【大纪元2013年12月15日讯】读者朋友，大纪元时报为您开辟这个《法国实用法律专家解析》栏目，内容涉及旅法华人、华侨和莘莘学子生活中的各种问题，由资深律师给予贴近实际、通俗易懂的解答。有实际问题需要解答的读者朋友也可以通过邮件、电话与本报联系：电子邮件 dajiyuan.fr@epochtimes.com，电话 +33(0)1 69 24 65 69。
问：五年前我在巴黎买了一处房子出租，最近在国内找到工作，准备回国定居，想把这处房产售出，请问出售房产需要交哪些税？在何种情况下可以享受免税？
答：业主在转让物业时需要交纳物业增值税（Taxe sur la plus-value）。增值税是指售出价和买入价之间的差额，其计算方法如下：
售出价指售出合同标明的价格，扣除相关的开支（支付给房地产中介的佣金、税金、解除抵押的费用等）。买入价指买入合同标明的价格，加上买方需要支付的费用，这些费用可按实际开支计算，也可按买入价格的7.5%的比例计算，此外还要加上房屋的重建、扩建、改造、装修所支出的费用。对于买入5年以上的房产，可按房价的15%来计算装修费用，前提是以上费用未享受退税，包括微地税制（micro-foncier）内的退税。地方政府征收的道路费和管道费也可计算在内。
在增值税计算完毕后，应采用以下减税方式：固定免税1000欧元，自购入房产的第6年起，每年减税10%。
但是在以下情况下可以享受免税：
- 主要居所。无论是独立住房或者公寓房，凡是主要居所均可免税。根据法律，免税和业主在主要居所居住的时间长短无关，只要该房屋在出售时是卖方的主要居所即可，这一免税条款同样适用于主要居所的附属部分，如保姆房、车库和地窖；
- 已经腾出的住房如果在此之前为主要住所，并在腾出后的两年内售出，仍可在出售时享受免税，还有分居或者离婚者的主要居所；
- 购入15年以上的物业；
- 售价低于1万5千欧元的物业或由夫妻双方持有，售价低于3万欧元的物业。但此项措施不适用于民事不动产公司的股票转让；
- 未达到缴纳巨富税（ISF）收入水准的领取退休金人员或持有残疾人证书者；
- 个人年收入低于1万欧元者；
- 因国家征用而售出的物业，前提是出售人应在一年内将价款的90%用于购置、新建或扩建房屋；
- 向廉租住房机构或向地方政府出售，用于廉租住房的物业；
- 使用权和虚有权合并的物业。
备注：
虚有权是一种法国特有的投资方式，您将以比原价低很多的价格购买到房产，在一定期限（5年至20年）后您才能真实拥有您所购买的房产。在此期限内，您不必担心您的房产管理，不用付任何税收，期限结束前，如果有需要，该房产的使用者会对房产重新整理或装修，保证房屋的良好状态，您将最终获得此处房产的所有权。@
（责任编辑：德龙）
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