【法國法律問題解答】

轉讓商業資產和租約的相關規定(上)

文/匡正義

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【大紀元2014年06月24日訊】讀者朋友,大紀元時報為您開闢這個《法國實用法律專家解析》欄目,內容涉及旅法華人、華僑和莘莘學子生活中的各種問題,由資深律師給予貼近實際、通俗易懂的解答。有實際問題需要解答的讀者朋友也可以通過郵件、電話與本報聯繫:電子郵件 dajiyuan.fr@epochtimes.com,電話 +33(0)1 69 24 65 69。

問:在轉讓商業資產時,律師要求提供石棉、白蟻和能耗等技術鑑定。請問是否有必要?

答:根據目前法國立法,還沒有對轉讓商業資產和公司股份做任何技術鑑定方面的強制規定。技術鑑定只是在銷售和訂立租約時才必須完成。但是,從事商業活動必須根據其性質遵守勞工、公共健康、食品安全、市政、職業風險及環保方面的相關規定。接待公眾的場所還需接受安全委員會的定期檢查。為此,購置商業資產者有必要瞭解相關信息。

在商業資產的轉讓中,為保證交易的絕對透明和安全,律師有義務儘可能幫助買方獲得相關資產的翔實信息,否則,買方有可能承受財務風險(裝修改造的費用過高)、運營風險(因關門造成的營業額損失)、行政風險(被吊銷營業執照)乃至刑事責任(危害他人生命安全),而賣方也有因沒有提供必要信息而被撤銷買賣合同的可能。

需要鑑定的內容視商業資產的性質而定。一般來說,較為常見的是石棉鑑定(DTA)和能耗鑑定(DPE),因為這兩項鑑定是簽訂商業租約所必須的。此外,電氣及防火設施鑑定(煙霧檢測設備,防火標示,建築耐火性能鑑定)對於銷售煙草咖啡彩票的商店也十分重要。總之,律師會根據客戶的行業以及專門的法規來確定技術鑑定種類。

若鑑定表明需要特殊維修,雙方可就維修費用展開談判,重新取得轉讓價格。

「轉讓商業資產」指出讓在商業活動場所的一切。主要包括:商業租約、客戶、簽訂的合同、設施等。而轉讓租約只涉及在特定的商業場所從事經營活動的權利。對於無經營活動的場所,房東可向房客收取一定的「進門費」(PAS DE PORTE)。如果該場所有經營活動,只要租約許可,房客也可轉讓租約權。

與商業資產的可自由轉讓屬性不同的是,90%的租約中有禁止轉租的條款。這時,房客只能通過轉讓商業資產來達到轉讓租約權的目的。

從理論上來說,租約權的價值來自商業場所的市口,同房客的業務無關,所以房客在轉讓租約權中獲利總有些說不過去。而商業資產不同,它直接來自房客的經營業績,房客自然擁有產權和轉讓權。不過商業法典第L.145-51條規定,房東不可禁止以下房客轉讓租約權:退休及享受殘疾補助金者、單人責任有限公司(EURL)以及責任有限公司的佔多數股份的經營人。上述房客無需在轉讓租約權的同時轉讓商業資產。需要注意的是,如果房客轉讓租約權,那麼該店面的商業資產就不復存在。

為了限制轉租,租約中常見的限制還有:要求轉讓者預先通知房東,轉讓必須公證或在轉讓時付清房租等。

下期將繼續為您介紹相關信息。@

(責任編輯:德龍)

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