不需要上訪,所有的截訪、擾亂社會治安、尋釁滋事都套不上,當然官方最終總能找到罪名,但那是另一回事了。而且不容易分化瓦解,這就和維權容易動員全體受害者參加是一個道理,因為當局不可能用免除一部分人房貸的方法,當局沒法替銀行免貸款,地方當局也沒有錢去為業主免房貸,而最簡單的處理方法就是讓地產商開工,這也是行政命令達到不了的地方,別看賺錢的時候勾肩搭背稱兄道弟的,承擔責任時誰都不出頭了。

引發日本失去20年和美國2008年金融危機的都是房地產泡沫

對中共政權的衝擊力有多大?是否會引發金融風暴。據《第一財經》報導,7月14日建設銀行、農業銀行等多家中國大型銀行對此做了回應,表示「總體風險可控」。農行透露初步認定存在「保交樓」風險的樓盤(其實就是爛尾樓)涉及逾期按揭貸款余額6.6億元;建行沒有透露數額,但表示,停工緩建和未按時交付樓盤情況,涉及規模較小,總體風險可控。

問題在於,中國房地產長期積累了諸多問題,泡沫是一方面,另一方面社會大規模失業、經濟不振等都會影響到房價,而房地產本身隨著資金鏈斷裂,爛尾樓只有增加的趨勢,情況只會更糟不會轉好,由於房地產涉及到地方財政、銀行貸款等一系列問題,在諸多因素中很可能是最會引發金融風暴。

要知道日本所謂的失去的二十年就是起源於80年代末的房地產泡沫,美國2008年的金融危機也是起源於房地產泡沫。危機的爆發點很可能出現在人們不太注意的地方。

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橫河觀點》製作組

責任編輯:李昊#

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