【大纪元2013年10月26日讯】读者朋友，大纪元时报为您开辟这个《法国实用法律专家解析》栏目，内容涉及旅法华人、华侨和莘莘学子生活中的各种问题，由资深律师给予贴近实际、通俗易懂的解答。有实际问题需要解答的读者朋友也可以通过邮件、电话与本报联系：电子邮件 dajiyuan.fr@epochtimes.com，电话 +33(0)1 69 24 65 69。
问：我打算把租约转让给另几家公司，对方已经接受。请问在这方面应注意哪些问题？是否有必要聘请律师办理？
答：第一，首先需要了解租约是否有限制房客权利的内容，即规定房东的优先权。例如不少租约规定，房客只能转让商业资产，不得转让租约权。在此情况下房客是无法转让租约权的。如果签署了此类转让协议，房东可以把新房客逐出店铺，这种情况十分危险。因为新房客在往往为此支付了一大笔转让费，搬迁费和装修费。一旦被迫离开，会造成巨大损失。
第二，一些租约规定转让租约权必须征得房东的同意。如新房客从事的活动与原租约不符，他应该向房东要求修改租约的经营范围。而房东可以此为由增加租金。但满退休年龄或领取残疾补助者不受上述规定的限制。这就给转让租约权增加新的变数。当然房东必须有正当理由才能拒绝。
第三，若干租约规定房客在签署转让租约协议时，应邀请房东出席，并经过公证。
第四，另一些租约附有新老房客对支付房租承担连带责任的条款。根据最高法院的判刑，连带责任的期限为租约到期自动延长之日。即对于三六九租约来说，连带责任最长为三年。
第五，越来越多的市政府设立了商业经营权和租约权的优先购买权，即在同样条件下，市政府可以优先购买租约权。如果不了解有关情况，最后出让者必须按照已做出的报价将租约权转售给当地市政府。在此情况下，如果所报价格过低，吃亏的必然是出让方。
为此一般来说，尽管转让租约权可由转让双方自行签约完成，但若缺乏此方面的知识和经验，最好还是聘请专业人士参与，主要原因是：
– 转让租约权一方可能已将租约质押给他人偿还债务，而受让方对此并不知晓。在转让租约权后，新房客可被判偿还老房客的债务。
– 尽管根据租约，老房客需要对支付房租承担付款责任，但他们往往在租约签订后消失得无影无踪，房东无法让他们承担担保责任，结果是此种连带担保责任形同虚设。
– 购买租约权一方分期付款时，为保证付款安全，老房客需要由律师对租约进行商业资产质押，由于租约权转让涉及到的金额较高，聘请专业人士参与可以在较大程度上规避风险。
– 租约权转让对程序要求也比较高，倘若未遵守相关规定，租约权的转让即为无效。
在程序方面的主要步骤为：
1）由转让方和受让方股东大会通过决议，授权双方的法人代表或其他人进行租约权转让；
2）在法律告示报上刊登告示，注明新企业的名称；
3）在签署转让租约权的协议后，根据民法典第1690条的规定，通过法院执达员将转让租约权协议提交房东，或者由房东以公证的方式接受转让；
4）在签约后，转让协议应在一个月内进行税务登记。税款一般应由受让方支付。超过23000欧元的部分需交3%～5%的登记税。个人出让方的增值税率为28.1%。如果出让方为公司，则将其纳入公司所得税，根据公司规模不同，交纳33.33%或者15%的公司所得税。
最后，租约一签就是9年或者更长时间，其间可能会发生不少难以预测的事件，如店铺的再转手、继承、股份转让、财产分割等。即便原来买卖双方是好朋友，也未必能对未来的情况做出完全准确的判断，而租约转让协议常是在双方发生纠纷时才拿出来研究的。这时如果租约本身无效或者带有瑕疵，双方都有可能遭受较大损失。而专业人员的介入可以最大限度的避免发生此类问题。
（责任编辑：德龙）
